伟业顾问2008北京北沙滩综合楼项目可行性研究报告

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北沙滩综合楼项目可行性研究报告2008.3.28

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应贵方要求，在这次提报中，我们只阐述重要 应贵方要求，在这次提报中，我们只阐述重要 的观点以及结论，而详尽的论述过程和参考资料， 的观点以及结论，而详尽的论述过程和参考资料， 在已呈递的书面报告和附件中各有说明。 在已呈递的书面报告和附件中各有说明。

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汇报目录一.政策分析1.项目宏观市场环境 2.项目区域市场环境 3.项目解读 1.国企之间划拨地转让是否可行 2.完成转让过程需要的时间 3.转让过程中将发生的费用 4.项目转让与买楼的市场区别 1.考虑出让金下财务分析 2.不考虑出让金下财务分析(50年) 3.不考虑出让金下财务分析(40年) 4.写字楼自持情况下财务分析

二.项目分析 三.财务分析 四.项目建议

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政策分析

一.政策分析

1.国企之间划拨地转让是否可行 1.国企之间划拨地转让是否可行 2.完成转让过程需要的时间 3.转让过程中将发生的费用 4.项目转让与买楼的市场区别

参考《中华人民共和国城市房地产管理法》 参考《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关 法律条文：从政策本项目是可以进行转让 可以进行转让的 法律条文：从政策本项目是可以进行转让的

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政策分析针对本项目的特殊情况：即划拨用地使用权转让，我方提出如下解 决方案——先出让再转让 先出让再转让

中国农业机械化科学研究院(以下称“农机院”)通过补交出让 金的方式改变土地使用权性质 改变土地使用权性质后，再与贵方办理土地使用权转让。 改变土地使用权性质 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让

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政策分析操作流程示意

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农机院与其上级主管 部门协调， 部门协调，获取上级 主管部门批准

农机院向北 京市国土部 门申请， 门申请，补 办土地出让 金

2 3农机院与贵方完成 土地使用权转让

农机院补出让是整个土地使用权转让过程中的一个环节6

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政策分析注意事项1: 注意事项 ：补出让时按协议出让办理根据本项目特点，划拨土地使用权补办出让手续应按协议出让事项办理 协议出让包括以下三种情况： 新建项目 有产权证的现状项目出让的 新竣工的现状项目补办出让的 本项目适合第三种情况即新竣工的现状项目补办出让的 本项目适合第三种情况即新竣工的现状项目补办出让的

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注意事项2:中企划拨地是否可以不办理补出让，而直接转让？ 注意事项 ：中企划拨地是否可以不办理补出让，而直接转让？

从国有资产管理角度，理论上是可以实现的。但就本项目而言，转 让双方能否得到上级主管部门批准，转让项目是否属于“

可以不办 理土地使用权出让手续”,需要贵方咨询上级主管部门。而且根据 北京市国土资源局土地利用处的意见“国企间的资产调拨涉及到土 地时，实质上也是一种土地转让行为，划拨用地须补出让”。

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1.国企之间划拨地转让是否可行 2.完成转让过程需要的时间 2.完成转让过程需要的时间 3.转让过程中将发生的费用 4.项目转让与买楼的市场区别

补出让金需要的时间为3-4个月，完成土地使用权出让、转 3 个月 让预计在半年左右 半年左右

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1.国企之间划拨地转让是否可行 2.完成转让过程需要的时间 3.转让过程中将发生的费用 3.转让过程中将发生的费用 4.项目转让与买楼的市场区别

转让过程中支付给政府的主要费用包括出让金及契税，其 出让金及契税 出让金 中契税为出让金的3%,由土地使用方支付

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政策分析出让金及契税预算本项目预期需要补交的土地出让金 =宗地楼面毛地价*建筑面积 =楼面毛地价*地上建筑面积+1/3*楼面毛地价*地下经营性面积 =996*34873+1/3*996*19085 =41069728元(约4100万) ( 4100万 本项目预期要交纳的契税=补交土地出让金*3% =4100*3% =123万元 =123万元注：以上测算结果仅作参考，实际需要补交的出让金及契税以北京市国土资源局评估结果为基准 以上测算结果仅作参考， 11

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政策分析出让金测算说明出让金测算按楼面毛地价与建筑面积的乘积计算 其中楼面毛地价计算依据《应用2002年北京市基准地价测 算宗地价格方法》

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政策分析宗地楼面毛地价预算宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系 数×因素修正系数 =660*1.312*1*1.15 =996元/平米 ≈1000元/平米 其中：适用的基准地价为660元/平米 期日修正系数为1.312 年期修正系数为1 因素修正系数为1.15注：宗地楼面毛地价测算过程在本次提交的书面报告中有详细阐述13

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1.国企之间划拨地转让是否可行 2.完成转让过程需要的时间 3.转让过程中将发生的费用 4.项目转让与买楼的市场区别 4.项目转让与买楼的市场区别

项目转让的受让方在处置该项目时不受二手房相关政策限制 通过买楼方式取得的物业在处置时将受二手房相关政策限制

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