现金流量状况分析

案例分析

O M M c c E R。 u C I N A T L I N G

房地产企现金流量状况分析以摘要：本盍

’ 为案例

口廖斐贾炜莹 (教授 ) (北京物资学院商学院北京 l O 1 1 4 9 )

社2 0 1 2 _年年报为 _士刀 点结合历年年担 一通一过对现金流剖一

着企业资产规模和销售水平的不断提高，万科的经营活动现金流量净额也同步呈现出逐年升的趋势，但实质的盈利质量并不是很高。原因是尽管企业的经营活动现金流入在总流人中

析，分插废地卢企业金流量堡的盟资金屡_力提出相应的建

盖遍存在问

就煞盥房地产业

父键渊：房地产现金流案例分析

占的比例很高，但由于经营活动现金

作墓嚣场、客户、股东为导向，积极促进销售，

了企业在市场波动中保持经营的安全性和灵活性。

流出在总现金流出中所占比例也非常高，导致其经营活动为企业创造的现金流很少，并且耗用了企业很多的资

占据行业领先地位的万科凭借其对市场变化的敏感度和对行业波动的准确把握，业绩稳定增长， 2 0 1 2年全年累计实现销售面积 1 2 9 5 . 6万平方米，

持续提升效率，优化管理，推进住宅产业化战略，经营业绩连上台阶。在销售和开发稳步增长的同时，公司的专业能力得到巩固和提升，产品服务内容也日 趋丰富。但是房地产行业的增速过快使得企业快速发展的同时伴随着许多危机。全球金融危机使得潜在的危机渐渐浮出水面，房地产企业的现金流结构失衡等问题再度成为万众瞩目的焦点。因此，包括万科在内的房地产企业纷纷对

金。由于存货是资金需求和占用的重要影响因素，而且在万科流动资产中占到 7 0%以上，因此需要进一步分析存货内部构成对现金流量产生的影响。进一步分析 2 0 1 0— 2 0 1 2年万科的

销售金额 1 4 1 2 . 3亿元，销售金额再度刷新行业记录，并在服务理念方面保持领先，相继推出了包括第五食堂、万物仓、幸福驿站在内的一系列服务创新，进一步丰富和拓展了产品服务内容。同

存货明细可知，万科的存货在近 I三年最多只有 6 . 2 7%

为已完工开发产品，

在建和拟开发产品占了总存货的9 0%以。由于房地产开发周期较长，

时，万科凭借稳健的经营策略保持了相对良好的财务结构和资金状况。一

这些项目占用的资金周转较慢，加之在建项目需要持续的后续资金投入， 导致资金的耗用越来越多。但是，在市场交易逐步复苏带来的存货消化速度回升的作用下，企业的经营活动现金流的平稳会得到一定的保障，企业的资金压力会相对减轻，企业有望抓住市场的复苏机会，进一步改善运营效率以应对后期市场变化。

传统的经营模式进行反思，企业是否能抵御这场金融危机的寒流。万科的经营、

现金流量结构分析

策略，相对是比较稳定的。其中包括坚持快速周转和稳健的投资策略等。快速周转的房地产企业，具有更强的制造业特色，有利于促使企业不断提升专业能力而快速周转加上洋慎投资，则保证表1

(一)现金流量整体分析

经营活动现金流量对企业来说至关重要，会影响企业的盈利质量以及

未来的经营成果。从万科近三年的经营现金流量状况来看 (见表 1 ),伴随单位：万元2 Ol l 2 O 1 2

现金流量整体分析表2 01 0

由于投资尚处于资金投入期，投资活动的现金流人无法满足现金支出

经营活动产生的现金流量净额投资活动产生的现金流量净额筹资活动产生的现金流量净额现金流量净额合计

9 9 7 5 5 5 一 2 1 9 1 6 5 . 9 3 l 3 O 2 4 5 2 . 9 8 1 3 0 7 0 l 2 . 5 9

3 3 8 9 4 2 . 4 6 3 7 2 5 9 5 . 8 5 — 5 6 5 2 5 6 . 7 7 — 2 4 5 3 4 5 . 1 7 8 0 6 8 5 . 8 3 1 6 2 8 5 5 0 . 9 1 — 1 4 5 6 2 8 . 4 9 l 7 5 5 8 O 1 . 5 8

的需求，投资活动的现金流量净额在三年问均为负值，并且在单位：万元 2 0 1 1年有了明显的下降，这2 Ol 2句

表22 O1 O年

现金流入结构分析2 01 1年

金额比重 (% ) 金额比重 (% ) 金额比重 (% ) 经营活动现金流入

9 1 0 9 5 7 4 . 1 7 7 4 . 1 5 l 1 0 5 4 3 5 4 . 1 0 7 9 . 5 9 1 2 1 5 8 9 4 2 . 5 9 7 0 . 1 9 投资活动现金流入 9 7 n n 7 7 9 2 . 2 0 8 6 5 3 7 . O O O . 6 2 l l 7 9 5 0 . 8 9 O . 6 8 筹资活动现金流入 2 9 0 4 9 l 1 . 2 O 2 3 . 6 5 2 7 4 7 9 5 2 . O 3 1 9 . 7 9 5 0 4 6 8 4 5 . 6 7 2 9 . 1 3 总现金流入 1 2 2 8 4 5 5 7 . 5 9 1 0 0 . O 0 1 3 8 8 8 8 4 3 . 1 2 1 0 0 . O 0 l 7 3 2 3 7 3 9 . 1 5 i 0 0 . 0 O

主要是因为收购项目产生的投资现金流人大量减少。我国房地产行业的资金活动受国家宏观调控的影响非常大，而

3 2 ( c p文核心期刊要目总览》会计类核心期刊

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且非常敏感。继 2 0 1 0年针对楼市的调控措施密集出台后，为巩固和扩大前期调控的成果，国务院在 2 0 1 1年 1月 再次推出“新国八条”。这些政策的出 台对市场产生明显影响，受政策环境和市场形势变化的影响，企业的土地

缩。2 0 1 2年筹资活动的现金流入较 2 0 1 i年有较大增长，占到总流人的

5 5%。到 2 0 1 2年期末的时候，流动比率降为 1 . 4 0,远低于基准值 2,这也说明

2 9 . 1 3%,成为公司现金流入的重要来源，这也体现了国内贷款 …… 此处隐藏：7701字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……