(合富辉煌)BF地和创写字楼营销策划报告

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6月

2006

绿地“和创”营销策划报告

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关于“和创”的思考

“和创”的项目价值在哪里？这些价值吸引了哪些客户，客户从哪些市场信息的判断选择了和创？实现项目价值、市场价值、客户需求价值的对接，则完成了我们对和创的思考。

HOW

怎么样

目前写字楼市场怎么样

市场分析

价价值值对对接接

What

是什么

我们是什么样的产品

项目分析

Who

是谁

我们的目标客户是谁

客户群分析

How

怎么样

我们怎么样抓住目标客户

营销策略

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市场分析

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宏观房地产发展状况合富观点：宏观经济是房地产业发展的大前提，上海近年来发展迅猛，国民经济保持平稳较快增长，这为房地产市场良性发展提供了良好的经济环境。办公楼市场的租金及售价预计将有 10%-12%的增长率国家宏观调控政策，促进房地产业持续健康发展商业物业租金预期再涨，预计 2006年市中心零售物业的平均租金将会有8%-10%的增长预计高端住宅市场今年将是盘整期，由于投资者持观望态度，高端住宅市场的售价将可能会持续向下调整的趋势。

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市场纵览

市场特点描述◇写字楼市场供应有限，甲级写字楼市场持续活跃。◇由于可供应较少，甲级写字楼租金持续上扬，租金同期上升近1.4%。◇上海甲级写字楼销售市场的不成熟，导致了甲级写字楼的售价微跌，售价同期下跌约 2.5%。

2单位：m

400,000 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0

2单位：元/m 20,500

19,000 17,500 16,000 14,500 13,000 11,500 10,000

04年8月—06年4月写字楼新增供应量、成交量及成交均价走势

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20 04 .8 20 04 .1 0 20 04 .1 2 20 05 .2 20 05 .4 20 05 .6 20 05 .8 20 05 .1 0 20 05 .1 2 20 06 .2 20 06 .4新增供应量(m2)成交量(m2)成交均价(元/m2)

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市场租金分析

◇ 2000年到06年初，上海市写字楼整体租金上涨 115%,而其中甲级写字楼租金上涨80%。◇2000年到06年初，上海市写字楼整体售价上涨 23%。

写字楼租金持续上涨，带动产权式写字楼供应增加

合富总结1、对比甲级写字楼的收益情况，自持经营收益比短期套现，更能体现利润最大化； 2、针对目前甲级写字楼市场状况整体趋好的情况下，销售周期长比快速去化能获得更多利润。 98年—05年上海6区写字楼市场租金走势

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存量和供应

单位：百万平米

12%

2%

12% 16%

27% 10%存量新增供应量 97年—06年上海甲级写字楼存量及新增供应量

2% 19%

徐汇黄浦闸北长宁静安陆家嘴卢湾虹口

目前上海甲级写字楼市场各区占有

率

至06年一季度，上海全市甲级写字楼存量已达到约380万平米；◇06年一季度，上海市甲级写字楼新增供应量约58800平米；

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空置率及市场特点

04年-05年各季度上海写字楼空置率走势

12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 04年Q1 04年Q2 04年Q3 04年Q4 05年Q1 05年Q2 05年Q3 05年Q4

空置率目前全市甲级写字楼空置率保持在6%以下。其中黄浦的空置率为3.2%,静安的空置率约为2.3%。未来供应量预计06年全年供应量将控制在30万平米以下，比去年同期有一定幅度下降。

市场特点通过对05年全年的甲级写字楼市场交易行为进行分析，发现有以下几个特点◇对成本敏感的跨国公司寻找新的商务区域；◇整个市场供给紧缺，预租行为活跃；◇大租户为能够获得所需空间，相互争抢新落成项目。

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部分商圈租售行情

商圈名称

主力售价 (元/平方米)/ 2200030000 2300040000/

主力租金 (美元/平方米/天) 1-1.5

代表楼盘梅陇镇广场恒隆广场中信泰富广场中华企业大厦来福仕广场香港广场瑞安广场

◇持续不断的稳定需求使上海甲级写字楼的平均成交租金不断上升。◇目前全市甲级写字楼的平均租金为每天每平米0.95美金。◇其中静安、黄浦租金最高，分别为每天每平米1.17美金及1.03美金。◇预计06年上海写字楼市场仍有很高的上涨空间。

南京西路商圈

静安寺商圈人民广场商圈淮海路商圈

0.6-1 0.8-1.5 0.7-1.5

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政策走向

06年3月，国税局关于房地产开发业务征企业所的税。

开发成本有所提高，竞争环境更加公平。

06年5月，九部委联合下发国六条。

住宅市场监管严厉，部分投资资金转向商用物业。

人民币升值预期加大

海外资金大量流入，06年海外投资上海地区大宗物业超过60亿人民币，总面积达32万平米

从政策面看上海地产市场，抑制住宅投机成为主旋律。而商 …… 此处隐藏：2379字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……