美国 次贷危机 世界前沿经济

由美国次贷危机透视我国个人住房贷款风险及防范措施

孙培芳

(山东大学经济研究院 250100)

摘 要 本文首先对个人住房贷款的业务类型、个人在办理个人住房贷款前需要了解的内容及我国房地产贷款的现状进行了介绍。然后介绍了次贷危机,并且对其成因进行了分析。由美国次贷危机透视我国个人住房贷款面临的一些风险,最后提出一些应对措施。 关键词 个人住房贷款;现状;风险

为贷款基准利率的0.7倍。

三、我国房地产信贷现状

(一)房地产贷款规模和房地产开发贷款逐年增加。1998年以来我国金融业对房地产业开始支持,房地产业的蓬勃发展伴随着房地产信贷业务的积极开展,截止到2006年底房地产贷款已接近4.1万亿元,占金融机构各项贷款总额的20%。以金融机构贷款为主要融资渠道的房地产开发贷款,借助于国家经济发展和政策调整,2004年全国金融机构房地产开发贷款为7297.35亿元,随着房地产业的不断升温,大量房地产企业开始涌现,这就导致房地产开发贷款急剧增长,2006底增加到19382.72亿元,而进入2007年,这种势头仍在延续,截止到2007年8月,房地产开发贷款已经达到14277.36亿元。2008年全国房地产开发国内贷款为5960.62亿元。09年我国主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社人民币房地产开发贷款累计新增5764亿元。其中,2009年年末余额同比增长了30.7%,增速比上年末加快20.4个百分点。截止到2009年末,主要金融机构房地产开发贷款同比增长超过30%,购房贷款超过42%。

(二)个人住房贷款增长速度高于贷款整体增长。随着城市化进程不断推进和住房制度的改革,城市居民开始对住房消费产生需求,金融机构开设个人住房消费贷款业务。从个人住房贷款来看,其增长速度远远高于金融机构整体贷款增长,个人住房贷款从1998年到2006年的平均增长率达到60%。央行全国数据显示,08年5!8月份我国住房消费贷款增速分别为21.7%,24.O%,27.5%和30.O%,从增长趋势上我们可以看出增长速度仍在持续。受房地产市场销售良好影响,2009年房地产贷款新增超过2万亿元,占各项贷款新增额的20.9%。

四、次级贷款的定义与次贷危机的成因(一)所谓的次级抵押贷款是指向低收入、少数族群、受教育水平低、金融知识匮乏的家庭和个人发放的住房抵押贷款。美国FI CO(信用评级公司)将个人信用评级分为优、良、一般、差和不确定五等。收入低且不稳定,信用等级在一般以下或没有信用记录的人,根本没有资格获得常规的住房抵押贷款。但是美国金融机构决不放过任何一个攫取财富的机会,他们向这类人群提供按揭贷款,然后,再将次级抵押贷款打包,通过发行优先、次级抵押贷款债券或多级抵押贷款债券、结构性金融担保抵押债权等方式实现证券化,再将包括含不同次级债的证券组合成新的资产池,出售给境内外的投资者。

(二)次贷危机发生的原因。(1)利率上升引爆次贷危机。当美国互联网泡沫崩溃后,当时的美联储主席为了刺激经济,采取了宽松的货币政策。2001年美国进入降息周期。2003年6月联邦基金利率(美国同业拆借市场利率)降低至l%,为46年的最低点。相应的,住房抵押市场上,30年期限抵押贷款利率从2000年的8.1%下降到2003年的5.8%;一年可调整利息抵押贷款利率从2001年底的7.O%下降到2003年的3.8%。低利率政策带动了美国房地产市场的持续繁荣,也促进了住房抵押市场的发展,金融80!

一、银行根据不同分类标准,划分出不同种类的个人房贷业务(一)按照资金来源,个人住房贷款分为商业性贷款、住房公积金贷款和组合贷款。商业性贷款是贷款人以营利为目的的贷款。住房公积金贷款是用住房公积金发放的贷款,带有互助性质,贷款利率比商业性贷款低。组合贷款是借款人所需资金先申请住房公积金贷款,不足部分申请商业性贷款。

(二)按照贷款方式,个人住房贷款分为抵押、质押、保证和抵押(质押)加保证贷款。抵押贷款方式是指银行以借款人或第三人提供的符合规定的财产作为抵押物而向借款人发放的方式。质押贷款方式是指借款人或第三人将符合规定条件的权利凭证交由银行拥有,银行以该权利作为贷款担保而向借款人发放的方式。抵押(质押)加保证贷款方式是指银行在借款人或第三人提供抵押(质押)的基础上,同时要求借款人提供符合规定的保证人作为贷款担保而向借款人发放贷款的方式。

(三)按照贷款偿还方式,个人住房贷款分为到期一次还本付息的贷款和分期还款的贷款。分期还款的贷款是要求分期偿还利息和本金的贷款。通常,贷款期限在1年以内(含1年)的,采取到期一次还本付息方式;贷款期限在1年以上的,采取分期还款方式。分期还款方式又有等额本息还款方式、等额本金还款方式、等比累进还款方式、等额累进还款方式等多种。

(四)按照贷款用途,个人住房贷款分为个人购房贷款、个人自建住房贷款、个人大修住房贷款等。个人购房贷款按购房类型,又可分为个人购买经济适用住房贷款、个人购买商品住房贷款等。

二、购房者在办理个人住房按揭贷款前必须了解的内容

在办理个人住房按揭贷款业务之前,购房者(客户)必须了解以下要素:

(一)借款人应具备的条件。具有完全民事行为能力的中国自然人及在中国大陆有居留权的境外、国外自然人,年龄在18岁以上。

(二)额度。当前,按国家住房金融政策规定,对首次贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

(三)期限。住房贷款最长期限为30年,对于借款人已离退休或即将离退休的情况,贷款期限不宜过长,借款人年龄与贷款期限之和不超过其法定退休年龄(男性不超过65岁,女性不超过60岁)。(四)利率。现行的个人住房贷款基准利率为央行2008年12月23日调整的最新利率。商业性个人住房贷款利率的下限扩大

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