瑾呈：修正开发建设集团

国内养老地产发展模式研究2014.1.17

国内养老地产发展模式项目名称 价值主张 目标客群 区域资源 养老居住 养老设施

产品类型

经营模式

养老配套

养老服务

九如城(宜兴)

全产业链的养 老综合体

中高端养老客 群

自然资源丰富、位于 城市新城区、政府大 力支持

养老公寓、养生 住宅(全社区适 设计)

销售 持有

养老研究中心 体检中心 老年康复医院 养护院

康复护理 研究培训 医疗培训 运营服务 数据信息 中央厨房 蓝卡医生服务 养生保健 文化娱乐 居家服务 老有所为 独立生活 介助服务 医疗护理 痴呆护理 临终关怀 独立生活 介助服务 护理 独立生活 介助服务 医疗护理 为每位业主建 立的健康跟踪 档案和科学的 照护体系

蔚蓝-林溪公 馆(沈阳)

私人医生服务 养老社区

同住宅市场客 群

新城，位于已开发的 高档高尔夫别墅区内

5-11层多层、 小高层住宅 (精装修适 老化设计)

销售

医疗机构 活动中心 景观资源

永泰红磡-阳 光幸福村(天 津) 香树湾国际养 老社区 (上海) 双井恭和苑 (北京)

中国式持续照 料退休社区 (首个中国式 CCRC社区) 郊区型高端社 区 市区型高端老 年持续照料生 活社区 退休后的释意 居所

经济发达城市 的中高收入老 人群体 经济发达城市 的中高收入老 人群体 经济发达城市 的中高收入老 人群体 经济发达城市 的中高收入老 人群体

位于城市复合型高尔 夫居住大盘，景观丰 富，低容积率 新区，环抱在大型绿 地城市氧吧、高端别 墅区中的生态养老社 区 位于市区，交通便利， 更贴近医疗资源，更 贴近高端生活配套。 顺义潮白河畔，7000 亩浩瀚林木自成天然 绿色屏风，占地240 万，建面仅70万

低层、小高 层住宅

持有

失智老人护理中 护理之家 (医院) 幼儿园 颐养中心 医疗室 营养食堂等 颐养中心 食堂等 中日友好医院合作 的医疗服务中心、 老年运动俱乐部 老年大学 温泉疗养浴等

养老公寓 养老配套

持有

养老配套 四合院、联体别 墅、点式公寓、 板式公寓和连廊 式公寓四种

持有

太阳城(北京)

销售 持有

国内养老地产考察内容项目名称 价值主张 考察事项

九如城(宜兴)

全产业链的养老综合体

在养老项目中，四合院这种建筑形态的优劣势；康复医院、养护院、体检中心和研究中心等 配套的规划及服务内容；与外国医院合作的方式及合作内容；养老综合体的概念、规划、及 涵盖内容；养老住宅的产品细节；养老产业链是如何嫁接到项目中的；

蔚蓝-林溪公 馆(沈阳)

私人医生服务 养老社区 中国式持续照 料退休社区 (首个中国式 CCRC

社区) 郊区型高端社 区 市区型高端老 年持续照料生 活社区 退休后的释意居所

了解项目蓝卡服务体系；开发商、物业与蓝卡机构是如何项目配合及服务的；项目与三甲级 医院的合作方式；项目的适老化设计；蓝卡会员的服务内容、会员享受的服务、蓝卡俱乐部 的构成及标准；失智老人护理中心的规划及相关配套；怀旧疗法、音乐疗法等康复疗法的服务内容；护理医 院的规划及相关配套、服务；开发商如何将自身资源与房地产开发进行资源嫁接的；其规划 的CCRC社区，整体规划和服务特点； 由于项目并不出售，而是以出售会员卡的形式销售，所以要了解其会员卡的服务内容；项目 与美国专业的老年服务公司合作，了解合作方式、合作内容等；其智能化保障系统的建立标 准，室内适老化设计标准等；该项目是如何与政府合作，与三甲医院建立绿色通道的； 了解其全国的养老产业布局；其养老服务标准；“一站式”持续照料的模式；不同地点的项 目服务是否各有特色；国外机构是如何介入项目的，其带来的国外的养老服务时什么标准及 内容； 项目整体的规划；项目产品的适老化设计；四种养老模式不同的服务内容和标准；四种养老 模式对应的产品形式及各自的核心卖点；项目会员卡的服务标准及内容； 了解首创中国全新的“建设、管理、服务”三位一体的“百步亭社区管理模式；了解居民自 行组织的区委会是如何与物业和开发商共同管理社区的；社区内养老配套和服务；了解百步 亭集团的开发模式、开发理念和物业理念；物业公司是如何在不算利润的同时又保证正常运 营的；

永泰红磡-阳 光幸福村(天津) 香树湾国际养 老社区 (上海) 双井恭和苑 (北京)

太阳城(北京)

百步亭(武汉)

全国独创的社区管理模式

国内养老地产发展模式

项目名称

出租/出售价格

运营模式

九如城(宜兴) 蔚蓝-林溪公馆(沈阳) 永泰红磡-阳 光幸福村(天津) 香树湾国际养老社区 (上海) 双井恭和苑 (北京) 太阳城(北京) 万科幸福汇 (北京) 保利·西塘越 (西塘) 上海复星星堡中环 (上海)

未定 7900元/平方米 未定 未定 1 人 住： 7800元/月 2 人 住：15600元/月 12900元/平方米 10000元/平方米 5000元/平方米 4.5万起一次性入住费

销售/持有 销售 持有 持有，对外租赁，同时出售会员 持有，对外租赁 销售/持有 销售 销售 持有出租

国内养老地产运营模式分析

模式特征适合开发群体 适用发展阶段

完全持有尽管投资回收期长，但收入可持续； 有专业的运营管理团队 具有长期物业运营经验的公司如保 险资产经营管理公司 养老地

产发展成熟期，行业标准体 系已经完善

完全出售投资回报期短，开发运营模式与一 般房地产开发相似 没有物业管理经验的房地产开发公 司 养老地产发展初期 1.老年人能分享房产升值带来的收 益； 2.投资周期短，开发商能快速回笼 资金； 3.产权较清晰，老年人权益能得到 保障； 4.老年人有家的归属感； 5.有相当面积的设施不能用于出售， 投资收益会低于商品住宅 1.不能发挥养老地产项目的整体效 应； 2.开发商易为经济利益抬高价格， 加大老年人的负担； 3.开发商不能保有地产升值带来的 收益； 4.利润来源点单一

出售+持有运营模式较灵活；通过前期销售回 笼资金来投入下一阶段物业运营中 资金实力有限但有一定物业管理经 验的房地产开发公司 养老地产行业成长期

优势

1.从长期来看，持有型运营模式符 合养老地产的特质，收益稳定； 2.可以进行统一的经营管理； 3.可以分享资本升值带来的收益； 4.减轻老年人一次付费压力

1.既能维持公益服务内容的需要， 又能避免企业经营中面临大的风险； 2.经营方式灵活多样，能满足老人 多样化需求； 3.利润来源多元化，既有住宅销售 带来的利润，也有完善的配套服务 及物业增值带来的收益。

1.投资回报期长，收益率低； 劣势 2.需要长期的大量资金的支持，项 目风险大； 3.退出机制不完善

1.这种经营模式资金投入比单纯的 住宅开发要大，投资回收期相对较 长； 2. 社区管理大大提升了对开发商 专业要求

典型案例

双井恭和苑

蔚蓝-林溪公馆

北京太阳城

国内养老地产考察动线

1、沈阳——蔚蓝-林溪公馆 2、天津——永泰红磡-阳光幸福村 3、北京——太阳城、万科幸福汇、双井恭和苑 4、江苏宜兴——九如城

5、上海——香树湾国际养老社区6、浙江嘉兴——保利·西塘越

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九如城(宜兴)----综合养老社区

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九如城(宜兴)----综合养老社区

项目名称 开发商 位置 占地面积(万㎡) 建筑面积(万㎡) 产品形式 容积率 绿化率 项目现状

九如城 中大房地产开发集团 江苏南部，无锡市下辖的县级市 53 48 多层、四合院 0.91 未知 一期的康复医院、养护院、体检中心和研究中心等建筑即将陆续封顶，预计2014年底可投 入使用

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九如城(宜兴)----综合养老社区

项目价值主张

打造全产业链的高端“养老综合体”,其不仅在住宅设计上全部采用适合老年人生活的设计和设备，通过康复护理中心、医疗体检中心、研究培训中心、运营服务中心、数据信息 中心、中央厨房中心六大中心联合运行，在生活、医疗、娱乐、宗教、学校方面满足退休老 人从健康养生到临终关怀所有的各个

层次的需求。 作为一种新的养老地产形式，"养老综合体"是集高端住宅、商业地产和养老服务为一体 的综合开发模式。

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九如城(宜兴)----综合养老社区

项目相关规划

养老居住

养老设施

养老服务

建筑配套

康复护理中心 集中养老公寓(主要面 向健康老人) 家庭式养生住宅(老人 可和子孙在一起生活居 住)

养老研究中心 体检中心 老年康复医院 养护院

康复护理 研究培训 医疗培训 运营服务 数据信息 中央厨房

医院 食品基地 购物中心 酒店 学校 公园

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九如城(宜兴)----综合养老社区

项目相关规划项目要点 和当地政府有前期良好沟通，赢得政府支持； 首次提出“养老综合体”模式 适老化设计，在住宅设计上全部采用适合老年人 整合资源：通过整合运营医疗资源，提升目标客 户对项目的信赖感 产品设计：独特的适老化产品设计，使普通住宅 产品也能提升溢价能力。 产业链：通过上游产业的打造，一方面提升产品 吸引力，一方面增加新赢利点

项目启示

生活的设计和设备； BOBATH康复医院(韩国) SEVERANCE体检中心(韩国) 打造服务链的上游：在建600亩的“CSA农场”, 按需生产各类有机食品，供应给中央厨房。 分期开发：一期开发：2012.10.18动工,、预计 2014年投入使用 养老研究中心 康复医院(8万方)、养老社区(5万方)

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蔚蓝-林溪公馆(沈阳)----社区内的养老组

团

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蔚蓝-林溪公馆(沈阳)----社区内的养老组

团项目名称 开发商 位置 蔚蓝-林溪公馆 辽宁香格蔚蓝房地产开发有限公司 沈阳市浑南新区桃仙大街6号 12 19 别墅、多层、小高层 0.7 50% 项目于2012年开盘，目前一期在2013 年底已经交房 经营模式 面积区间 价格 运营管理 户数 配套 销售 97-292㎡ 7900元/㎡ 英国第一东方物业管理公司 1000 “蓝卡”私人医生服务、沈阳医 学院沈洲医院

占地面积(万㎡) 建筑面积(万㎡) 产品形式 容积率 绿化率 项目现状

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蔚蓝-林溪公馆(沈阳)----社区内的养老组

团健身中心内配套

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蔚蓝-林溪公馆(沈阳)----社区内的养老组

团社区诊所配套

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蔚蓝-林溪公馆(沈阳)----社区内的养老组

团社区及样板区实景

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蔚蓝-林溪公馆(沈阳)----社区内的养老组

团社区及样板区实景

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蔚蓝-林溪公馆(沈阳)----社区内的养老组

团项目价值主张

中国首批绿色养老住区示范项目，内部配套“蓝卡”私人医疗服务，为业主提供医疗专 家“一对一”贴心医疗服务、365天24小时不间断呵护业主的健康。进驻有沈阳医学院沈洲医

院蔚蓝分院、蓝卡服务中心、餐厅、绿色食品特供中心、健身俱乐部、高尔夫练习场、草皮

足球场、室外网球场、露天烧烤园等。林溪公馆重点打造的“绿色食品特供、候鸟式异地度假、私人医疗 体检服务”也已经全面启动。

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蔚蓝-林溪公馆(沈阳)----社区内的养老组

团项目相关规划

养老居住

养老设施

养老服务

建筑配套

多层，小高层住宅(精 装修)

高尔夫练习场 果岭 网球场 足球场

医疗服务 养生保健 文化娱乐 居家服务

商业街 金融机构 医疗机构 活动中心

室内活动中心 社区医院

老有所为

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蔚蓝-林溪公馆(沈阳)----社区内的养老组

团项目相关规划

项目要点 于蔚蓝听雨观澜大盘中设置 2012年推出蓝卡模式，将医疗环节从地产开发中 剥离；蓝卡会员制，一对一家庭医生服务，支持 居家养老； 提出“养老服务+物业服务”双服务模式； 小区适老化设计+蓝卡服务，实现居家养老模式 整合医疗资源：专家团队，与三甲医院建立绿色 通道，与中华医学会全科医学分会和中化健康学 会建立合作关系； 组织蓝卡俱乐部：组织退休专家和义工加入俱乐 部，实现老有所为。

项目启示

混合布置：依托普通大盘，混合布置养老类产品。 有效利用配套 整合资源：通过整合运营物业资源，提升楼盘溢 价能力

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永泰红磡-阳光幸福村(天津)----综合养老社区

企业养老产业介绍： 永泰红磡养老产业集团是一家以提高中国老人生活品质和幸福指数为 使命，专注打造整个养老产业价值链的国内领先企业。 聚焦城市：上海、北京、天津

产业使命：提高中国老人的生活品质和幸福指数 目标愿景：成为中国养老产业一线品牌 核心业务： 养老社区开发和资产管理业务 养老社区运营和咨询业务