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研究背景XX健康财富中心作为进驻中国(芜湖)生命健康城的首个项目，是集企 业孵化、办公、生产配套及行政服务的综合职能中心，整体定位为企业

孵化基地，由于其为工业园区内办公类物业，现我司就其开发模式进行研究和探讨

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地产销售团队

[案场业务管理制度]针对项目，在业务体内制定各类执行制度，在人多，事多，固定 环节和特殊环节同时出现时，仍然保障一切业务顺利流畅进行。

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项目营销总控图——时间 营销节点 销售节奏 阶段目标 客户积累 渠道推广5月 6月 7月 8月 9月 15月 开盘 15月 12月12年1月

2月

3月

售楼处开放

新春答谢

形象导入期项目影响力的奠定区域影响覆盖

项目蓄客期宣扬项目核心价值主张

开盘强销期

持续强销期项目主题形象演绎与深化老带新

尾盘期

核心圈出击、客户渗透

开盘

多元价值

户外/报纸/网络 置业顾问招聘及培训

活动营销相关物料 营销强度

户外/报纸/杂志/短信 销售中心开放暨 产品推介会

短信/户外 项目开盘 样板房展示 后续其它活动

临时接待中心开放 暨政府答谢酒会 形象折页、模型、DM、户型

形象楼书、礼品、VIP系列

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项目定位■整体定位■形象定位■客户定位■产品策略■价格策略■推广策略

客户需求

本项目对 应的价值 体现地理位置优越

对项目定位的 综合性风格描 述黄金地段商铺 有着唯一性、 稀缺性、不可 复制性的特点重点工程 政府保障回报 稳定

黄金地段 投资价值 民生工程 高回报 零风险 政府支撑

商业价值体现

项目形象 的风格定位

大型商业综合 性商业体保障

综合性商业体 辐射黔西中心 地段 每年8%返祖一 次性返祖5年， 更具投资吸引 力

政府民生工 程，老百姓 的重点，规 模化的商业 体系，更具 增加投资者 信心，放心 投资！ 回 报稳定！零 风险！

售后返祖

后期管理

专业的商业管 理团队保障

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盈利方式2

开发模式研究1

> 盈利方式

> 案例分析

工业地产概述> 工业地产定义、分类

> 工业园区开发模式 > 主体企业引导模式 > 工业地产商模式

> 发展历程> 政策影响 > 开发风险

> 综合运作模式

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工业地产定义 工业地产：指在新经济、新型工业化背景下，以产业 为依托、地产为载体的工业物业总称工业地产之消费者主要客户为公司、企业和个体经营者，而不等 同于住宅项目中的个人、老百姓。

工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以 产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂 房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象， 集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业 物业

总称。

工业地产之功能涵盖行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商 务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才 服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功 能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。

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工业地产分类

根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大类，即工业厂房和工业园区标准厂房 工业厂房定制厂房标准工业厂房是具有广泛通用性的、用于生产的工业用 途物业。 定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建成后， 一般出租给使用者5到10年时间。

工业地产

综合工业园

主要由标准厂房及定制厂房组成，功能多样化的工 业产业园区。 物业类别主要有研发中心、信息科技单位、土地、 企业加速中心等。 物流园主要是服务于物流行业，满足其使用要求的 工业园区。 对设备及厂址有特殊要求的园区。 总部基地ABP以智能化、低密度、生态型的总部楼群， 形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部 聚集基地。

科技园区工业园区

物流园区专业园区

企业总部基地

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工业地产分类工业厂房 ——标准厂房 标准工业厂房的兼容性很好，适合成片开发，物业形式多为单层、多 层、联排及叠加为主 标准厂房的优势 企业可以迅速投入生产，缩减新 建一个工厂的时间； 长期租赁厂房实际上是一种融资 行为，可以节省初期的投入，为 企业带来放大数倍的资本，利于 企业的扩张；单层

联排

叠加厂房

对于不是十分了解中国国情的外 资企业来说，租用标准厂房也是 一个过渡期，为以后自建工厂做 个过渡，减少经营风险；

单层

企业可以从标准工业厂房的附加 产品获益，如：园区的优惠财政 和税收政策、园区的区域优势、 园区的企业集群效应。

多层厂房

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工业地产分类工业厂房 ——定制厂房定制并出租厂房的好处 开发商提供一站式服务，减 少使用者在建设工厂中的种 种繁琐的手续，使用者不必 为一个项目组建专门的基建 队伍； 开发商实际上是提供了一种 财务手段，减少使用者一次 性的投资； 有利于使用者锁定经营风险， 减少持有物业的风险，减少 短期租赁风险； 提供使用者行业退出的机会， 减轻使用者资产负担； 量身定制物业解决方案可以 充分满足使用者业务需求； 使用者可以专注于拓展其业 务； 对于使用者而言是进行资产 负债表外的融资。

定制工业厂房在中国还处于探索实践阶段，以满足客户特定要求为 主，服务客户多为跨国公司

IBM亚太地区总部

定制厂房主要特点苏州工业园

国内案例数量较少； 租金较高，使用率

高； 物业形式主要为单层、多层； 客户一般为跨国公司，且多从 事高科技制造业和物流业。德国飞煌世亚电子公司

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工业地产分类工业园区综合产业园功能复合：如新加坡面向轻工业的园区 Techplace I,主要产业为电子、精密加 工、信息产业及研发等。

工业园区涵盖广泛，主要为各类工业产业园区、总部基地等， 物业形式表现为各类工业物业的集合。科技园、孵化器园区物业类别以科 技、 信息为主，包括研发中 心、信息科技单位、软 件设计与开发，信息科 技等。

Techplace I北京经开科技园

货运电 梯

多层停车场

北京嘉捷科技园

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工业地产分类工业园区 工业园区物业形式一般为多层，租金较纯办公楼相对便宜，一般为混 凝土结构，注重绿化，外观形象科技化物流园主要是服务于物流行业的工业园区，如新加坡樟宜空 港物流园区。

专业物流园对设备及厂址有特殊 要求的园区。如大亚 湾石油化工专业园区。

总部基地以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办 公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。 可以为企业提供良好的中枢式运营管理氛围，以高 效、多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道， 以中心级辐射全国乃至全球的“中心外围效应”为 企业铺设前瞻式空间路径。

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工业地产特点

工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、 投资回报期长及自身增值性的特点政策主导性强、专业性强> 工业地产受地方政府、经济、产业发展、

投资大、投资回收期长> 工业地产项目规模大，前期投入大；

政策等影响很大，不受住宅政策调控影响；> 工业地产和产业紧密联系，不同工业地产 必须满足不同产业发展需求及功能要求

资金占用周期长，投资回收期限大于住宅房地产

区域性强> 由于工业发展具有很强的聚集效应， 不同区域具有不同的主导产业，区域 市场对工业地产需求一致性较强；致 使工业地产在同区域的功能差别很小

项目增值性> 发展第三产业，实现二三产业联动，拓 展项目收入来源； > 加强教育业、医疗卫生、文化业、科技 和体育等行业的发展；优化产业配置， 打造产业群；都将促使项目价值提升

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工业地产发展历程

工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个阶段，伴随着国内经济建 设稳健快速发展

经济发展曲线政 策 效 果

开发区名 义“圈地” 土地集中 整顿阶段

整顿深 化，监 管力度 加强

持续整 顿，取 得阶段 性成果

合理 规划 引导 发展

经济高 速发展 需要， 逐步放 行阶段

巩固整顿成果 03年2月至08年底 06

年

逐步实 施工业 用地招 拍挂

土 出 金 支 理

地 让 收 管

强化集约用地 积极盘活存量土地 鼓励产业结构优化升级 鼓励向“多功能综合性 产业区”发展

08年至10年

11年-至今

粗放经营阶段：圈地；整顿

规范经营阶段：放行；管理

集约使用阶段：综合；优化

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政策分析 一系列政策主要调控目的在于有效规范工业土地出让，抑制工业地产项目投资过热和 项目胡乱上马的现象；同时，为工业地产的规范化运营奠定了良好基础时间 03年 ~08年 06 年

政府政策3年内，国家频繁出台了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》等8项目政策。旨在此阶 段内，清理、整顿违规设立的园区与开发商，建立新的土地出让标准。 为了防治外资的大量涌入对中国经济安全造成影响，提高外资进入门槛 。 强化土地出让金收支管理，约束地方政府卖地的冲动。 8月1日，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式 施行。规范土地供给。 8月31日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》。建立工业用地出让最低价标准统一公布制度国 家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。 2008年2月，新修订的《工业项目建设用地控制指标》规定，工业项目的建筑系数应不低于30%。工业项 目所需行政办公及生活无服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范 围内建造非生产性配套设施。 10年之后,国家没有再出台相关的工业用地政策。有的只是各地方政府出台的相关政策。如：温州政府在 2011年9月2日下发《关于推进开发区(工业园区)整合提升发展的意见》,对工业地产转让作出限制性的规 定，土地使用权变更登记受严控。

07 年

08 年 10 年 之 后

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主要标志事件

事件一物流地产成为工 业地产市场的新 宠：普洛斯带着“物 流地产”的概念 登陆中国后，中 外地产开发商就 掀起了物流地产 的热潮。

事件二AMB在中国市 场首次发力于上 海：美国工业地产巨 头AMB收购了松 江九亭的一个物 流房地产项目， 预计总投资约 1330万美元。 “这是AMB在中 国的第一笔收 购。”

事件三总部经济、总部 模式全国开花：三大总部经济区： 长三角区，以上 海为核心的“总部 -加工基地”区域 合作模式； 珠三角区，形成 了香港和顺德、东 莞间的“总部-制 造业”互动发展模 式； 环渤海区，以北 京为核心，以京津 冀及环渤海为腹地 的"总部-加工基地 "模式。

事件四国家一系列政策的 颁布也使的工业地 产的格局不断在发 生着

变化：国土资源部正式出 炉了《全国工业用 地出让最低价标 准》,有效抑制工 业地产项目投资过 热和项目胡乱上马 的现象；同时，对 工业地产的规范化 运营奠定了一个很 好的基础

事件五开发商同制造型 企业联手运作发 展工业地产：万通与TCL签署 《进一步推进工业 地产领域合作之框 架协议》。依协议 约定，双方合资创 办万通新创工业资 源投资公司，采用 “售后回租”的方 式，相当于TCL把 资产卖给万通，然 后把资产回租回去。

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开发风险工业地产开发市场风险相对较小，但由于政府土地政策调控及产业结构变化，工业 地产开发也存在一定的市场风险市场风险： 产业转移导致区域竞争 力下降，引起对工业物 业需求的减少； 产业升级及产业结构调 整引起对物业需求变化

经营风险：区域市场供应情况，供大于 求造成的市场经营难度，形 成的风险。

开发风险

政策风险：土地出让政策变化，招商、税收优惠 政策的变化造成区域吸引力下降

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对项目的启示

工业地产与其他房地产业相比，和产业紧密联系，受地方政府、经济、产业

发展、政策等影响较大，不受住宅政策调控影响；项目规模大，专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点； 随着我国工业化进程的不断加快，以及住宅市场的调控紧缩，商业地产的高

风险，工业地产从一定方面来说迎来了机遇 工业地产机遇的同时也经历着考验，国家一系列的政策调控，有效抑制工业 地产项目投资过热和项目胡乱上马的现象，为工业地产的规范化运营奠定了

良好基础 工业地产开发市场风险相对较小，主要受政府土地政策调控及产业结构变化

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盈利方式2

开发模式研究1

> 盈利方式

> 案例分析

工业地产概述> 工业地产定义、分类

> 工业园区开发模式 > 主体企业引导模式 > 工业地产商模式

> 发展历程> 政策影响 > 开发风险

> 综合运作模式