2009北京平谷一号地投资可行性研究报告_70P

投资可行性研究报告基本结论

报告结构

宏 观 经 济 研 判

区 域 发 展 规 划

土 地 交 易 研 究

房 地 产 现 状

项 目 投 资 分 析

投资可行性研究报告

第一部分

平谷1号地投资

基本结论

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基本结论

总体结论： 经济危机背景下积极财政和适度宽松货币政策总基调不会改变。 未来房地产市场必然面临新一轮调整，但仍将保持较快发展势头。 未来两年内调控政策不会出现大的、相对严厉的变化，1号地块投资的政策性风 险相对较低。 1号地块地价73075万元为竞价警戒线，也是高风险警戒线，建议超过78075万 元则放弃竞价。

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基本结论

一、总体投资环境：未来政府投资效应将衰退宏观经济：经济体自主增长乏力、救市政策效应递减 、地方政府债务风险日益严重、大宗商品价格上推通 胀压力、再储蓄化和再产能化道路漫长、热钱可能回 流新兴市场。房地产市场：2009年末，全国商品房空臵面积可能达 到3亿~4亿平方米。不管是从发达国家上世纪70年代 滞胀时期的经验看，还是目前美国房地产的走势看， 以住宅作为保值投资手段是不成立的。2010年，随着 中央9000亿元保障性住房投入掀起的保障性住房建设 高潮，楼市将不可避免地进入新一轮的调整期。

未来政策取向： 经济危机背景下积 极财政和适度宽松 货币政策总基调不 会改变。

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基本结论

二、平谷规划发展前景： 新城建设进入加速阶段，房地产发展机遇较好新城规划建设：新城按照规划西扩的同时，将城市南 部旧城改造、城中村改造与房地产项目开发有机结合 ，适度向南向拓展，结合高速公路中间出口，打造南 部新区。1号地位于新城主城区西扩边缘地带，环境较 好，但市政基础配套略微滞后。人口规模控制在一定 程度上制约本地居民购买商品房。平谷为京东发展门户 ，潜力较大； 1号地块位于平谷新 城核心城区西部边缘 地带，环境较好，但 配套设施滞后。

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基本结论

三、1号地挂牌竞价： 竞争将较激烈，楼面地价将突破2000元/㎡楼面地价： 2004年至2009年，各成交地块 楼面价岁时间推移而增长，由2004年6月的 410元上升至2009年6月的1896元/㎡,说明 开发商在宏观经济环境下，看好平谷区域的 开发潜力。 若无大型房地产开 发企业参与竞价， 1号地可能以楼面 地价1800元/㎡左 右成交。

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基本结论

四、房地产市场： 房价偏高，本地居民购买力有限区域市场价格状况：区域市场二手 房均价已突破7200元/㎡,新房售价 达历史高位，普通商品住宅均价 7600

元/㎡,商业均价超过12000元/ ㎡。1号地项目理想开盘价(2010年)——住宅： 7150元/㎡,商业：12449元/㎡,但必须考虑以 下因素： 平谷本地居民购买力有限，1号地项目主要依赖 于周边农民、附近中心城区居民购买； 本项目最终开盘价在理想售价基础上下浮10%, 得出本项目修正售价(2010年开盘价):住宅： 6435元/㎡,商业：11200元/㎡,此价格虽然相 对保守，但有效规避了诸多风险因素。

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基本结论

五、1号地投资分析： 地价73075万元为竞价警戒线，超过78075万元则放弃竞价地价与售价为本项 目投资最为关键的 敏感性因子： “地价上涨+售价 上涨”双变因子 “地价不变+售价 上涨”单变因子

地价地价超过98075万元，未来商品房住宅售价6500 元/㎡左右，配套商业售价11200元/㎡时，投资净利润 率接近0%;售价对项目净利润的影响极其有限。

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第二部分

平谷1号地投资

宏观经济研判

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宏观经济研判〃年度特点

今年以来经济形势呈现以下三大特点：

经济复苏速度出乎意料

GDP加速增长； 工业止跌回升态势明显； 投资持续高速增长； 消费加速增长，农村消费增长罕见地快于城市消费； 汽车与房地产两大市场出现意外回升。 国有及国有控股投资明显高出整体增长； 国家预算内资金、国内贷款、自筹资金增长加速，利 用外资有所下降； 全社会零售总额中增长最快的政府消费和企业、居民 消费明显慢于总体水平。 来自政府投资项目节奏和银行信贷的变化是造成这种 变化的主要原因，并对房地产、股市走势带来相应影 响。

经济复苏严重依赖于政策效应

经济复苏速度呈现前快后慢格局

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宏观经济研判〃存在问题

经济结构性问题更加突出首先，产能过剩。电力、有色金属行业投资增长幅度均超过了20%,造船工 业超过50%,水泥业甚至接近80%。我国制造业产能过剩大约30%,其中， 钢铁行业产能过剩26.9%,铝冶金过剩34.3%,铁合金过剩29.6%。 其次，投资和消费比例关系进一步失衡。我国的投资率从2000年的35.3%上 升到2008年的43.5%,大大高于多数国家20%左右的水平。今年以来，居民 消费增长速度也有所加快，如果不考虑进出口贸易的情况，投资和消费对经 济增长的贡献比率已上升到了62%比38%。

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宏观经济研判〃存在问题

泡沫经济迹象显现首先，体现在房地产业。人们对于未来中国通货膨胀的预期，使得大家加 …… 此处隐藏：1586字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……