房产营销需要知道花絮

2008 硕士学位论文 没有任何借口

房 产 营 销

需要知道的花絮张 呈 祥 2010-01-02

2008 硕士学位论文 没有任何借口

窥 视 城市房 产目前房地产市场竞争非常激烈，每个城市都已经形成了多个真正 意义上的好楼盘。老城区已建成上市的众多楼盘虽然市场各有千秋， 但高度同质化设计与建筑风格，无疑给每一个新地块留下了绝好“差 异化”空间和新开发、新营销契机。在发展变化的市场中，如何突出 异化”空间和新开发、新营销契机。在发展变化的市场中，如何突出 差异化优势和特点，开发与中介均需要有高水平的系列策略支持。 差异化优势和特点，开发与中介均需要有高水平的系列策略支持。 无论项目地理位置优异与否，如何根据市场现状，在三、四线城 市里，成功营销一些并非优良也并非现房的项目，满足理财投资和目 市里，成功营销一些并非优良也并非现房的项目，满足理财投资和目 标顾客的需求？如何快速提升销售业绩，保障项目运行的成功？无疑 动销流程与技巧需要升级转型！传统靠坐销完全丧失了其业绩能力。 动销流程与技巧需要升级转型！传统靠坐销完全丧失了其业绩能力。

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房地产营销及策略发展历程第一阶段 1993~1997房地产起步而几乎自然销售阶段 房地产起步而几乎自然销售阶段上世纪90年代前期我国房地产业处于高速增长期，二级市场非常火爆， 大多数城市房地产呈现绝对的卖方市场形态，多为官方发展商也几乎没有营 销策划和营销策略的意识，所以“房地产营销策略”仅仅只作为一种理论或 隐晦的概念体现着它的存在。 1993年的国家宏观调控给过热的房地产二级市场降了温——炒家绝迹、 集团购买消失、全国的房地产二级市场陷入了尴尬的境地：一方面积压楼盘 出现营销难题，重新定位急需解决；另一方面，买方市场的形成使新项目销 售出现不畅，这反而给我国刚起步的房地产营销策略及各种思潮的发挥提供 了站稳市场和发展进步的机遇、空间。

本阶段发挥的策略特点是仅仅停留在提炼项目卖点、注重项目包 装、精心培育销售队伍、给楼盘带来了全新的销售风格和销售技巧。

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房地产营销及策略发展历程第二阶段 1998~2000 房地产营销与策略突π发展阶段1997年，全国房地产业跌入谷底，而策略得到了积累； 1998年，沿海地区发达城市如深圳、广州、上海等地的房地产业在经 历一次低潮后悄然启动。这次房地产二级市场的复苏凝聚着房地产营销 策略发展的功劳，同时也推动房地产销售水平向纵深方向发展 。 本阶段特征是营销策

略深入到项目开发的各个环节，策划处于综合 阶段，并与销售环节紧密融合在一起。营销特点是全面贯穿策划理念和 思想，精心设计营销中心和样板单位，强化售楼人员的专业素质，注重 新颖别致的公开活动的策划和追求楼盘的销售速度及社会影响等。 4P 与4S理论运用丰富并得到边缘化快速发展，STP倡导的项目或区域核 心竞争力理念或手法开始初显市场——此时三四线城市才起步房地产STP营销 房地产STP营销包括三个步骤，即细分市场(Segmenting)、选择目标市场 营销包括三个步骤，即细分市场(Segmenting)、选择目标市场 (Targeting)和产品定位(Positioning),也叫做目标市场营销—— (Targeting)和产品定位(Positioning),也叫做目标市场营销——我们的做派。

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房地产营销及策略发展历程第三阶段 2001-2008房地产营销快速发展与策略复合渗透 房地产营销快速发展与策略复合渗透随着2000年我国第二轮房地产业发展开始(内地2003年),发达城市 房地产项目的大量增加，房地产4C与STP营销策略在市场起着主导作用。 许多发达城市各种流派的代理公司将目光转向内地，克隆自己的营销模式， 为内地房地产的发展带来了较为成熟的先进理念和操作手段。STP的演绎 形成如下特点(长沙、武汉由于文化程度高市场理念趋于集大成):狭义地产与泛地产相结合，“概念地产”与“泛地产”等思想已被营销实战派 人士演绎到了极致。房地产市场正从营销时代逐步转为产品时代。

南 派：以深圳、广州为代表，源于香港。 精 北 派：以北京为代表。 华 东 派：以上海为代表，源于台湾。 细 西 派：以重庆、成都为代表，源于吸收兼容。 融

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房地产营销及策略发展历程第四阶段 2009——?房地产市场及营销策略的服务时代 ？【开发商】品质与品牌感的资本运作将起决定作用，粗放型商业地产和游 开发商】 击队式的开发商必被市场高度洗牌出局，三四线城市的开发由于与城市化 进程接轨而形成热点，发展商自行拥有经营性物业的比重持续上升； 【政 府】物权法已被刷新，推动市场之手裂变为联姻和拉动市场之腕； 【市 场】一级市场中乡村房产和旅游地产、环保集约开发形成主流，二 三级市场(尤其二手房市场将升温)齐头并进，个性化物业会独领风骚； 【营 销】整个房产经济必然加快专业分工的步伐和深化程度，营销策略 将被越发倚重和职业化，概念地产和低俗炒作退出舞台，过于依赖楼花销 售的圈钱模式行将出局，营销策略的发挥更加体现在项目前期，并与各 …… 此处隐藏：2750字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……