宜宾市翠屏区北线岷江北段改造项目

宜宾锦都建设开发有限公司

2014.1

报告体系1、项目概述

2、项目规划方案

3、拆迁安置方案

4、项目投资分析

5、附件

Part 1

项目概述

现状概况：青杠坡片区

本次规划区位于宜宾市旧州组团南部，分为 青杠坡、三江厂和马家祠三个片区，马家祠北临 中航三江机械厂，南临流杯池公园，东靠催科山， 西接岷江北路；青杠坡区域西面与北面靠宜宾学 院，东临内昆铁路，南接五粮液大道酒圣路。

三江厂片区

规划区最高点海拔为386米，最低点海拔为马家祠片区

272米，相对最大高差为114米。基本为建成区， 分布有大量的农民自建房和厂企厂区和生活区， 仅在青杠坡区域东部有部分林地，马家祠区域居

住区和厂区间有少量未开发用地。规划区内现有康力有限公司用地、江北变电站用地、远大职业 技术学校用地、公路养护管理分段用地。

市场人群：1、 宜宾学院师生人数约2万人； 2、青杠坡现状居民约0.5万人； 3、三江厂片区现状居民约0.8万人； 4、马家祠现状居民约0.7万人； 5、根据市场分析，岷江北段片区未来规划人群将增加1—1.5万人

项目区域针对的市场人群数量约为：5—5.5万人；依据住房需求按20%、人均居住面积30㎡来计算，总居住面积需求约30万 ㎡—33万㎡。

优势资源： 150亩生态历史文化公园——流杯池及丞相祠； 30亩 公园广场； 20亩 景观广场；

今后岷江北段片区将打造成为：

娱乐购物、休闲养老、座山观水的商住综合体

Part 2

项目规划方案

青杠坡片区：

一、项目经济指标 净用地面积(亩) 净用地面积㎡ 容积率 总建筑面积(㎡) (一)地上计入容积率的建筑面 积 1、住宅建筑面积 2、非住宅建筑面积 (1)商业 (2)幼儿园 (3)其他(含物业) (二)地下建筑面积(㎡) 停车位 (三)绿地率 绿地面积

76.80 51200.00 3.14 192740.00 160740.00 133140.00 27600.00 23100.00 3000.00 1500.00 32000.00 29600.00 35% 17920.00 按每个车位37㎡ 计 800个

青杠坡片区：

青杠坡片区：

青杠坡片区：

三江厂片区：一、项目经济指标 净用地面积(亩) 净用地面积㎡ 容积率 总建筑面积(㎡) (一)地上计入容积率的建筑 面积 1、住宅建筑面积 2、非住宅建筑面积 (1)商业 (2)幼儿园 (3)其他(含物业) 8.39 5593.40 4.43 28726.91 24771.41 20784.65 3986.76 3721.11 0.00 265.65 按每个车位30 ㎡计

(二)地下建筑面积(㎡) 停车位(三)绿地率 绿地面积

3955.50 3955.5035% 1957.69

130个

三江厂片区：

马家祠片区：

一、项目经济指标净用地面积(亩) 净用地面

积㎡ 容积率 总建筑面积(㎡) (一)地上计入容积率的建筑面积 1、住宅建筑面积 2、非住宅建筑面积 (1)商业 (二)地下建筑面积(㎡) 停车位 (三)绿地率 绿地面积 283.50 189000.00 3.00 682110.00 567410.00 426730.00 140680.00 140680.00 114700.00 114700.00 38% 71820.00 按每个车位 37㎡计 3100个

Part 3

拆迁安置方案

拆迁安置原则原则1 原则2 原则3 原则4

原址安置：一套 旧房按比例换新 房，保证每一户 居民能享受到该 地段的优越生活 服务条件。

根据每户房产证 的载明面积，还 建的安置房以宜 宾市政府棚户区 安置房标准进行 赔偿。

实行统一规划、 保证统一安置， 实施分期开发建 设。

优先保证按期完 成安置房的建设。

拆迁流程拆迁流程 规划出线→编制拆迁方案→张贴拆迁公告→拆迁调查摸底→丈量、评估→核对清单→查漏补缺→面积认定→签订协议 →腾空拆除→结算 拆迁流程概要 第一步：拆迁单位申办拆迁范围的停办事项。批准后在拆迁现场张贴停办拆迁《公示》 第二步：拆迁人委托招标公司对拆迁、评估、拆除公司，进行公开招、邀标。并组织相关人员进行评标，出具评标报 告，确定中标公司。 第三步：拆迁人与中标拆迁、评估、拆除公司公司签定委托协议，入户调查制定拆迁计划、拆迁方案，办理拆迁资金 证明文件。 第四步：拆迁单位申办《房屋拆迁许可证》。批准后在拆迁现场张贴拆迁《公告》。 第五步：拆迁人在拆迁现场设立办公室，建立宣传公示栏。入户发放《拆迁通知书》,宣传拆迁评估迁政策。 第六步：评估公司出具《评估报告》,拆迁人与被拆迁人就拆迁事项进行协商签定《拆迁协议》。 第七步：拆迁双方经协商未达成《拆迁协议》,经当事人申请，进入行政裁决程序。 第八步：行政裁决后，当事人仍拒不履行行政裁决内容的，由政府责成有关部门强制拆迁，或申请人民法院强制拆迁。

北线改造项目征地拆迁房屋情况汇总表户数 国有土地 居民房 流杯池社区 新区社区 新街社区 合计 流杯池社区 岷江东路段 岷江北路铁路沿线 三江厂到江北文化广场 岷江桥下及锁石周边 解放北路 酒圣路、解放北路 782 49 30 861 7 14 10 16 1 4 52 119 124 10 64 29 346 1259 394 337 31 219 154 1135 2270 人口数 其中：营 业 57606.03 3146 13529 2600 823 71958.03 5746 面积 35061.76 10138 25844.11 6432.21 29556.35 900 28986.76 2795.04 2504.63 680 4150 850 126103.6 21795.25 非住宅 2471 住宅 51349.53 10929 823 63101.53 自建房 639.5 2471 639.5

单位

新街社区 新区社区 合计 集体土地 流杯池社区

21826.31 3097.45 9533.44 6848.46 19751.15 8805.2 12855.03 11907.73 1824.63 2600 68390.56 30658.84

3030 100 1428.96

4558.96

新区

社区 吊黄楼社区 合计 总合计

杨湾社 马家祠 三江社 青杠坡 石墙子社

41356.5 3233.62 4439.08 23314.47 14928.1 87271.77 285333.4 27541.25 70861.56 93760.37

5198.46

拆迁安置户共1259户，拆迁面积28.5万㎡,按照宜宾市政府棚户区安置房标准，需要拆迁资金预算8—10亿。

Part 4 项目投资分析

青杠坡片区投资分析：一、项目经济指标 净用地面积(亩) 净用地面积㎡ 容积率 总建筑面积(㎡) (一)地上计入容积率的建筑面积 1、住宅建筑面积 2、非住宅建筑面积 (1)商业 76.80 51200.00 3.14 192740.00 160740.00 133140.00 27600.00 23100.00

(2)幼儿园(3)其他(含物业) (二)地下建筑面积(㎡) 停车位 (三)绿地率

3000.001500.00 32000.00 29600.00 35% 按每个车位37㎡计 800个

绿地面积

17920.00

青杠坡片区投资分析：二、开发成本核算费用名称 A、土地费用 分项 土地费用(出让金、契税、交易服务费等) 建设项目报建费 三通一平费 规划勘测设计费 临时设施费(包括围墙、办公室等) 合计 幼儿园 住宅 商业 建安成本 其他(含物业) 地下室 合计 室外工程费(室外挡土墙、给排水、电力电信等) 室外智能化设施费 室外燃气费 绿化建设费 消防设施费 工程质量监督费 工程造价咨询费 监理费 合计 项目开发弹性支出 管理费(人员工资、住宿、日常交通、招待费) 贷款利息(复利利息) 营销费 G、营销费用 广告费 销售中心、样板房 费率(万元/亩；%;元/ ㎡) 400.00 5.30 5.00 20.00 —— ------0.10 0.245 0.30 0.10 0.20 -100 10 -100 --0.0045 10 ------B+C的2% -土地费用1.7 倍，两年时间，利率7.5% 1.00% 0.00 0.00% 取费对象 15.00 192740.00 51200.00 192740.00 —— —— 3000.00 133140.00 23100.00 1500.00 32000.00 -51200.00 51200.00 -17920.00 --46399.30 192740.00 —— 48106.47 -—— 61130.00 预计销售周期 61130.00 总额(万元) 6000.00 102.15 25.60 385.48 50.00 563.23 300.00 32619.30 6930.00 150.00 6400.00 46399.30 512.00 51.20 0.00 179.20 0.00 0.00 208.80 192.74 47543.24 962.13 300.00 1530.00 611.30 0.00 0.00 0.00 B、前期工程费用

C、房屋开发成本

D、不可预见费 E、管理费用 F、财务费用

开发总成本合计 A+B+C+D+E+F+G 开发分摊计入容积率的建筑面积单位成本(元/平方米)

57509.90 3578