中国房地产发展阶段和路径推演

中国房地产发展阶段和路径推演

-基于日韩经验的比较

报告要点

本文的逻辑脉络：房地产的复杂性众所周知，如何能在当前这样一个经济触底，但复苏前景仍不明朗的阶段来判断房地产的未来发展路径？我们采用的方法是，抛开房地产行业本身的纠结，从整个经济发展阶段的角度出发，将房地产置于整体经济发展的历史长河中加以审视，借鉴日韩类似经济发展阶段中房地产的发展轨迹，并比较中国当前内外环境与日韩类同阶段的差异，得出中国房地产发展所面对的特殊性问题，从而推演出中国房地产未来中短期最可能的发展路径。 中期结论：主要是基于中日韩经济发展阶段的类似性。按照罗斯托的经济发展阶段理论，中国目前的经济从而房地产发展阶段类似于这75年后的日本和91年后的韩国。处在一个历经高速增长，但正在转向低速增长的过渡期，仍在不断走向成熟的阶段。类似的发展阶段决定了房地产有大体类似的发展路径：

从中期来看,中国的房价出现大跌的可能很小。这不仅源于类似的发展阶段，更是源于中国城市化进程的特殊性所带来的需求的强劲和人民币中长期升值的必然性；中国房地产出现全国性更大泡沫的可能也很小。

未来几年，在走向成熟，增速逐渐回落的这样一个过渡阶段，在国内外需求与资源的约束下，中国经济依靠投资的增长方式，将导致经济出现增长与通胀的反复博弈，震荡式前行，房地产的发展同样会表现出一定的震荡性，在结束这样的过渡期后，随后将小幅上行，这是经济内生增长机制的使然。

短期结论：对于中国房地产短期发展路径的判断，主要基于当前中国房地产所面临的特殊性。和75年的日本相比，特殊性主要集中于：中国当前通缩而日本当时通胀；中国放松流动性与日本紧缩流动性；中国内外需难振而日本内外需强劲。和02年通缩加宽流动性背景下的中国房地产相比，特殊性主要集中于：很多工业产能过剩，对外部资源的依赖度高出很多；外需难支；民间投资难以跟进，实际货币需求难以增加，储蓄增速将回落。

短期的房地产发展路径，我们认为存在三种可能，但第二种可能最大，详细阐述见结论。在接下来的3，4季度，房地产仍将继续反弹的趋势。短期内也不会出现全国范围内的房地产大泡沫，此轮房价上涨的幅度将主要取决于投资性需求的强度，而支持此轮投资性需求的主导因素就是低利率下宽松的货币政策和08年累积下来的储蓄增长，从供需角度分析都不支持出现房地产大泡沫。 高速增长并不具有永恒的性质，它总要走向终结。在现实中，高速增长之后，是严酷的增长减速过程。造成这种转变的是70年代初的日元升值、通货膨胀和石油危机等一系列的"冲击"。在整个70年代，日本经济面临物价上涨，失业和国际收支平衡三大困难。在增长率下降的情况下，日本被迫适应新的增长率更低的发展途径。

选自《高速增长的时代》序-作者：香西泰（日本）

这一次，我们会不会真的不一样?中国经济复苏的脚步声似乎越来越清晰，人们已经不再担心由于需求萎缩带来的通缩压力，大家的预期似乎已经转向信贷膨胀带来的通胀。房地产会不会在未来的通胀中再次爆发，在自身泡沫累积中带领中国经济共享繁华？这是我们关心的核心问题。我们在中级反弹的论述中指

中国房地产发展阶段和路径推演

出，由于刚性需求的存在和去库存化后的成本的回落，在经济反转前，必然有一个由此带来的中级反弹。房地产无疑是此轮反弹的中坚力量，这是由其在中国经济的内需和投资组成中的地位所决定的。我们同时强调指出，在反弹和反转的过渡中，存在一个二次探底的过程。那么，在这个时点，即我们前期判断的中级反弹预期行将结束时，此轮房地产反弹，未来将会以怎样的方式来演进，反弹还能持续多久？会不会在信贷的高速增长中升腾起一个房地产泡沫?如果未来存在这样一个泡沫，它会以怎样的方式来释放？是以一种惨烈的快速爆破的方式，还是以一个渐进的时间换空间的方式？这一次，我们的房地产市场发展会不会和别人走过的路不一样？

对于这些问题的回答，我们将在借鉴日本和韩国房地产发展历程的基础上，展开对中国当前房地产发展的研判。日本在70年代前期，韩国在80年代末都曾经出现过房地产的高速发展期，但是二者随后的走势却差异明显。日本房地产在经历了74，75年的短暂回调后，房价出现了回升，保持了10年温和小幅增长态势，直到80年代末的再次大幅上涨。而韩国房地之后则保持了多年的小幅回落，直到98年爆发金融危机后房价出现大幅下挫。房地产的发展是多因素的集中表现，我们会从哪些角度，以怎样的逻辑来审视日本和韩国的房地产，从而以同样的逻辑来审视当前的中国房地产市场？

由于房地产本身的特殊性，这种特殊性决定于其兼具商品和资产的特殊的属性，体现为人们的刚性需求和投资需求的结合，从而带动一国的消费与投资。我们认为仅仅从房地产本身切入来研判房地产很难有一个比较准确的把握，往往会被局部的变化趋势，不同区域的表现所迷惑。所谓"不识庐山真面目 …… 此处隐藏：21410字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……