48个地产项目成功营销策划案例软文汇景新城三星级智能化高尚小区的设计理念和特点

房地产E网-房地产物业管理资料库http:// 汇景新城三星级智能化高尚小区的设计理念和特点

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http:// 2003年03月04日10:49 李祚新

作者:广东侨鑫智能系统集成有限公司总经理 李祚新

汇景新城处于华南快速干线与广园东路的交汇点、广州市中心区与东部发展区的结合部，有山有水、园林景色，空气清新，环境优美，是得天独厚的都市绿洲、风水宝地。汇景新城的西、南面毗邻华南理工大学、华南农业大学、暨南大学、华南师范大学等多间高等学府和省农科院等多间科研机构；东、北面为广州市政府规划建设的“广州科学城”、未来的广东光谷等高新科技园区和广东奥林匹克体育中心、世界大观、航天奇观等体育、旅游圣地，是广州市科技、文化、教育、体育、旅游的中心区域，具有得天独厚的地理、自然、交通和人文环境。

汇景新城总用地为1200亩，总建筑面积为160万平方米，10100户住宅。住宅主要由别墅、多层豪宅、高层豪宅等多种类型的建筑群体组成。小区按自然地块分为四个区，南区为低密度别墅区、西区、东区为以多层为主的多高层混合区、中区为以高层为主的多高层混合区。

2000年，汇景新城通过建设部评审，3A级(最高级)、智能化设计三星级(顶级)高的水平。

一、汇景新城总体规划设计的理念和特点

Sasaki Associates， Inc (美国)、何显毅建筑师楼(中国)有限公司(香港)范区和新世纪住宅建设的典范。

1．以景观空间为轴线的空间骨架体系

汇景新城规划设计特点是以带型景观空间为纽带，通过中间的带型景观将西、中和东区贯穿一起构成一个整体。区内园林景观均衡地分布在四个区域中，结合地形地貌，与住宅街区和各个公共建筑密切地联系，保证了公共景观和资源被充分地利用和分享，达到了比较高“和谐性”和“均好性”。这种以景观空间为轴心的住宅区空间体系突破了传统的以道路或者建筑物为主体的居住区规划设计理念。因此，区内空间层次丰富有序，独树一帜。

2．优越的人车分流道路系统

汇景新城的道路系统采用了市政道路、小区循环道路和步行道路相交错的交通网络，并且全部是与景观空间交融在一起。使整个小区的车行交通更加独立和有效，既安全又便于管理。优越的车位配套系统、人车分流系统的建立在住宅小区的道路空间设计领域中达到新的境界。

３.周全的公共设施配套体系

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汇景新城是一个拥有1万多户3.5万人的大型现代综合文化社区，其公共设施配套体系是非常周全和合理的。全区的主要公建配套设施包括：①教育设施：1所国际学校、2所中学、3所小学、5所幼儿园和5所托儿所；②医疗设施：一所综合医院、一所卫生院；③娱乐设施：一所大型豪华会所、若干个街区迷你会所、一个现代化商业文化娱乐中心；④体育设施：一个现代化体育中心、各区独立的跑步径、健身房、游泳池等若干个；⑤交通设施：一个大型公交车站(含巴士、的士等公共交通工具)，小区共有约1万个车位(达到每户至少1个车位)，小区专设的入口立体交叉桥和两座休闲绿化立交广场；⑥其他设施：各组团庭院首层全部架空建设为绿化及休闲空间，并配置适合长者、小童娱乐设施，还设置街区迷你会所为住户会客、聚会、健身、交流、阅览等提供方便。这些周全完备的现代化配套设施，充分满足了现代人的各种生活需求，完善地解决了人们的衣食住行玩的各项活动，足不出区，即可悠然地享受自由而高品位的生活。

4．中西方文化交融的、独特的多重景观体系

中国传统自然式风景园林设计美学与西方规则式风景园林设计美学融为一体，在社区中心创造出一系列开敞性的、供广大居民享用的、充满大自然乐趣的公共园林。居住区景观规划除了考虑生态效应、净化环境、改善城市小气候、景观美学、大自然乐趣之外，还特别考虑到居

院景观，渗透到住宅街区的每一个局部空间，

５.

每个构成单元联系，每个住宅街区都享有优质的社区公共园林和休闲空间，每栋住宅楼和每户住宅都有很好的景观与视线空间，尤其是采用一梯两户或三户的高标准单元平面设计，做到了户户有景、家家有园，园中有园、景外有景，不但每户的朝向、通风采光优越，而且都面向景观，空间显得特别舒展和开阔。从而在每栋住宅到每户住宅的层次上达到了“均好性”。

6．风格典雅的建筑体系

建筑设计由美国WY、巴马丹拿等国际著名公司完成，现代典雅派风格的住宅在户型、通风、采光、景观等方面能充分满足住户的需要，还有地中海式坡屋顶的高级会所、巧妙利用空间的大型综合性商业文化娱乐中心等，使整个社区在实用、美观、新潮三方面达到了完美的统一。

7．以人为本、人与自然和谐的生态环保可持续发展体系

汇景新城按照国际生态住宅品牌体系进行设计与建设，既立足于小区及周边环境的保护，又着眼于小区建设与使用过程中的可持续发展，即小区建设的系统化、自然化、经济化、人性化，使小区建设在景观、人文、经济、建筑、交通等诸方面体现科技进步，更注重以人为本，

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房地产E网-房地产物业管理资料库http:// 人与自然的和谐统一，创造优美的人居环境，使资源得到科学有效的利用。

汇景新城生态设计、建设的主要特点：① 小区环境--地理位置优越，自然生态环境优良；建筑设计与景观设计充分利用原有起伏的地形和水系，采用中央公园、街区园林、私家花园、架空花园和空中花园等不同层次园林景观体系，并赋予全新的设计理念，形成一种人、自然、建筑与园林为一体新型生态式家园和地形景观体系；利用大量园林绿化减少小区的热岛效应，在小区内外采取防噪、降噪、消声等成套技术，进行污染综合治理。②能源与空气环境--在小区的采暖、通风、制冷系统，建筑围护结构，热水供应，照明及其它可调节的耗能系统尽量采用环保节能材料，使小区的能源优化利用。采用外保温、夹芯保温和复合墙体等措施大幅度降低外墙的传热系数；窗户具有抗雨水渗漏、抗风压、抗空气渗透和保温等性能，采用双层中空玻璃、隔热玻璃和反热玻璃，并采用绝热性能良好的塑钢门窗、保温铝合金门窗和彩板钢门窗等。通过各种措施，保证了建筑主体的节能。③ 室内环境质量--安装永久性的二氧化碳监测系统，收集反馈回来的通风性能信息，改进系统的操作，长期维护住户的健康和舒适；提高通风效率，向用户有效地输送新鲜空气以保护其健康，维护其舒适和安全；每间房都可以直接采光，南北对流，阳光和风景把室内空间和室外环境紧密联系起来，可以达到“户户有景、家家有园、园中有园、景外有景”；④ 提供安全、卫生、有效的供水、处理、回用系统，节约用水，实现水资源的可持续发展；采用国际先进的终端分质供水系统；减少废水的产生和节约饮用水，回收水主要用于厕所冲洗、绿化浇灌等；采用雨水、污水分流的排水系统收集雨水，在一定范围观用水，提高景观用水水质。⑤ 材料与资源利用--装修一次到位，减少二次装修带来的浪费。

8．住宅性能3A

3A”标准认定，住宅功能和品质均达到全国的最高标准。“智能化系统示范小区”，这是全国唯一一家三星级(最高级)的智能化小区；使小区的物业管理更加完善，安全防范更加严密，信息传输更加高速，以现代高科技引领数字化生活的新潮流。

二、汇景新城三星级智能化系统设计理念和特点

汇景新城首期建设智能化系统总体设计依据国家建设部《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》所规定的智能化系统“三星级”示范工程的设计规范和功能要求。建设部建设[2000]55号文件正式批准汇景新城为国家康居示范工程智能化系统三星级示范小区，这是目前唯一的国家三星级示范小区。

汇景新城智能化系统定位标准极高，将现代高科技计算机技术、网络通讯技术、控制技术与居住环境有机融合，实现资讯国际化和生活智能化，创造出高效、安全、舒适、创意的生活空间，满足新科技高速发展时代人们生活和工作的需求。

三星级智能化的功能及其为住户提供的便利：(1)智能物业管理系统：包括小区综合保安系统、小区综合监控集成管理系统、小区物业管理系统。为住户安全提供保障，防范小区内突发事件的发生(如暴力、灾难等)；综合管理整个小区的机械设备、能源、噪音、污染等进行监控

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房地产E网-房地产物业管理资料库http:// 管理，提高效用节约成本，减少不良因素影响；方便快捷的物业服务(如交费IC卡、三表远传计费、自动停车管理等)体现一种高效率的都市生活节奏。(2)信息管理系统：包括小区Intranet光纤接入网、卫星及有线电视多媒体系统、小区信息服务系统、电话通讯系统、电子商务系统。通过宽带网的传送使住户享受远程教育、远程诊病治疗、证券买卖、电子商务和信息处理、多频道卫星电视节目和娱乐，仿佛世界就在眼底，对于时间就是金钱、信息就是金钱的住户来说，完全可以闲居于汇景新城中运筹帷握决胜千里之外。(3)家庭智能化系统：包括家庭防盗系统、家庭自动化、家庭安全报警系统。这是现代人舒适健康生活的具备条件，室内的温、湿度、空气质量与智能空调的控制运行达到了模拟大自然的气息，使足不出门就能体验和享受到身临大自然中的美好境地；家庭防盗系统为住户无忧出门提高安全感，全心投入工作中；老人小童可独立留于家中，家庭的安全智能系统进行监控及提供服务；各类电器设备智能控制和远程控制为住户提供方便、快捷、安全的高效率生活条件。

1．以需求为中心，注重实效，从技术堆积到理性应用

信息技术正在从以技术为中心转向以需求为核心，其目标就是按照商业活动的需求来提供必要的信息。同样智能小区的智能化系统也应根据业主及用户的需求来决定其系统集成技术的应用。当今智能住宅小区已不是炒作的噱头，智能住宅小区的建设也趋于理性。汇景新城智能化系统的建设正是这一背景下进行的。“技术的理性应用，系统的务实设计”是汇景新城智能化

2．技术先进成熟，系统安全、可靠

求和经济性来设定。

系统设计既采用先进的概念、技术和方法，又注意结构、设备、工具的成熟可靠。在技术方案设计中充分考虑系统的安全性，尤其是涉及到整个社区的计算机网络、现场总线系统的安全性和涉及家庭安防的产品可靠性是第一位的。从系统结构、技术措施、设备性能、系统管理、厂商技术支持及维修能力等方面综合评估、选型，确保系统运行的可靠性和稳定性，达到最大的平均无故障时间。

在汇景新城智能系统设计中，既考虑信息资源的充分共享，更要注意信息的保护和隔离。分别针对不同的应用和不同的网络通信环境，采取不同的措施，包括系统安全机制、数据存取的权限控制等。

3．智能系统以人为本，按需集成

系统集成是小区智能化系统关键点与重要标志。智能建筑系统集成的实质就是建立一个以现代信息系统为基础的平台，将需求、应用与系统相关的数据、信息、知识、人员、设备、网络、环境模型等，也包括各种已经建立的系统或服务，进行综合和集成，将其统一在应用的框

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房地产E网-房地产物业管理资料库http:// 架平台上，并按需求进行连接、配置和共享，达到系统智能化的总体目标。从单系统向集成系统的发展过程中，技术已经从注重形式逐步转向注重实效，智能小区也从以技术为中心发展到以需求为中心。

汇景新城智能化系统集成方案，充分体现“以人为本、按需集成”的设计理念。它的设计，不是为集成而集成，不是一味追求“一体化集成”，不是单纯的高技术产品的简单堆砌、合成。系统集成技术作为一种达到要求的手段，为达到为使用者创造一个安全、方便、舒适、合理的投资和低能耗、足够的灵活性以及具有市场意义的环境的目的，汇景新城智能化系统集成的设计，紧紧围绕“以人为本”的主题，根据整个小区规划特点和实际需要，从技术、经济、经营与服务等多角度去全面理解集成的内涵和决定系统集成的内容，去把握集成的“量”和“度”。通过采取分子系统、分层次由低到高逐级集成的思路，精心设计和规划，以达到获得管理数据，提高整个建筑物的监控管理效率，改善和提高人居环境的品质，为小区的使用者与投资者带来经济及社会的增值效益的集成目的。

4．以小区的整体规划设计与建筑特点，追求突出个性特色的智能化

智能社区的“智能”本质体现在：建筑物能“知道”建筑内外所发生的一切；能“确定”并“采取”最有效的方式，为业主提供舒适、方便、安全；能迅速“响应”和在最大程度上满控制等技术外，还要注重小区智能化个性特色。

统中，基于环境条件，如光照、室温、干湿度等，利用先进的智能总线控制技术，对能耗实现智能控制，从而达到节能的目的。在家庭智能化中，优化系统的功能配置，合理选择智能设备，使“智能化”趋向于“傻瓜化”，注重其操作方便性和经济实用性。等等。

5．信息网与控制网的集成和融合，突出信息服务的高效、便捷、实用性

智能设计首先要有自身的内涵，在网络应用、网络服务、小区文化方面突出特色。汇景新城智能化系统通过控制网络与信息网络的集成，可为小区提供一体化的服务：现场监控信息与运营管理系统实时通信，可以快速地通过友好的、统一形式的图形界面浏览了解所需内容；实现控制网络与信息网络的信息集成，达到优化设备运行、提高物业管理效率、增强小区资源的利用与服务功能；家庭的安全智能系统进行监控及提供服务，各类电器设备智能控制为住户提供方便、快捷、安全的高效率生活条件；以及小区信息服务、电子商务服务和宽带上网服务、远程教育、远程医疗服务等。

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