认识身边的一些经济现象朱柏烨

认 识 房 价

房子是大家比较关心的事。不管有房还是 没房的人，房子的问题是全国人民都关心 的事，没房的想买房解决实际遇到的问题， 有房的想买更大更好的房子提高生活品质， 或购买多套用来投资。中国人有这个传统， 农村、城市都一样，当人们基本上解决了 吃饱穿暖的问题，接下来就轮到改善居住 条件了。房价经过近几年的暴涨，从08年 开始涨幅明显缩小，许多地方房价开始回 落，从全球金融危机开始，这种降价的趋 势越来越明显，那么为什么房价会暴涨呢， 现在的下跌能持续到什么时候呢。

大家可能还对前几年国家对房地产业的政策 有记忆，年年出台新政策，年年试图调控房 价，结果却是出台一个政策，房价就涨一轮， 再出台一次再涨一轮，明明是打压的宏观调 控政策，为什么房价却越打越高呢。首先政 府把土地出让限制加强，把银行信贷紧缩， 人们心理预期中房子的市场供应量会相对减 少，但从另一个角度来看，凡是商品的供应 量减少，或者说产生了稀缺，那能不能成交， 价格会不会上涨，就要看需求了，正如我们 看到的那样，中国人对房子的需求之旺是显 而易见的，所以房价只升不降，成交量还很 高。但当有些地方房价升到近似天价时，怎 么还是那么好卖呢，大家真的那么有钱吗， 显然不是的，这是因为有人看到了这当中的 利益。

首先是民间资本的大量进入，国家对了防止 民间资本投资过热，电力、石油、煤炭等重 要的投资领域都对民营资本关闭，只剩下两 个领域是敞开的：一个是股市，一个就是房 地产市场。股市没有起色时，这些资本除了 做民间借贷(地下钱庄),最主要的就是投 资房地产，要让房价涨上去很简单，就是用 相对充裕的资金去追逐相对稀缺的房子，价 格就上去了。原因也很好解释，建房的速度 不可能有聚集资金的速度那么快，所以大量 资金完全有能力在短期内制造房源稀缺，制 造价格上涨，于是就有了大家熟知的“炒房 团”。

当炒房团出现在一个地方的时候，有无良 媒体的煽风点火，加上本地房地产商的囤 积居奇和积极响应，房价迅速被抬升，当 地人只能惊呼“狼来了”,眼睁睁看着房 价飞涨，而能被炒房团看上的地方正是经 济发展最快的地方，比如北京、上海、广 州、深圳、杭州等。不知道该幸运还是觉 得面上无光，西安房价一直稳步上涨而没 有暴涨，也有炒房团认为西安的经济发展 不行，西安人的收入水平较低，所以没有 大量进入的原因。

其次是境外资金的进入。当人民币兑美元从 8.2:1开始升

值，到现在人民币兑美元从6.8: 1,已经升值了17%以上。许多境外资金疯 狂涌入，想要搭上人民币升值这趟快车。甚 至有人提出这么一个口号：“坚决买入人民 币，坚决买入人民币资产！”而房产正是最 典型的人民币资产，于是就有了北京、上海 等地，整栋楼、整个楼盘被买下的事情。虽 然政府对这些资本的进入进行了限制，但想 进来的总是有办法进来，07年广州房价之所 以暴涨50%,有公开报道就说发现3000亿美 元通过地下钱庄流入，袭击了广州楼市。

第三，股市资金进入也是推高房价的重要原 因。07年许多人在股市中赚足了钱，很多人 在股市暴跌前都已经逃离，这些钱的进入也 为房地产市场的火爆又添了一把火。 第四，地价暴涨也是房价暴涨的原因。房价 在上涨，卖房的当然开心，国内外的房地产 商纷纷参与土地的“招拍挂”,疯狂拿地， 不断有新的“地王”产生，已经建好的楼盘 比着隔壁刚拿地的开发商的成本一算，我这 房太便宜了，不行！随便找个理由先捂一段 时间，等到真正开盘，房价又涨上去百分之 几十。

第五，银行的居民储蓄被撬动，是最后一个 原因。这么高的房价总得有人接手，当民营 资本、境外资本、股市资本一轮又一轮的推 动下，楼价一涨再涨，最后老百姓憋不住了， 还是赶快买吧，再不买不知道明天涨成什么 样子，于是20万亿的存款松动了。以前人有 了钱，都是放在银行，没什么理财的途径， 楼价在涨，大家都在想与其把钱放在银行慢 慢贬值，不如拿出来买房，反正房价肯定涨， 而且还会涨的不少。当大家都这样想的时候， 就有了新闻中看到的一幕：连夜排队，电脑 摇号，摇中号才有资格选房。房子不像电视 机是在流水线上生产的，总有个建设周期， 这时钱多货少，结果只有一个字“涨”,如 果钱太多、货太少，就是两个字“猛涨”。

这种情况下，政府必须站出来，07、08年政 府相继出台了很多政策，有大家熟知的对第 二套住房提高首付提高贷款利率的，还有数 次提高存款准备金率，还有就是积极推出经 济适用房和限价房，在一系列政策重拳打压 下，2008年初，已不断有大小开发商开始缺 钱。而随着楼市价格无可抑制的走跌，部分 实力较弱的开发商逐渐深陷资金紧缺泥沼， 一批批地产商退出市场。伴生着开发商缺钱， 土地市场拍卖开始遇冷。地王“退地”现象 普遍，也成为这个时期地产市场的一大特色。 而此时的房地产市场，在消费者“买涨不买 落”观望心理的打击下，房地产市场在价格 有所回调后仍陷入高库存和销售低迷。

这时有了大家看到的“

万人购房团”等现象， 虽然这时房价的下跌成了大势所趋，但开发 商与购房者仍在进行着最后的较量，就看谁 能坚持下去。金融危机的到来，全球经济都 受到了波及，中国作为世界经济体系的一个 重要组成部分，当然也不能幸免，房价这才 开始大幅下挫，市场几乎进入冰封期,我们能 感受到就是西安房价现在也降了不少。那些 从较高的价位接手，以为房价还会持续涨下 去的投资者，他们的房子没有了接手的人， 只能看着房价下跌，却卖不出去，个人资产 迅速缩水或者干脆倾家荡产外加欠债。这就 有了大家看到的一些地方的“断供”现象。

那么会降到什么时候呢。房价松动以后，民 众的观望气氛变得更加浓厚，虽然房地产商 不断变着花样打折促销，老百姓还是不买账， 认为降得还不够，和自己的心理预期还有距 离。大家都是这个想法，政府又该着急了， 因为房地产业对经济的拉动作用是显而易见 的，房地产市场的萎靡直接导致了地方财政 收入以及土地收入的锐减，同时冶金、建材、 电力、煤炭等行业随之陷入深度低迷。房地 产商集体在呼吁救市，地方政府和相关行业 也在为房地产行业助威呐喊。于是从08年9 月份开始，国家和地方政府又出台了很多政 策来刺激房地产市场，比如数次降低公积金 贷款利率、下调存款准备金率和存贷款基准 利率等，许多地方有了减税房甚至免税房， 西安市则直接实行了政府补贴。

从目前的一系列数据上来看，很多重点城市 的房地产交易量已经开始有了回升，但房价 的下跌趋势仍然没有改变。政府目前采用的 是积极的财政政策和适度宽松的货币政策来 挽救中国的经济，以保增长促发展，但是给 予房地产业的政策却不太清晰，房价在目前 这种局面下上涨的可能性不大，随着整体经 济的下滑，房价正在逐渐回归理性，百姓会 最终从中收益，当然如果你有闲钱并看好中 国经济，投资房地产正当其时。因为一旦中 国经济重新火爆起来，房价非常有可能再次 出现快速增长的局面，一方面是市场本身的 需求非常强大，另一方面经济的火爆有可能 再次引起股市的大起，当有钱人买房子就像 买萝卜白菜一样时，房价涨不涨就不是一两 个政策就能改变的了。

认 识 通 货 膨 胀

1、物价上涨与通货膨胀 物价是老百姓最关心的问题，从07年以来 我国物价开始猛涨，猪肉、蔬菜、食用油 等一片涨声，涨得让人接受不了，究竟是 什么原因导致物价涨成这样。 大家可能还有印象，当时猪肉涨得连总理 都开始关心了。但是大家可能会问，房价 涨、粮油价格涨，吃的东西涨得这么厉害

, 怎么国家公布的统计公报表明物价指数 (CPI)涨得不多呢？ 用什么来表示一国 的物价水平呢？这里有个名词叫物价指数， 也叫价格指数。物价指数表示商品价格水 平的总趋势。

物价指数是这样算出来的，先分吃、穿、用、 住、行等八大类，然后算出这八大类的权重 各占多少，总和加起来是100。其中食品比 重最大。之后选出每一类的代表品，比如吃 米还是吃面？穿皮鞋还是穿布鞋？用笔记本 电脑还是台式机？教育支出占多少等等。国 家统计局选出三百多种代表品，把这种代表 品每一月、每一季、每一年的价格折算成物 价指数定期向社会公布，这就是我们所说的 官方的物价指数。如果今年100元钱只能买 到去年90元能买到的东西的时候，我们就说 物价指数上升了10%,也就是今年的100元 钱值去年的90元。当物价指数上升时，货币 就开始贬值了。

也许有人会问，房价当时猛涨的时候，怎么 物价指数只有7%的增长呢？因为物价统计 时，没有把卖房的价格统计进去，只把租房 的价格统计进去了，认为买房不算消费算投 资，就像买股票一样。当房租涨的不多时， 物价指数就显得不多。石油价格、成品油价 格也没有计入物价指数，否则当时中国的物 价指数表现的会更高。

概括起来说，生活必需品必然涨价，因为土 地资源稀缺，矿产资源不可再生，而且这些 消费没有弹性。电贵可以不用吗？粮食贵可 以不吃吗？水贵可以不喝吗？不可以，所以 这些必需品价格必涨。像汽车、手机、计算 机、电冰箱、洗衣机、电视机这些耐用品非 但价格涨不了，而且还有下降的趋势。因为 工业化大规模生产效率高，竞争激烈，价格 就涨不起来，所以我国物价水平有相当长时 间保持在7~8%左右。(物价水平在5%以 下时一般消费者都能承受，这是全世界通行 的规律)如果工资涨，但追不上物价上涨的 速度时，人们的生活质量就会急剧下降，这 就是通货膨胀可怕的地方。

小 常 识

什么是CPI指数？ 即消费者物价指数 (ConsumerPriceIndex),英文缩写为CPI,是 反映与居民生活有关的产品及劳务价格统计 出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨 胀水平的重要指标。如果消费者物价指数升 幅过大，表明通胀已经成为经济不稳定因素， 央行会有紧缩货币政策和财政政策的风险， 从而造成经济前景不明朗。因此，该指数过 高的升幅往往不被市场欢迎。例如，如果过 去12个月，消费者物价指数上升2.3%,那表 示，生活成本比12个月前平均上升2.3%。当 生活成本提高，你的金钱价值便随之下降。 也就是说，一年前收到的一张100元纸币

, 今日只可以买到价值97.70元的货品及服务。 一般说来当CPI>3%的增幅时我们称为 INFLATION,就是通货膨胀；而当CPI>5% 的增幅时，我们把他称为SERIES INFLATION,就是严重的通货膨胀。

2、认识通货膨胀 什么是通货膨胀？一国物价总水平普遍而持 续的上升，就叫通货膨胀。中国在20世纪90 年代末东西多钱少，那叫通货紧缩，买什么 都便宜，货不值钱，钱值钱，现在钱不值钱， 货值钱，因为通货膨胀了。如果你在银行里 有1万元的存款，拿CPI指数最高的08年2月 份公布的统计数据，你的购买力就少了870 元。目前我国CPI指数已经降至3%以内。

通货膨胀非常可怕。如果物价指数一直往上 升，到了一定程度，一旦不可控就进入恶性 通货膨胀。这时钱没有购买力，像废纸一样。 通货膨胀等于变相地让所有人再给政府缴了 一次税。通胀率有多高，我们就缴了多少税。 例如，本来国民的财富占70%,政府占30%, 因为通货膨胀政府不断往外发钞票，结果国 民财富变成60%,政府财富变成40%。政府 发钞越多，国民财富就会变得越来越少，因 为政府只发钞票，却没有那么多东西可买。 中国是个负责的大国，我们的政府没有像俄 罗斯政府那样不断地印钞，导致通货膨胀。 当财政不够花的时候，我国政府只是发国债， 向百姓借钱搞建设，将来是要还本息的。

三、 认识 金价

黄金在失去作为货币的历史性地位后，只 剩下一个功能，就是保值。当世界上一有 风吹草动，战争一爆发或经济一动荡，例 如当年美国出兵伊拉克，金价立即暴涨， 像这两年，美国经济一下滑，导致世界经 济都受影响，人们对未来有恐惧感，金价 也是应声而涨，金融危机以后的情况更是 印证了这一点。