望京SOHO区域市场分析

销售市场部 刘涛 13718098630 2011年7月30日

政策层面1. 住宅限购 ——住宅投资成为过去式！2011年 1月 26日：国八条 2011年 2月16日：京十五条 ……对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民

家庭 ……暂停在本市向其售房。

限购前后北京住宅周成交面积走势图

政策层面2、房产税开征 ——进一步打压住宅投资a、上海、重庆试点，在全国全面铺开还需要一段时间； b、只针对住宅市场，商业、办公将成为资金追捧热点。

3、商业、办公限制分割 ——散售将不复存在！2011年 5月16日《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》:

“禁止住宅限购政策下部分企业和个人将商业、办公立项的物业按照住宅使用或出售的行为”“ ……自通知开始执行后，北京市区内尚未获得规划审批的商业办公项目将不得进行小户型化 切割 ……”

结论：国家宏观调控持续打压住宅投资，同时商办物业被禁止 分割散售，所以望京 SOHO 是最后的机会！

市场角度

供给

1、销售市场：只有商住、住宅物业供应，无可售办公； 2、租赁市场：各种档次办公均处于满租状态。

目前在售项目：

主要为住宅类物业，合生麒麟社、首开国风上观的尾盘，以及东湖湾的三期。其中东湖湾09年均价为 15000,目前报价为40000,两年之内价格增长160%。区域内典型写字楼出租情况：项目名称 利星行广场 方恒国际中心 福码大厦 望京时代中央广场 叶青大厦 望京大厦 总建筑面积 物业类型 出租率 100% 95% 100% 100% 80% 100% 80%

17万平方米 办公 25万平方米 办公 6万平方米 办公 商业 106000 29万平米 16万平米 办公 办公 底商、办公

市场角度 需求出租率爆满的同时，租金节节攀升，09年以来平均租金增长超过30%。

利星行广场租金趋势

项目名称 利星行广场 方恒国际中心 福码大厦 望京时代中央广场 叶青大厦 望京大厦

物业类型 办公 办公 办公

项目租金(元/平方米天) 2009 5.6 4.5 4.5 2010 6 5 4.5 2011 7.2 6.3 6

8 7 6 5 4 3 2 1 0 2007 2008 2009 2010 2011

商业办公 办公 底商、办公

94 3.5 3.3

94 5 3.8

125 6(D座) 5

市场角度

区域市场总结——望京SOHO是唯一的选择！ 望京可售物业以住宅物业，无办公供应。 办公物业的需求量不断增加，同时出租率极高，供不应求，是目前最稀缺产品。 办公租金节节攀升，投资回报不断显现。

产品特点

独一无二的产品 绝无仅有的生态型办公：5万平米小区绿化+10万平米配套公园 三高：楼高、层高、大堂面积比例均属于区域内最高。 世界最伟大的女设计师——扎哈.哈

迪德，打造望京地标建筑。

望京SOHO稀缺性总结1、政策：纯商办物业，不受宏观调控影响；小面积、可散 售，是望京乃至北京最稀缺产品。

2、市场：区域内市场无供给；同时，租金加速上涨，办公物业空置率几乎为零，需求极度旺盛。 3、产品：京城五大建筑之一，由扎哈哈迪德打造的生态型办 公，是望京区域的地标性建筑。

区域代表性写字楼介绍

利星行广场

基本情况： 1.区位：望京街8号 2.体量：17万平方米 3.租金 ：7.2元/平米天 4.业态：由三栋国际甲级写字楼及附楼合围中央 绿庭构成。作为望京地区商务建筑典范，利星 行广场的高端商务品质堪称“星”级规格，租户 有微软，姆勒、卡特彼勒 5.出租率：满租 特点：国际甲级写字楼，高端商务品质堪称 “星”级规格，有微软，姆勒，卡特皮勒等作 为领头羊入驻，周边环境优雅。

方恒国际中心

基本情况： 1.区位：望京新城B区6号-10号地A区 2.体量：25万平方米 3.租金 ：办公6.3 4.业态：是大型综合性公建项目,一期包括商 场、公寓型酒店、商务酒店及办公楼,。二期包 括综合楼及二号办公楼 5.出租率：办公：95% 特点： 1.优点：地理位置特别好，周边商场多，且商务 酒店，办公楼以及公寓型酒店能为商场提供消 费群体。 2.缺点：环境杂乱，不适合办公租用。

福码大厦 基本情况： 1.区位：朝阳区广顺北大街33号院1号楼 2.体量：6万平方米 3.租金 ：办公：6;商业：12 4.业态：首层、二层为商业，三至十六层为写字 楼 5.出租率：100% 优劣点： 1.优点：地处广顺北大街路边，周边具有酒店， 小区，以及购物中心酒楼等可以提供人流量。 2缺点：整体地理地处望京商业圈周边，人流量 不是很大。且缺乏写字楼氛围。