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大型商业地产项目开发概述

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大型商业地产项目开发概述在商品品牌国际化、零售业产业化、 在商品品牌国际化、零售业产业化、消费行为逐渐超越 国界的趋势下， 国界的趋势下，购物中心在全球正逐步成为占据商业主流 地位的新兴业态。但是， 地位的新兴业态。但是，一直以来国内有关购物中心产业 发展理论研究较少。购物中心实质是一个房地产业、零售 发展理论研究较少。购物中心实质是一个房地产业、 业及相关服务性行业相结合的经济整合体。 业及相关服务性行业相结合的经济整合体。正确的决策与 规划是购物中心项目开发成功的前提和关键。 规划是购物中心项目开发成功的前提和关键。 本部分向大家介绍了购物中心开发的要素、关键流程、 本部分向大家介绍了购物中心开发的要素、关键流程、 核心特质、开发现状、开发前景， 核心特质、开发现状、开发前景，为发展商开发商业地产 项目提供决策依据。 项目提供决策依据。

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大型商业地产项目开发概述一、购物中心的基本知识点 二、海外各国购物中心开发启示 三、房地产开发商的以一块奶酪：购物中心开发 房地产开发商的以一块奶酪：

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一、购物中心基本知识点1、什么是购物中心？ 、什么是购物中心？ 2、购物中心是一种商业房地产形态 、 3、购物中心是未来商业地产的主流业态 、 4、购物中心的类别划分 、 5、购物中心的核心特质 、 6、购物中心的通用运营模式 、 7、购物中心四大开发要素 、

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一、购物中心基本知识点1、什么是购物中心？ 、什么是购物中心？ A、从形式上看，购物中心是消费场所 、从形式上看， B、从内涵看，购物中心是一种商业聚集形式 、从内涵看， 2、购物中心是一种商业房地产形态 、 A、什么是商业房地产？ 、什么是商业房地产？ B、购物中心的商业房地产特点 、 3、购物中心是未来商业地产的主流业态 、

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一、购物中心基本知识点4、购物中心的类别划分——按照经营规模及商业辐射范围分类 、购物中心的类别划分 按照经营规模及商业辐射范围分类类型 近邻型 小型) (小型) 社区型 中型) (中型) 区

域型 大型) (大型) 出租面积 入驻商户 平方米) (平方米) (家) 0.7万 万 1.3万 万 1.5-7万 万 10-20 20-100 100多 多 150-200 250-700 停车位 (个) 100 500 10005000 10005000 1000 多个 商圈辐射半径 商圈辐射 人口( 人口(万) 5-10 ------------20 ------在10分钟车 分钟车 程以内 在30分钟车 分钟车 程以内 ---------------------业务定位 日用品和一般食品 大型超市或从事批 发的商店 -------大型百货公司或批 发店 百货公司或批发店、 百货公司或批发店、 家居店等3-6家 家居店等 家

7万以上 超区域型 万以上 超大型) (超大型) 超级型 SHOPPI NG MALL 10万以 万以 上

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一、购物中心基本知识点4、购物中心的类别划分——按照开发商背景及经营管理模式分类 、购物中心的类别划分 按照开发商背景及经营管理模式分类物业型购物中心 物业型购物广场 黄金地段 租赁制 面积小 业态复合度低 目标客户清晰 普通摩尔购物中心 百货公司型购物中心 连锁摩尔购物中心

面积在10—15平方 平方 面积在 业态复合度较高 通常定位于高端市场 招商操作方便 业绩好

自营比例较高( 自营比例较高(50—70%) ) 业态复合度较高 定位于家庭 一站式消费理念

黄金地段或聚居区 租赁制 面积在15—30万平方米之间 面积在 万平方米之间 全业态经营， 全业态经营，复合度高 所有者、管理者、 所有者、管理者、经营者角色分离

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一、购物中心基本知识点4、购物中心的类别划分——按购物中心的商场面积规模分类 、购物中心的类别划分 按购物中心的商场面积规模分类类型 巨型/超 巨型 超 级购物中 心/XITY 购物中心 大型 购物中心 特征 面积在24万平方米以上。如曼谷西康广场、 面积在 万平方米以上。如曼谷西康广场、马尼拉 万平方米以上 SM MEGA购物中心和香格里拉广场、吉隆坡 购物中心和香格里拉广场、 购物中心和香格里拉广场 MIDVALLY MEGA购物中心、台北京华城、新加坡 购物中心、 购物中心 台北京华城、 义安城和新达城广场、上海正大广场、香港海港城。 义安城和新达城广场、上海正大广场、香港海港城。 面积在12至 万平方米之间 万平方米之间。 面积在 至24万平方米之间。如广州天河城和中华 广场、大连和平广场和新玛特。 摩尔” 广场、大连和平广场和新玛特。“摩尔”就是巨型或 大型的购物中心。 大型的购物中心。 面积在6至 万平方米之间 如上海友谊南方商城、 万平方米之间。 面积在 至12万平方米之间。如上海友谊南方商城、 成

都摩尔百盛、广州中泰百盛、北京东方广场、 成都摩尔百盛、广州中泰百盛、北京东方广场、北京 中友百货、上海九百城市广场太平洋百货。 中友百货、上海九百城市广场太平洋百货。 面积在2至 万平方米之间 如乐购上海七宝店， 万平方米之间。 面积在 至6万平方米之间。如乐购上海七宝店， JUSCO吉之岛青岛东部部店。 吉之岛青岛东部部店。 吉之岛青岛东部部店 超大型购物中心的发展， 超大型购物中心的发展，大多 不是一步到位的， 不是一步到位的，而是分步进 行投资， 行投资，分为一期二期工程兴 因此可以随时进行调整。 建，因此可以随时进行调整。 购物广场一般也是中型购物中 心。 备注

中型 购物中心

小型 购物中心

生活购物中心、 生活购物中心、社区型购物中 心也是小型购物中心。 心也是小型购物中心。

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一、购物中心基本知识点4、购物中心的类别划分——按购物中心的定位档次分类 、购物中心的类别划分 按购物中心的定位档次分类类型 特征 如香港时代广场、上海恒隆广场、马尼拉 如香港时代广场、上海恒隆广场、马尼拉GLORIETTA PLAZA、香格里拉 、 广场、台北京华城。(但如果以70%以上的比例经营高档商品，则这个购 广场、台北京华城。(但如果以 以上的比例经营高档商品， 。(但如果以 以上的比例经营高档商品 物中心一般最大只能作到10万平方米 开在国内的话， 万平方米。 物中心一般最大只能作到 万平方米。开在国内的话，其集客能力将很有 一般为购物广场，故也称不上摩尔购物中心。) 限，一般为购物广场，故也称不上摩尔购物中心。)

以高档商品为主

以中档商品为主

即高中低档比例协调(在高 ： 左右)。如广州天河城、 即高中低档比例协调(在高3:中5:低2左右)。如广州天河城、马尼拉 ： 左右)。如广州天河城 SM MEGA购物中心、台北大远百、上海正大广场。 购物中心、 购物中心 台北大远百、上海正大广场。

以中低档商品为主

如马尼拉EVER摩尔。但低档商品不能超过60%,否则就成为大型跳蚤市 如马尼拉 摩尔。但低档商品不能超过 ， 摩尔 小商品市场或批发市场，称不上摩尔购物中心了。 场、小商品市场或批发市场，称不上摩尔购物中心了。

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一、购物中心基本知识点4、购物中心的类别划分——按购物中心的选址地点分类 、购物中心的类别划分 按购物中心的选址地点分类类型 都会型购物中心 特征 东亚日本、香港、台北一带多为都会

型购物中心， 东亚日本、香港、台北一带多为都会型购物中心，位于市中心黄金商圈且连通 地铁站。一般楼层较高，营业楼层达到地下2至 层 地面8至 层 地下3至 地铁站。一般楼层较高，营业楼层达到地下 至3层，地面 至12层。地下 至 5层为停车场。如马尼拉 层为停车场。 购物中心和香格里拉广场、 层为停车场 如马尼拉SM MEGA购物中心和香格里拉广场、台北京华城、 购物中心和香格里拉广场 台北京华城、 新加坡义安城和新达城广场、上海正大广场、香港时代广场。 新加坡义安城和新达城广场、上海正大广场、香港时代广场。 位于市区非传统商圈，但交通便捷。 位于市区非传统商圈，但交通便捷。 欧美多为城郊型购物中心，位于城郊高速公路旁。一般楼层少， 欧美多为城郊型购物中心，位于城郊高速公路旁。一般楼层少，营业楼层为地 下一层，地面目2至 层 室外停车场巨大，达到1000车位以上；甚至还有 车位以上； 下一层，地面目 至4层。室外停车场巨大，达到 车位以上 1000车位以上的大型停车场附楼。但菲律宾的 车位以上的大型停车场附楼。 购物中心较为美式， 车位以上的大型停车场附楼 但菲律宾的SM购物中心较为美式，且同时 购物中心较为美式 经营着都会型和城郊型2种购物中心 城郊型购物中心：如马尼拉24万平方米 种购物中心， 经营着都会型和城郊型 种购物中心，城郊型购物中心：如马尼拉 万平方米 购物中心、 购物中心， 的SM NEDSA购物中心、SM SOUTH购物中心，上海的 万平米的辛庄购物 购物中心 购物中心 上海的17万平米的辛庄购物 中心。 中心。 位于型居民社区内。社区购物中心一般面积较小。 位于型居民社区内。社区购物中心一般面积较小。

地区型购物中心

城郊型购物中心

社区型购物中心

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一、购物中心基本知识点4、购物中心的类别划分——按购物中心业态复合度的程度分类 、购物中心的类别划分 按购物中心业态复合度的程度分类 4、购物中心的类别划分 、购物中心的类别划分——按摩尔购物中心的外观分类 按摩尔购物中心的外观分类类型 仓储式购物中心 童话般的欧洲古堡式外立面 豪华高贵的现代派如同特大 型百货公司 分散的多个商业建筑组成的 建筑 购物乐园式的摩 交通综合枢纽 美国式的小型购物中心 附带写字楼的摩 特征及对标项目 美国式简洁的外立面，粗看如同特大型仓库或工厂，如菲律宾 美国式简洁的外立面，粗看如同特大型仓库或工厂，如菲律宾SM MEGA 购物中心、厦门SM城市广场、美国购物中心OF AMERICA。 购物中心、

厦门 城市广场、美国购物中心 。 城市广场 如台湾的台贸购物中心、菲律宾RO BINSONS。 如台湾的台贸购物中心、菲律宾 。 如上海正大广场、台北京华城、菲律宾 购物中心、 如上海正大广场、台北京华城、菲律宾SM ASIA购物中心、菲律宾香格 购物中心 里拉购物中心。 里拉购物中心。 如香港黄浦新天地、菲律宾 如香港黄浦新天地、菲律宾TUTUBAN CENTER、菲律宾 、菲律宾FILVEST SUPER购物中心、宁波天一广场。 购物中心、 购物中心 宁波天一广场。 如韩国汉城乐天乐园世界内的LOTTE摩尔(乐天百货集团投资)。 摩尔(乐天百货集团投资)。 如韩国汉城乐天乐园世界内的 摩尔 换乘式综合摩尔购物中心，具有内地特色的购物中心。 换乘式综合摩尔购物中心，具有内地特色的购物中心。 如青岛佳世客(吉之岛) 如青岛佳世客(吉之岛)JUSCO。 。 如北京百盛、北京新世界中心。 如北京百盛、北京新世界中心。

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一、购物中心基本知识点5、购物中心的核心特质 、大 多 高 明 指占地面积大、绿地大、停车场大、建筑规模大。 指占地面积大、绿地大、停车场大、建筑规模大。 指行业多、店铺多、功能多。 指行业多、店铺多、功能多。 指购物环境要求高。 指购物环境要求高。 指经营主题明确，按照项目所处的地理位置、自身条件、 指经营主题明确，按照项目所处的地理位置、自身条件、当地零售商业发展状 况确定目标市场，并引入相应的零售商配合其市场定位。 况确定目标市场，并引入相应的零售商配合其市场定位。

由ICSC(国际购物中心协会)描述的购物中心的核心特质 (国际购物中心协会) A、购物中心规划、开发成立、经营都在统一的组织体系下运作； 、购物中心规划、开发成立、经营都在统一的组织体系下运作； B、适应统一管理的需要，产权要求统一，不可分割不可出售； 、适应统一管理的需要，产权要求统一，不可分割不可出售； C、尊重顾客的选择权，使其实现一站式消费的目的； 、尊重顾客的选择权，使其实现一站式消费的目的； D、拥有足够数量的停车场； 、拥有足够数量的停车场； E、有更新地区或创造新商圈的贡献。 、有更新地区或创造新商圈的贡献。

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一、购物中心基本知识点6、购物中心的通用运营模式 、

亿元 30 25 20 15 10 05 00 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05后 后 年度

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一、购物中心基本知识点7、购物中

心四大开发要素 、 要素一： 要素一：系统性的开发流程 要素二： 要素二：详尽的项目筹划 要素三： 要素三：科学合理的项目定位 要素四： 要素四：资源型的战略规划模型信息反馈

项目外部分析 项目开发目标 和任务陈述 SWOT 矩阵应用 项目开发战略 选择和定位 项目开发 具体策划 项目开发 后期评价

项目内部分析

投资规划战略规划

战略实施

战略评价

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二、海外各国购物中心开发启示1、欧美购物中心的成功开发史 、 A、欧美购物中心项目核心启示 、 2、亚洲各国购物中心成功开发史 、 A、东南亚购物中心发展状况 、 B、日本购物中心开发模式发展沿革 、 郊外型购物中心 地方型购物中心 汽车立地型购物中心 都市再开发型购物中心 日本购物中心协会成立

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三、房地产开发商的又一块奶酪：购物中心开发 房地产开发商的又一块奶酪：1、中国购物中心开发状态 、 A、未来中国购物中心开发市场前景看好 、 B、群雄并起，逐鹿商业地产开发市场 、群雄并起， 地产商纷纷竞逐商业地产开发 传统零售商业集团涉足商业地产开发 2003年，购物中心开业刷新历史记录(图) 年 购物中心开业刷新历史记录( 2、购物中心开发的春天即将来临 、