第8期(总第297期)

2008年8月Number8(GeneralSerialNo1297)

ResearchonFinancialandEconomicIssuesAugust,2008

财经问题研究

房地产价格的决定因素分析

———中国31个地区Panel数据的实证研究

白　霜

(四川大学经济学院国际经济与贸易系,四川　成都　610065)

摘　要:本文采用《2007中国统计年鉴》中除港、澳、台外的31个省(市、区)的经济基本面和房地产价格的Panel数据,运用回归分析方法,。研究结果表明,房地产价格的主要影响因素为消费者购买力、产品成本、企业数量占有量、投资状况以及税收政策。

关键词:房地产价格;决定因素;Panel数据;中图分类号:F8301572　　文献标识码:A　　:2(2204

一、引　言

近年来,象。20002112元/平方米,20063367元/平方米,上涨幅度达5914%;其中居民住宅价格由2000年的1948元/平方米上升到2006年的3119元/平方米,上涨幅度为6011%。同时,国内各地区的房地产价格存在巨大差异,2006年商品房平均销售价格:最高地区是北京,房价为8280元/平方米,最低地区是江西,房价为1708元/平

①

方米,差价高达3185倍。根据国家发改委和国家统计局最新发布的调查显示:2008年一季度,全国70个大中城市房屋售价上涨11%,土地交易价格上涨1615%;3月份,全国70个大中城市房屋售价同比上涨1017%,新建住房售价同比上涨1118%。反映出中国房地产市场还处于不成熟阶段,仍在进行持续不断的产业结构调整,决定房地产价格的因素也在结构和程度上不断变化。国内学者针对不断上涨的房地产价格,从不同角度对其决定因素进行了研究。

张红和李文诞以动态资本市场分析为基础,运用住宅价格回归模型和二次曲线趋势模型对北京市商品住宅价格的变动趋势及影响因素进行了经验分析,认为影响住宅实际价格的因素主要是住宅实际建造成本和实际国内生产总值,其中实

[1]

际建造成本对住宅价格的影响非常显著。沈悦和刘洪玉对中国房地产价格指标与宏观经济指标之间的关系进行分析,讨论了房地产价格与价格指数、城镇居民收入支出相关经济指标、国内生产总值的关系。他们通过对1995—2002年中国14个城市的考察认为,经济基本面对住宅价格水平的解释模型存在着显著的城市影响特征,近年来各城市住宅价格的增长已经无法

[2]

用经济基本面和住宅价格的历史信息来解释。

倪弘和徐义忠认为需求的过快释放,部分地区供需短时期内失衡,商品房供应结构不合理等,是导致房价快速上升的主要原因。

时筠仑、雷星晖和苏涛永从房地产价值的自然增长、市场供求关系和心理预期三个方面探讨了房价波动的构成、机制和影响因素,认为对于

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①数据来自《中国统计年鉴2007》或由此计算得出。

收稿日期:2008204216

作者简介:白　霜(1987-),女,重庆人。E2mail:baishuang1987123@1631com

108财经问题研究　　2008年第8期　　总第297期

房价的调控应主要集中于中短期的循环波动,重

[4]

点加强市场心理预期的引导。

李宏瑾和徐爽利用中国的数据对扩展的Carey(1990)房价模型进行了实证检验,认为只有采取抑制投资性需求、限制金融资源向房地产市场的过快流入、发展其它金融市场分流资金、鼓励竞争和降低厂商的开发成本等综合性措

[5]

施,才能有效抑制目前居高不下的房价。

本文在已有研究成果的基础上,结合全国31个省(市、区)的经济基本面与房地产价格的Panel数据进行探讨,旨在挖掘调整中的中国房地产市场近年来市场价格的主要决定因素。

二、理论基础与基本假设(一)被解释变量设定

本文研究房地产价格的决定因素,被解释变量分别选取了全国31个地区的住宅平均销售价格(HOM)①和商品房平均销售价格(PRI)②作为代表变量,分别用假定的解释变量进行回归分析,通过对两个回归方程的对比可以更加准确地确定房地产价格的决定因素。

(二)解释变量设定,架,48。

11需求数量由多种因素共同决定,主要因素有消费者购买力、相关商品的价格和消费者的偏好等。由于房地产的替代品理论上不存在,且房地产的需求偏好度极高,故着重从消费者购买力方面研究房地产需求。提取了消费者收入水平和失业率两个变量描述消费者购买力。

(1)消费者收入水平(INC)房地产价格与消费者收入水平呈正相关关系。消费者处于价值链的下游,是产品的最终需求者。若房地产价格水平超过了消费者购买力水平,会出现房地产空有标价而无实际有效需求,房地产交易将处于停滞状态。此时,市场的自动调节机制会对房价做出调整,最终促成交易的重新进行。模型中以各地区人均可支配收入(INC)为代表变量。

(2)失业率(UNE)

①②③④

房地产价格与失业率呈负相关关系。失业率直接表明一定时期内全部劳动人口的就业情况,间接体现出具有购房能力的人数变化状况。失业率升高代表着具有购房能力的人数减少,房地产有效需求相应降低,房价将呈现下降的趋势。模型中以各地区失业率(UNE)作为代表变量。

21房地产供给方面

供给数量同样取决于多种因素的影响,主要因素有生产成本、原料供应量和相关产品价格等。如前所述,房地产理论上不存在替代品,故从生产成本和原料供应量(即人均资源占有量)两方面来考察房地产供给状况。此外 …… 此处隐藏：3560字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……