2011-2012年土地估价师《土地估价案例与报告》模拟试题1

总分：100分 及格：60分 考试时间：150分

一、案例分析题(共2题，每题20分，共40分。请阅读并根据有关条件综合分析回答问题)

(1)请根据以上情况，回答下列{TSE}问题：

(2)确定土地估价事项的内容一般包括哪些?

(3)确定估价事项时，应该如何对土地出让底价和回收价格进行基本的定义?

(4)日志中的估价技术路线是否合理?如果不合理，原因何在?

(5)假如你是估价师，该如何设计估价技术路线?

(6)某公司于2008年10月通过出让方式获得一5000m<SUP>2</SUP>土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于2009年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2010年10月将土地使用权向银行抵押。 项目其他有关资料如下： (1)该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000m2，4～15层为办公楼。 (2)大楼开发周期预期2年，第一年投入60%，第二年投入40%。 (3)大楼建成后该公司计划自留2000m<SUP>2</SUP>用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为3000元/m<SUP>2</SUP>(建筑面积)，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m<SUP>2</SUP>，办公楼市场租金水平每月为150元/m<SUP>2</SUP>。 (4)经过调查，

有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。

二、报告判读题(共3题，共60分。)

(1)下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。

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(2)上述报告计算房地出租年总收益时，直接使用建筑面积乘以租金标准，漏掉了哪些对总收益有影响的参数?

(3)上述报告确定土地还原利率为8%，但是缺乏明确的依据。请问确定土地还原利率的方法一般有哪些?

(4)上述报告中计算房屋纯收益的目的是计算土地纯收益，这种从不动产总收益中剥离出某一部分或者要素的价值的方法，其所遵循的估价原则是（ ）。(只有一个选项正确，并请填在括号内

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(5)下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。

(6)比较案例中，有挂牌出让案例，并且没有对挂牌方式进行价格修正，是否合理?为什么?试比较一般情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的不同。

(7)在交易时间的修正中，案例B的修正系数为100，说明（ ）(只有1个选项)。

(8)该部分作为估价技术报告的内容，还有哪些错误和不完善的地方?

(9)下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。

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答案和解析

一、案例分析题(共2题，每题20分，共40分。请阅读并根据有关条件综合分析回答问题)

(1) :

<A

>

</A>

(2) :

<A >

(3) :

<A </A> >

</A>

(4) :

<A

></A>

(5) :

<A

></A>(6) :

<A >

</A>二、报告判读题(共3题，共60分。)

(1) :

依据报告的具体内容，缺少以下方面的说明

(1)没有说明租金时间单位(是年租金、月租金，还是日租金)。

(2)没有说明租金类型(是市场平均租金，还是个别租金)。

(3)没有说明租金时点。 ^*^中大网校^o^在线^*^考试中心ω

(4)没有说明租金情况(是正常情况，还是特殊情况)。

(2) :

上述报告漏掉了以下对总收益有影响的参数

(1)可利用率(建筑可利用率)。

(2)出租率(空置状况)。 ^*^中大网校^o^在线^*^考试中心ω

(3)损失率(租赁变动)。

(3) :

计算土地还原利率的方法

(1)纯收益与价格比率法(或称市场法、市场提取法)。

(2)安全利率加风险调整值法(或称累加法)。 ^*^中大网校^o^在线^*^考试中心ω

(3)投资风险和投资收益率综合排序插入法。

(4)其他合理答案。

(4) :

D(5) :

隐含的前提性条件是所选案例与估价对象在同一区域或同一供需圈。

(6) :

没有对挂牌出让价格进行修正不合理。

因为挂牌是一种特殊的交易方式，交易结果可能偏离正常市场水平，只有挂牌出让与股权转让价格形成环境基本一致的情况下才能确定可以不修正。

土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的区别：

①挂牌供给土地数量有限，供需不易平衡。

②挂牌时问有限制。 Ψ中大网校&gt;在线Ψ考试中心Ψ

③挂牌场地少(交易场地少，缺乏灵活性)。

④挂牌土地信息有限。(7) :

C(8) :

存在错误和不完善的地方如下：

①编制比较因素条件指数表中，缺少地价指数和各因素条件指数的编制依据。②未进行容积率修正。③未进行使用年期修正。④未说明由3个比准价格确定的单位面积地价的方法及原因。(9) :

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