谨呈：郑州鑫苑臵业房地产有限公司

郑州鑫苑经三路项目定 位及物业发展建议

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项目研究工作的阶段划分

2005.1.26---2005.3.3 25个工作日

第一阶段 项目定位及

第二阶段 项目营销战略与策略

物业发展建议

发展战略 项目定位 物业发展建议 经济测算 规划设计任务书本报告是严格保密的。

营销战略及策略初稿 营销战略 营销推广策略 展示策略

世联的一切研究都以事实为基础，以客户 目标为导向

客户的目标实质上是

项目的宏观愿景。

速度是第一位的，快速回收资金。销售率在开盘实 现30%,封顶实现50%。 通过本项目开发，价格期望突破3500元/M2,实现 利润4000万元以上，利润率18%。

现实的目标体系则是

随着市场的变化和项目 的发展在动态变化的。

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技术路线图市场机会扫描 地块价值分析

提出假设 市场竞争分析 案例借鉴

发展战略项目定位 物业发展原则经 济 指 标 建 筑 排 布 户 型 配 比 重 点 形 象 元 素 建 筑 风 格 配 套 建 议 设 计 创 新

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区域市场大势基本能保证开盘三个月50%的速度实现。所以我们选 择价格标杆扫描市场机会，通过提升产品力获得速度和价格的突破。体量(万M2) 销售周期 国际企业中心 10.8 开盘三个月 销售率 60%

清华国际 财富广场

1.4 6

开盘三个月 开盘三个月

99% 70 %

注协大厦

2.5

开盘三个月

60%

金成国际二期

5

开盘三个月

70 %

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突破3500意味着什么？ ——主打商务方向、写字楼与公寓相结合

用预期目标扫描市场机会

传统住宅市场是否给我们提供机会？ 写字楼市场是否给我们提供机会？ 小户公寓方向是否给我们提供机会？

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(一)传统住宅市场扫描 选取具有代表性、竞争 性的住宅进行分析恒升府第 2650

本案联盟新城 4300 顺驰第一大街 3300 绿地老街 3000

汉飞城市公园 3100湖适 精华版 2800

达观369 3000中亨都市家园 3000 金成国际 3100 绿洲〃银郡 3400

鑫苑名家 3100~ 3300

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大盘均价2300元，多层2500~2600元，小高层、高层3100~ 3200元，别墅3500~3600元。纯住宅产品难以突破3500恒升家园 恒升府第 1950 2180 2200 2400 2400 2400 2800 2800 3000 3000 3100 3300

区域内住宅以多层为主， 约占80%;其次为小高 层约占15%; 高层和公寓较为稀缺。 多层住宅市场存量较大， 面临较大竞争，价格难 以突破3000元。 高层住宅价格普遍高于 多层400元，且市场供 应量有限。可能成为一 个市场机会。

湖适 新楼中楼 湖·左

岸 鑫苑名家都市家园 中亨都市花园多层 金成国际广场 达观369高层 中亨都市花园高层 鑫苑名家多层 加州风情别墅 鑫苑名家小高层 绿洲·银郡 汉飞城市公园 阳光豪宅别墅

住宅产品符合预期目标的机会在于城中豪宅3400 3500 3600

3300

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我们不具备占位高端住宅的资源，不适合 做城中豪宅类产品核心地段型 自然资源型 人文资源型 产品价值型

项目要求：商务繁华区 规划中的政务区或商务 区 项目要求： 自然山体、水系 近高尔夫、游乐场等旅游 项目 项目要求： 区域有历史文化等沉淀

项目要求：建筑或园林为绝对领先产品 高科技、酒店式等产品附加值 突出

郑州代表鑫苑名家

郑州代表：绿洲银郡 郑州代表：

可为之事：未来龙湖周边项目 郑州代表： ——通过细节或规模展示绝对精品 引进高科技，打造智能住宅

可为之事：

操作评估： 产品对施工精细度要求高 高科技类创新市场风险高 很容易被市场复制

引进核心商业，打造区 域核心

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(二)写字楼市场扫描 ——专业写字楼+商住楼经三路商住楼群是区 域市场最为成熟的中 端写字楼产品。产权 70年，价格3000~ 3500元，租金1~ 1.5。租售情况非常 好，业主以中小商贸 及服务型企业为主； 但随着资源稀缺和竞 争升级，市场供应向 着同等价格水平的中 端写字楼演化。在自 用市场销售情况良好。 但在中端产品的投资 市场上面临着郑东新 区的竞争；

河南信息大厦 4500 注协大厦 3400 国际企业中心 4100 英特大厦 3400 思达数码大厦 3500 索克大厦 广汇国贸大厦 4000 清华国际 3400 东汇大厦 3200本报告是严格保密的。

融元广场 3500

本案注协大厦 3300 金成国际 3100 财富广场 3500 融丰花园 3500 才智广场 3500 龙湖大厦 3200 东方国际 3000 奥园 3000

纵向比较，突破3500意味着挑战区域中端写字楼的产品主 流，与经三路及郑东区的市场热点展开竞争。供需状况 在04年集中放量弥补了之前存在的市场空白，销售情况良好。 均价在4000-4500,租金2元以上；

高端市场 (纯写字楼)

主要特征

原高端写字楼具有政府资源的依赖性或投资导向性； 高端产品的硬件配臵还有一定提升空间； 老城区市场现有高端产品对片区环境依赖性不强。

供需状况

中端市场

市场相对成熟，近年租售情况普遍良好。 价格集中在3000-3500之间，租金在1~1.5左右。 中端写字楼目前的投资需求旺盛。对于周边环境的便利性和成熟度要求高，产品配臵还有相当 的提升空间。 经三路南段的商住楼业主以实物贸易型中小企业为主，北段 的商住楼业主以知识

、信息商贸服务型中小企业为主。

(商住楼为主)主要特征

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(三)典型小户型产品扫描新楼中楼 2800 恒升府第玲珑 居2700

香桔市 2700 独立空间 2600

时尚PARTY 2400都市领地 2500 21TH银宫 3500

财富中心 2300

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普通公寓成为市场主流，供需两旺，价格在2500~3000 之间；而概念型公寓则可能会成为我们的机会时代 第一 代 类型 类单 身宿 舍时 代 位臵 以工作为导向 的，比如在大 学城附近和工 业产业基地 产品特征 着眼于解决居住 的基本需求，产 品功能不全，多 为单位建房 独立公寓：青年易 居、文雅Bobo、时 尚Party、独立空间 社区公寓：都市领 地、双鱼座、恒升 府第玲珑居、新楼 中楼 典型代表 客户 学生、年轻教 师、服务业的 人员 价格 用途 简单居 住

第二 代

普通 公寓 时代

出现成套的小户 交通便捷、对 型，产品功能基 商服要求不高， 本完备，基本能 关键是总价便 满足单身人士的 宜 居家要求 品质一般、有一 定创新，更多的 是概念创新，如 SOHO、SOLO 重在产品创新， 产品精致，配套 完善，交通便利， 有良好的社区氛 围

刚工作的大学 生及公司普通 职员

2500 ~ 3000

过度性 居住 (投资 性)

第三 代

纯概 念公 寓时 代 顶级 公寓 时代

交通便利、区 域形象好

白领、年轻创 21th银宫、凯旋门、 业一族及投资 绿洲数码大厦 客 高级白领 ， 公务员、私业 老板及投资客

3000 ~ 3500

投资或 商住

第四 代

交通便利、配 套成熟

投资或 享受型 居住

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突破3500意味着什么——项目市场边界内 的机会点小结

产品类型

市场机会点

写字楼

中高端市场

公寓

第三代概念型公寓

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技术路线图市场机会扫描 地块价值挖掘

提出假设 案例借鉴 发展战略 市场竞争分析

项目定位 物业发展原则经 济 指 标 建 筑 排 布 户 型 配 比 重 点 形 象 元 素 建 筑 风 格 配 套 建 议 设 计 创 新

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项目本身的资源有没有承接市场大势的机 会？

区域在城市中的地位 项目现状

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