土地一级开发模式-老版本

土地开发模式报告

谨呈：大连德泰控股投资 2010.01.20

目录12 3 4 5 6 “开发商独立”开发模式 “两分两换”土地开发模式 政府+开发商合作开发模式 二级市场捆绑开发模式 “物业回购”开发模式 “合格投标人”开发模式

模式一：“开发商独立”开发模式 “开发商独立”开发模式：通过招拍挂政府拍出土地，由开发商全部获得土地，进 行开发土地的一级开发和运营。其实质是政府“零地价”出让生地。

开发商的土地运营模式有可包括独自开发、合作开发、招商引资开发

一次性购买土 地

涉及的因素

承担土地一 级开发

承担土地运营

案例：扬州首开蒋王中心区项目扬州首开一次性以“土地价格45万/亩”形式获取中心区约650亩生地 蒋王中心区约650亩土地，一次挂牌全部出让给首开，首开扬州公司可接受的土地价格在45 万/亩左右(仅就中心区可销售物业、经营物业计算而得),首开初始支付2000万的定金，计划 在5-7年的时间内运作完成中心区的开发。在此期间，政府按照北京首开运作的需要分期完成 土地整理工作，北京首开按交地时间分期支付土地款。

蒋王中心区

5-7年

分期完成土地 整理工作

首开与政府合作 运作中心区土地出让价： 45万/亩 分期支付土地款

案例：扬州首开蒋王中心区项目

土地款支付方式 整体采用“拆迁一块，支付一块，开发一块”的方式，进 行“化整为零”式支付，降低首付款额度； 具体实施滚动开发过程中，利用前一项目的回笼资金支付 后一项目的首付款，“以小博大”,盘活整个项目用地。

模式二：“两分两换”土地开发模式 “两分两换”土地开发模式：是指宅基地和承包地分开、搬迁与土地流转分开，在依法、自 愿的基础上，以宅基地臵换城镇房产、以土地承包经营权臵换社会保障。主要针对集体所有性

质的土地，实质是农地整理，对农村土地进行综合整治、调整改造，提高土地利用率，改善生产、生活条件和生态环境的过程。

集体性质土地

主要前提 土地面积较大 需要解决土地综合开 发、农民就业等问题

案例：嘉兴七星镇新市镇开发模式(仍在实践过程中) 嘉兴七星镇是“两分两换”农地整理重点示范地点之一2008年10月，七星镇“两分两换”工作正式启动，实施分批逐步实施，一律采用公寓房安臵方

式。全镇共涉及“两分两换”农户4011 户，宅基地面积4158 亩，户均用地1.036 亩。采取新社区公 寓式安臵需用地面积1203 亩，户均用地0.3 亩。宅基地臵换后可增加2955 亩用地空间。 社保：采用臵换流转费保障方法和臵换城乡居民社会养老保险补偿

办法。

案例：嘉兴七星镇新市镇开发模式(仍在实践过程中) 功能布局将包含六个功能区规划以道路、河流、铁路为界，将规划范围分为新型市镇区、休闲度假区、东郊生态林区、现

代服务业发展区、生活配套区、都市农业区等六大功能片区。

案例：嘉兴七星镇新市镇开发模式(仍在实践过程中) 农地集中开发，招商引资有利于解决农民就业问题都市农业区将以招商引资方式，发展成精致农业和观光休闲农业，集农业生产、农产品加工、

配送销售、休闲观光、农家民俗体验、生态养殖、乡村旅舍、乡村俱乐部、市民农园等于一体的现代都市农业区。 农业集中开发有利于解决农民就业、收入、保障等问题。

模式三：政府+开发商合作开发模式政府+开发商合作开发模式: 通常是1级开发中最核心的一种模式，一级开发商承担全部包括道路、 电、公园等基础设施建设，即由一级开发商建立初期规划，开发成熟后再由政府挂牌上市出让。

开发完成后，所有基础设施归政府所有，企业获得回报的方式包括“固定回报+土地增值溢价分成(溢价比例视谈判能力)”,同时企业拥有土地规划权。

承担所有基础开发

涉及责任及利益 获得土地增值 收益 拥有土地规划权

模式三：政府+开发商合作开发模式其中，“土地增值收益溢价分成”常见的是： 1、1级开发商全部开发配套，政府取得配套，投资和增值全部由企业获得； 2、1级开发商开发部分配套，则按比例分成，一般企业所得多于政府，比例通常在二 八分成(视城市有不同),公共设施全部上缴政府。

我国主要城市关于土地一级开发运作情况对比表一级 开发 方式 招标 招标 委托 委托 委托 主体 项目责任主体 社会企业 社会企业 储备中心 储备中心 储备中心 拆迁实施主 体 社会企业 社会企业 社会企业 社会企业 社会企业 资金来源 民间资本 民间资本 民间资本 国有资本 民间资本 融资渠道 投资回报 成本总额的8% 成本总额的5%-8% 成本总额的10% 成本总额的8% 拍卖总价扣除税费及一级 开发成本后的50%-60%资料来源：南京市国土资源局

城市

北京 石家庄 济南 杭州 成都

案例：上海城投新江湾城项目 该项目是“熟地开发”城市土地运营的新模式新江湾城规划总面积为9.45平方公里，其中由上海城投实施综合开发的为5平方公里，1平方公

里为复旦大学江湾新校区。在上海城投实施开发的范围内：居住区总建筑面积约266万平方米，居住建筑面积约235万平方米；居住建筑面积毛密度约0.6万平方米/公顷，住宅建筑面积净密度 …… 此处隐藏：1273字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……