2012成都工业地产回顾

发布时间：2024-11-10

物流仓库

作为西部地区重要的物流枢纽，随着交通网络的逐步完善，2012年成都市场对物流仓库的需求保持较高的活跃度。

市场指数

2012年成都市物流仓库的总量达到约100万平方米，其中符合现代物流仓库标准的物业面积约占到65%。新增仓库面积约7万平方米，多为标准仓库，市场强劲的需求将新增面积快速吸纳，空置率仅为2%，平均租金价格同比上涨约7%达到0.84元/平方米/天。随着成都物流地产的成熟，市场对标准仓库的接受程度也逐步提高，更多的国际国内专业物流地产开发商进驻成都开发标准物流仓库。但2012年成都标准仓库的供应量是过去4年的低点，而需求量已连续第二年超出当年供应，将市场空置率拉低至约0.4%。同时，标准仓库的租金也稳步上涨至约0.9元/平方米/天，涨幅约8%，均优于成都仓库市场平均租金指标表现。

市场观察

“四园区四中心”发展观察：

依托双流国际机场的成都国际航空物流园区及双流物流中心，是目前成都建成标准仓库面积最大的区域，已吸引多家外资企业入驻此区域，包括宝马、沃尔玛等，截至2012年底，所有标准仓库均处于满租状态（该统计仅包括一手出租面积）。

新都物流中心在一期已发展成熟的背景下，加快二期项目的开发，部分物业已完工进入招商阶段，新增物业大多以多层仓库或前店后仓的物业形态入市。

良好的交通通达及城际配送能力使得龙泉物流中心标准仓库租金稳步升高，已超过整体标准仓库平均租金。该中心吸引到屈臣氏、国美等优质企业，将其作为企业在成都的物流中心。

保税物流中心无新增标准仓库供应入市，建成区域聚集知名电商，如亚马逊、京东、凡客等。

青白江散货物流园及成都国际集装箱物流园区分别处于建设期及初步成熟期，建成的标准仓库物业较少。成都国际集装箱物流园区依托欧亚大陆桥的开通，在铁路集装箱运输方面凸显出优势。新津物流园区暂无可出租的标准仓库项目，目前基础设施已经初步完善。

2012年成都成为电子商务企业极为重视的西部物流中心及运营中心的备选城市，已经于2012年进入成都的电商企

业包括聚美优品、1号店等。亚马逊(眉山)电子商务运营中心也于2012年宣布选址眉山经济技术开发区新区。市场发展及政府政策引导，促进物流地产开发商向物流综合服务提供商转型。新地、宝湾、四川物流等企业在成

都的运营模式开始进行升级，其在成都的业务开始增加第三方物流服务。

市场预期：

成都已经跃升为中国1.5级城市，尤其在零售品消费方面显现出很强增长力，各大品牌落户成都的速度也开始加快；同时，电子商务的蓬勃发展也将物流运营标准推向更高量、更高效。零售业的发展也将使得标准仓库的未来需求出现放量。除开标准仓库，恒温仓库、冷库、冻库等功能型仓库也将受到市场需求细化的利好，迎来更多需求。仲量联行预测：

未来两年，预计将有约40万平方米标准仓库物业供应，可缓解未来市场对成都物流仓库的需求。受到政府集约利用土地政策的引导，未来成都的新建仓库将逐渐转型为多层仓库。未来两年成都市标准仓库租金将稳中有升。

制造业

极具竞争力的投资环境将继续吸引龙头企业及产业链上下游企业在成都投资或扩产，重点产业的产业链逐步完善。据成都市统计局数据显示，2012年成都市规模以上工业28个行业大类呈增长态势。其中，计算机通信和其他电子设备制造业、石油和天然气开采业、汽车制造业、纺织业产值增幅超过30%，分别增长44.0%、41.4%、38.7%、34.3%。

市场指数

龙头企业的入驻及产能的提升对其上下游企业的

聚集起到积极作用。2012年，成都厂房的空置率降至15%，新增需求量达到约18万平方米。厂房平均租金稳中有升，价格突破0.5元/平方

米/天，增长率约13%。在龙头企业集中区域，如龙泉，受大企业高效率供应链要求标准的影响，其周边区域的厂房租金价格快速上涨。

市场观察：

成都工业投资环境观察：

作为西门子在中国最大也是最先进的数字化工厂，西门子成都数字化工厂即将于2013年初竣工投产，预计将新增岗位超1,000个。新工厂将负责工业自动化产品生产及研发，主要产品包括高端可编程逻辑控制器（PLC）等。在针对中国本地的工业市场的同时，相关产品还将向全球出口。

中国首家中外合资的航空制造企业——普惠艾特航空制造有限公司已完成其位于成都市高新西部园区的新厂房扩建，成为普惠公司在中国三大制造基地之一。

全球最大的电子合约制造服务商之一、财富500强企业伟创力集团正式与成都市双流县及相关部门签订合作协议，将在双流建设中国西部精密电子模具生产基地，并计划未来3年发展成为大型的制造业工厂。

作为中国软包装集团在西南地区布局的最大的软包装产业基地、西部软包装科技园一期BOPP生产线在成都新都区工业东区内正式投产，二期项目也于同日动工。目前，一期项目在2012年实现产值6亿元，销售收入5亿元。

德州仪器扩大在成都的研发和销售中心规模。至此，德州仪器已经正式在成都建成以研发、生产、销售为主的一条完整产业链。

成都主城区城市扩张速度加快，生产制造业逐渐向外迁移，为了将先进制造业留在川内进行集中发展，成都各圈

层合作加深。2012年，成都市主城区与二线城市形成战略合作，例如锦江区与金堂共同签订了“圈层融合共同推进产业倍增发展行动宣言”，双流县与乐山市沙湾区签订区域经济战略合作框架协议，成都高新区和郫县达成产业合作发展框架协议等，在资源共享、产业互动等层面形成合作。

为打造更好的投资环境，成都市政府加大力度完善基础设施投资。至2020年，成都市将新建轨道交通规模约

183公里，加之已经开通运营与开工的线路，到2020年成都市轨道交通运营网总规模约291公里。除了继续完善基础路网的建设，成都将投入200亿元进行智能电网建设。

具备高标准的租赁型工业园一直是工业地产基金及投资商重点投资的产品。这类物业不仅能吸引到优质企业租用

物业，也在融资及资产处置层面得到更多的市场机会。到2012年，成都市该类物业的供应量较低，但已经有部分物业得到此类投资机会，为成都工业园发展树立新的商业模式。

市场预期：

产业链上下游的配套企业相继进入西南区域，届时将会对相应的物业品质和实现生产销售环节的增值服务有较高

需求。

未来两年，成都将有更高标准的厂房供应入市，但新供应量有限，租金价格维持稳中有升。

随着更多外资企业的生产基地选址成都，成都将会吸引更多的优质开发商进行高标准厂房的开发和运营管理，同

时针对一些对生产环境及厂房设计有特殊要求的企业，定制也将成为新厂房入市的未来趋势。

产业园

随着成都产业聚集度的不断提高、再造一个产业成都的“天府新区”建设启动，因此2012年宏观环境更利于成都产业园区的发展。同时，产业主导型的园区受到市场的更多关注，进一步加速成都产业园发展。

市场指数

2012年，成都市产业园区有约19万平方米的研发

办公物业供应入市，而市场需求量约为42万平方米。较高的市场需求量以及较低的市场新增供应，使得产业园存量被较好的消化，将空置率降低到近五年的低点，约13%。

同时，现有园区租金及售价稳中有升，尤其是在产

业发展集中区域。2012年成都产业园平均租金达到1.5元/平方米/天，平均售价约7500元/平方米。

市场观察

2012年成都市各区域重点园区发展回顾：

高新区仍是成都产业园区的主要集中地。天府

软件园、天府生命科技园对成都高新技术产业、生物医药产业的集中发展起到推动作用，天府软件园三期及四期均在进行招商工作。以企业孵化为主导的高新孵化园、天河孵化器及天府新谷维持较好的使用率。位于高新西区的创智联邦吸引了GE创新中心入驻，汇都总部园一期项目也基本招商完毕。

成都北改重点产业项目 – 中铁轨道交通产业

园已基本完成一期一批次招商，主要以企业定制为主，聚集大量轨道交通产业龙头内外资企业。该

项目对成都轨道交通产业的发展起到积极推动作用，加大对该产业上下游企业的吸引力，利好金牛区产业提升、区域发展、城市形象及人才聚集。

武侯区及锦江区工业用地上的物业多以高层办公为主。武侯区的西部智谷逐步完善银行及超市等商业配套，项目D区已投入使用。锦江区的产业园物业，火炬动力港及红星路35号企业入驻率都较高。

以企业总部为主的青羊区青羊工业总部基地及成华区龙潭工业园分别进入成熟期及快速发展期。青羊总部基地建成部分入驻率较高，配套也得到进一步完善，对其在建部分的销售工作产生积极作用。成华区多个总部项目尚处于建设阶段，由于区域商业配套尚待完善，因此已入市的项目虽然已基本被市场吸收，但在人气聚集及产业氛围方面还有待提高

新川创新科技园已于2012年西博会宣布正式启动，作为天府新区及高新南区的产业片区项目，以其先进的规划理

念及超前的基础设施建设，打造成都高端产业的聚集区。同时该项目是成都第一个政府携手外资开发商共同开发的产业片区项目，未来该项目成功的运营将把成都产业园发展推向国际舞台。

市场预期：

未来两年，更多具有产业导向的园区进入市场：

成都高新国际低碳环保科技园将于2013年进入市场，对环保产业在成都的聚集发展提供平台；天府软件园四期也将继续为信息技术企业提供研发空间；

北部片区的中铁高科技轨道交通产业园也将在2013年推出一期二批次物业，为轨道交通及相关企业提供研发及办公空间。

随着更优质物业的入市，仲量联行预测未来产业园区的市场价格将稳步攀升。

随着成都城市竞争力的提升，在未来将会吸引更多具有园区开发及运营经验的国际开发商入驻成都。

附录：

市场指标解释：

供应量：当年的新增供应量需求量：当年的新增需求量总存量：市场累计供应量总需求量：市场累计吸纳量空置率：总吸纳量 /总存量

租金：不含物业管理费及税金的租金报价售价：市场报价