关于一房二卖的法律规制,理论和实务上的探讨很多,在此不拟详叙。本文讨论的情形是,房屋所有人以其出卖后的房屋再行设置抵押,买受人的权利如何维护。例如某甲有面积100平方米的商品房一处,于2010年11月以每平方米5000元的价格出卖于某乙,并已受领乙支付的购房款20万元,

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房屋买受人与抵押权人权利冲突及其法律救济睢晓鹏杭州市中级人民法院

关于一房二卖的法律规制，论和实务上的理探讨很多，在此不拟详叙。本文讨论的情形是，房屋所有人以其出卖后的房屋再行设置抵押，受买人的权利如何维护。如某甲有面积 10平方米例 0

法律另有规定外或者合同另有约定外，自合同成

立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”该条明确了合同的效力与物权效力的区别，。 当事人之间的房屋买卖合同如果符合法律规定的生效要件，即发生合同的效力，如果要发生但物权的设立、更、让和消灭则须登记始发生变转效力。房屋所有人将房屋出售给买受人后未办在理登记的情况下，出卖人和买受人之间仅发生债权的效力，屋的所有权并未发生转移。就本文房所举案例，甲与乙之间的房屋买卖合同自订立时起成立生效，乙取得请求甲交付房屋并转移所有权之债权，房屋买卖未予办理转移登记，尚惟乙未取得该房屋的所有权。

的商品房一处，于 2 1 00年 l月以每平方米 150 00元的价格出卖于某乙，并已受领乙支付的购房款 2元，定于 2 1 0万约 0 0年 1 2月 3 1日之前

办理房屋所有权转移登记手续，余款于办毕房屋转移登记时付清，复于 2 1 00年 1月 l 2 0日以该商品房作为抵押，向丙贷款 2元，即办理抵 0万并押权登记。买受人知道后诉至人民法院，要求确

认其具有该房屋的所有权，并请求出卖人协助办理房屋转让登记。

就上述情形，出卖人、买受人及抵押权人之

2出卖人 (押人)抵押权人之间的法律 .抵和关系

间的法律关系如何？买受人和抵押权人的权利冲突如何解决？买受人可以主张何种权利以实现救济？一

房屋抵押，须订立书面的抵押合同，并经登记设定抵押权。在本文所举案例中，所有人甲虽然将其房屋出售给买受人乙，但未办理房屋转移登记之前，屋所有权尚未发生转移，房甲仍然是该房屋的所有权人，是故，甲复将其已出售的房屋上设置

、

出卖人、买受人及抵押权人之间的法律

关系

上述案例涉及房屋所有人、买受

人及抵押权人三个主体之间的两面关系，故而首应厘清者， 系三者之间的法律关系及其性质。 1出卖人和买受人之间的法律关系 .出卖人和买受人之间发生房屋买卖合同关

抵押权，是在自己所有之不动产上设置抵押权，按照最高人民法院《关于适用 (人民共和国担保中华法)若干问题的解释》 4第 7条规定，其行为是合法有效的，抵押权人丙依法享有抵押权。有疑问者， 系该已经出售的房屋是否属于《权法》 14条物第 8

系，在房屋买卖合同中，涉及到债权和物权行为，

中

债权行为是当事人之间订立的房屋买卖合同，物规定禁止抵押的“所有权、使用权不明或者有争议权行为是当事人之间转移房屋所有权的法律行关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除

的财产”《?物权法》 6第条规定，不动产物权的设“第 9条规定，不动产物权的设立、更、“变转让和消

为。《物权法》 l条规定，当事人之间订立有立、更、让和消灭，当依照法律规定登记”第 5“变转应；

层

6 112半刊综版 821上月 -合 01