项目计划开发可行性研究报告

(前部分)

目 录

一、项目总论

1.1 项目背景

1.1.1 项目名称

1.1.2 开发公司

1.1.3 承担可行性研究工作的单位

1.1.4 研究工作依据

1.1.5 项目建设规模和内容

1.1.6 项目开发手续

1.2 可行性研究结论

1.2.1 市场预测

1.2.2 项目建设进度

1.2.3 投资估算和资金筹措

1.2.4 项目综合评价结论

二、项目投资环境和市场研究

2.1 市场宏观背景

2.1.1 全国投资环境

2.1.2 深圳市投资宏观背景

2.1.3 区域发展及前景预测

2.1.4 宏观市场与本项目发展借鉴

2.2 区域市场分析

2.2.1 区域市场界定

2.2.2 供给分析

2.2.3 需求分析

2.2.4 竞争分析

2.2.5 典型物业调查

2.2.6 市场分析有关结论

三、项目分析及评价

3.1 地块解析

3.1.1 交通条件

3.1.2 地形、地势

3.1.3 水电气保障

3.1.4 规划限制条件

3.2 项目SWOT分析

3.3 项目评价

四、市场定位及项目评估

4.1 项目定位

4.2 方案评估意见

五、项目开发建设进度安排

5.1 有关工程计划说明

5.2 施工横道图

六、投资估算与资金筹措

6.1 项目总投资估算

6.1.1 固定资产投资总额

6.1.2 流动资金估算

6.2 资金筹措

6.1.1 资金来源

6.1.2 项目筹资方案

6.3 投资使用计划

6.3.1 投资使用计划

6.3.2 借款偿还计划

七、销售及经营收入测定

7.1 各类物业销售收入估算

7.2 项目销售回款计划

7.3 资金来源与运用分析

7.4 销售利润

八、财务与敏感性分析

8.1 赢利能力分析

8.2 项目不确定性分析

8.3 社会效益和影响分析

九、可行性研究结论与建议

9.1 拟建方案的结论性意见

9.2 项目主要问题的解决办法和建议

9.3 项目风险及防范建议

十、附表

10.1 项目开发成本估算表

10.2 项目销售收入与经营税金及附加估算表

10.3 项目投资计划估算表

10.4 资金来源与运用表

10.5 损益及利润分配表

10.6 现金流量表（全部投资）

10.7 借款偿还期测算表

10.8 敏感性分析表

10.9 项目工程计划横道图

十一、附件

附件1：（开发商）企业法人营业执照；

附件2：《深圳市建设用地规划许可证》复印件；

附件3：开发商提供的相关资料复印件；

附件4：评估单位营业执照复印件；

附件5：评估单位资质证书复印件；

附件6：评估人员执业证书复印件；

一、 项目总论

1.1 项目背景

1.1.1 项目名称

项目名称：XXX商住楼

东 面

西 面

南 面

北 面

备注

1.1.2 开发公司

开发公司

公司地址

法定代表人

营业执照

注册资本

企业类型

经营范围

备 注

房地产开发资质

1.1.3 承担可行性研究工作的单位

评估单位

法定代表人

营业执照

评估资质

公司地址

备 注

1.1.4 研究工作依据

（1）国家计委和建设部联合发布的《建设项目经济评价方法与参数》；

（3）建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》；

（4）深圳市发展计划局文件发布的深计[2003]590号《深圳市发展计划局文件》；

（5）国务院、建设部、国土资源部、广东省、深圳市人民政府、深圳市规划与国土资源局颁发的有关法规和政策；

（6）各级政府职能部门公布的统计资料及市场行情资料；

（7）开发公司提供的有关本项目评估所需资料；

（8）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999；

（9）评估人员现场实地勘察记录、摄影及市场调查资料；

（10）《深圳市建设工程价格信息》；

（11）《深圳市建筑工程综合价格》；

（12）估价方掌握的其他相关资料；

1.1.5 项目建设规模和内容

土地情况 宗地号 地块编号：

占地面积 平方米

土地用途 商业、住宅

土地使用年限 尚未办理土地使用权出让登记手续

用地规划建设情况 主体建筑物性质 高层商住楼

建筑容积率 7.0

建筑覆盖率 ≤40%

建筑面积 总建筑面积为14100平方米，包括商业2100平方米（其中净菜市场1000平方米），住宅12000平方米。

1.1.6 项目开发手续

（1））根据《深圳市建设用地规划许可证》深规土规许字XXX号，XXXX号宗地的用地性质为商业、住宅，总用地面积为2021.5平方米，其中建设用地面积为2021.5平方米，建筑容积率为7.0，建筑覆盖率≤40%，建筑层数为高层，总建筑面积为14100平方米，包括商业2100平方米（其中净菜市场1000平方米），住宅12000平方米。

1.2可行性研究结论

1.2.1 市场预测

（1）从深圳市的房地产市场分析：在经济持续快速增长的影响下，2003年深圳房地产业持续保持健康发展，房地产投资经过2002年的高速增长后，已开始呈现增速回落；房地产市场总体呈现：供求总量基本均衡、供求结构基本合理、房地产价格基本平稳的运行特征；各级房地产市场景气程度高，且需求持续旺盛。深圳房地产业经过多年的发展已日渐成熟、规范。房地产市场在经过市场规模的稳健扩张后转入对质的需求上升，近年国家宏观经济形势、各项经济政策保持稳定。同时国家出台了相关政策进一步刺激房地产购房者置业需求，预计深圳市房地产业在近几年内将保持相对稳定发展的态势。

（2）从罗湖区的房地产市场分析：近年来，深圳市在罗湖区进行的人民南改造、东门改造、笋岗重建工程相继进入实施阶段，带旺了周边楼市。同时，罗湖“围剿”违法建筑的力度不断加大，为周边楼盘的包装和环境改善扫清了障碍。如果加上早已规划好的仙桐体育公园、围岭森林公园等市政设施能早日动工，口岸经济区如能早日推出，打击违规违建力度如能进一步加大，这些都将有效破除罗湖房地产发展的瓶颈因素，推动罗湖楼市的繁荣。根据调查，

罗湖口岸片区依然为港人消费和置业的首选之地，加之政府正积极计划改革通关政策，将进一步促使港人在港工作、在深居住的生活方式。所以，罗湖仍是外销最有利的区域。同时罗湖作为深圳的商业中心，写字楼林立，加之港人的来往频繁，这些都为东门等片区大量的小户型住宅提供了广泛的出租客源；同时，周边商业批发市场的兴旺也带来了部分生意人的以商带住的需求。因此一直以来该片区的买房投资氛围在不断上升。

（3）从东门片区的房地产市场分析：该片区地处罗湖繁华商业区，商业发达、写字楼集中、人口密度大、交通便利、配套设施齐全，是深圳白领的集中聚集地之一，也是深圳的商业中心。由于地处商业中心区，精品小户型是市场的主要需求。这一区域的房地产开发比较成熟，大多以精品小户型为主，如百仕达花园、沁芳名苑、东悦名轩、嘉年华名苑、骏景名园、缤纷家园等。

（4）从该项目自身分析：该项目位于东门片区，首先具有地处繁华商业地段的优势。东门片区作为深圳最主要的商圈，一直以来都是港人最为熟悉和认同的区域，因此在外销方面具有先天的优势。其次，本项目预计定位为以小户型为主的物业，户型面积小，总价低，符合投资客户的投资要求，具有一定的市场空间。

1.2.2 项目建设进度

项目开发现状 项目用地已经用围墙围住，地面为水泥地面，无其他建筑物和附着物，目前用地基本完成“三通一平”（路通、通电、通水及场地平整），项目尚处于建设前期准备阶段。

项目前期工作

土建工程

其他工程

竣工入伙时间

备 注 项目开发现状情况详见附件：委估物业实景照片；项目工程建设进度详见附件：项目工程计划横道图；

1.2.3 投资估算和资金筹措

根据《深圳建设工程价格信息》、《深圳市建筑工程综合价格》等，经评估测算本项目总投资估算额为人民币9014万元。工程建设资金的筹措方式为开发商自有资金5400万元，银行借款2000万元，销售回款1614万元。

1.2.4 项目综合评价结论

（1）从市场角度评估分析结论：该项目位于深圳市罗湖区繁华的东门片区，地处繁华的商业中心地段，具有较多的优势，具有一定市场空间。经过评估测算，该项目住宅的销售均价为7000元/平方米，商业销售均价为20000元/平方米，预计可实现销售收入11970万元（在本评估测算中，考虑到目前该区域的市场特点以及同类项目的销售情况，结合该项目的实际情况，对该项目考虑5%的空置率）。

（2）从项目经济效益角度评估分析结论：

该项目建成后可实现的销售收入（考虑5%的空置率）为11970万元；

该项目可建成后可实现的税前利润2321万元，税前利润率为25.7%；

该项目可建成后可实现的净利润1973万元，净利润率为21.9%；

财务内部收益率=19.4%

财务净现值（I=7.137%）=1059万元

投资回收期（动态）=2.73

由以上可以看出，该项目效益较好，经济上可行。

（3）从项目风险角度评估分析结论：

在下面9.3项目风险及防范建议的评估分析中，我们对项目的盈亏平衡分析、敏感性等定量分析；对项目的政策风险、项目经济效益、项目市场风险、项目工程进度方面风险等定性分析，得出结论是项目的抗风险能力较强。

（4）从下面的资金的筹措与运用分析来看：经评估测算本项目总投资估算额为人民币9014万元。工程建设资金的筹措方式为开发商自有资金5400万元，银行借款2000万元，销售回款1614万元。资金的计划安排较合理，能够保证项目的顺利完工。

（5）评估综合分析结论：

我们通过对项目投资环境和市场研究、项目自身情况、市场定位、投资、资金筹措、销售、经营收入以及财务效益与敏感性等方面的的评估分析，确定该项目抗风险能力较强、经济效益较好，且具有一定的市场空间，项目可行。

二、项目投资环境和市场研究

2.1 市场宏观背景

2.1.1 全国投资环境

2001年全球经济增长速度放缓，在这种外部环境不利的条件下，中国经济以高于7%的增长速度受到世界各国普遍关注。在北京申奥成功和中国成功加入WTO，国际地位显著上升的基础上，中国政府依靠积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济环境稳定的前提下，通过实施西部大开发，加大基础设施建设力度的扩大内需的经济政策，充分挖掘国内经济的潜力，维持了国民经济的高速增长。

中国的房地产业在经历了1992、1993年的过热后，随着宏观经济的调控进入了低谷。为了

扩大内需、拉动经济增长，中央提出要把住宅建设培育成为新的经济增长点，同时出台了停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化的政策。近几年来中国人民银行多次降低存款利率，商业银行为购房提供的按揭贷款，激发了房地产市场特别是住房市场的启动。

为进一步规范房地产市场，2001年从中央到地方各级房地产主管部门都按照市场实际要求，对涉及房地产投资体制、土地取得、规划设计、建筑施工、销售管理、物业管理等房地产开发经营的各个环节的政策作了修改和调整。从而，一方面保护了消费者的合法权益，有效刺激了房地产的消费需求；另一方面规范了房地产企业的经营行为，提高了房地产业的准入门槛，促进房地产市场的优胜劣汰机制的形成，为房地产的持续、健康发展起到了积极的推动作用。2002年1、2月中国人民银行降低利率及建设部降低房地产交易费用，有利于房地产市场的发展。

国务院于2003年8月12日发出关于促进房地产市场持续健康发展的通知，通知共分六部分，分别为：提高认识，明确指导思想；完善供应政策，调整供应结构；改革住房制度，健全市场体系；发展住房信贷，强化管理服务；改进规划管理，调控土地供应；加强市场监管，整顿市场秩序。

《通知》要求各地、各部门完善住房供应政策，加强经济适用房的建设和管理，增加普通商品住房供应，建立和完善廉租住房制度，控制高档商品房建设。在改革住房制度方面，通知要求各地继续推进现有公房出售，完善住房补贴制度，同时搞活住房二级市场，规范发展市场服务。在规范住房信贷方面，通知强调要加大住房公积金归集和贷款发放力度，完善个人住房贷款担保机制，加强房地产贷款监管。此外，通知还在完善市场监管制度，建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系、整顿和规范房地产市场秩序方面作了详细规定。

《通知》明确提出“发展住房信贷，强化管理服务”，“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度”。这对自121文件出台以来一直对资金链揪心的开发商们来说，无疑是一颗定心丸。但对那些想在房地产开发中获取非法利润的开发商来说，今后

的日子恐怕会更难过，因为《通知》也明确表示“要加强房地产开发项目贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款 严厉打击各种骗贷骗资行为”。

房地产业在经过了二十多年的改革开放之后，第一次被国务院的文件肯定了“已经成为国民经济的支柱产业”的事实。市场发展现状是良性、健康的，对中国经济的贡献是巨大的，并且要持续稳定的支持与发展。

2.1.2深圳市投资宏观背景

深圳经济特区成立22年来，城市建设突飞猛进，城市配套设施及环境日趋完善，全市建成区面积320.3平方公里，常住人口468.76万人，曾先后获得“国家环境模范城市”、“中国优秀旅游城市”、国际“花园城市”称号，并是亚洲第一个被国际建协授予“城市规划奖”的城市。

深圳地区图

2003年，深圳经济继续保持快速增长。全市生产总值（GDP）达到2860.51亿元，比上年增长了17.3％，完成固定资产投资946.49亿元，比上年增长20.1％，规模以上工业总产值达到5073.77亿元，比上年增长29.1％。在经济持续快速增长的影响下，2003年深圳房地产业持续保持健康发展，房地产投资经过2002年的高速增长后，已开始呈现增速回落；房地产市场总体呈现：供求总量基本均衡、供求结构基本合理、房地产价格基本平稳的运行特征；各级房地产市场景气程度高，且需求持续旺盛。总体来看，2003年深圳房地产市场呈现健康、平稳、理性的发展局面。

从房地产开发投资看，2003年深圳全市房地产开发投资达到449.05亿元，比上年增长了

9.4％，远远低于2002年27.3％的增长速度。从近年来的投资情况看，深圳的房地产开发投资一直保持着20％－30％的高增长态势。尤其是2002年，开发投资达到27.3％的高增长率，占全社会固定资产投资比重则高达54.9％。理论上讲，在城市快速发展过程中，房地产作为先导性产业具有投资增速高的特征，但是增速过高易造成房地产市场过热隐患。尤其是2002年，深圳房地产开发投资与GDP的增长率比例高达1.8：1，出现了投资过热的不利局面。2003年初，随着政府对房地产用地调控力度的加强及系列调控措施的出台，开发投资增幅不断减小，上半年增幅减至19.2％，至年底减少到9.4％，开发投资增速明显回落，而房地产开发投资增长率与GDP增长率的比值也呈现下降，至年底出现0.6：1的倒置比例，并在基本合理的比例区间内，投资过热问题得到明显缓解。今后，随着政府对房地产市场调控的进一步加强以及业界的不断理性，深圳房地产也将进一步保持平稳、协调的发展。

从房地产金融贷款看，至2003年11月底，深圳全市房地产贷款余额合计1422亿元，占全市金融贷款余额的31.6%。其中，住房按揭贷款余额为969亿元，同比增长27％，房地产开发贷款余额为453亿元，同比增长24％，两者分别占房地产贷款总额的68％和32％。根据统计数据，深圳房地产贷款总额占全市金融贷款的比例已连续两年在30％左右，贷款比例较为稳定合理，有利于减少由于房地产开发带来的金融风险，保证房地产业与国民经济的协调发展。

从房地产行业发展来看，2003年随着房地产市场不断成熟和理性，行业规模开始趋于稳定，企业素质不断提高。2003年，全市房地产开发企业继续保持上年700家左右的规模。经过多年的发展，一些不具实力、规模小、经营差、专业化程度低的开发企业已逐渐退出市场，优胜劣汰的速度加快。从2003年年审情况看，历年投资额在前50名的开发企业，继续占据房地产开发总投资的半壁江山，规模企业对于房地产具有举足轻重的作用，房地产开发业产业集中度已逐渐形成。从企业组织形式看，年审排名前10位的企业基本呈国企及国有控股企业、民营企业、外资企业三分局面，多种经济形式的企业组织存在，既相互融合又相互竞

争，增强了深圳房地产市场的活力，带动和促进了房地产行业的规范与成熟。

此外，经过多年的发展，深圳已形成较为成熟的房地产中介服务产业，形成从业机构520余家、从业人员近万人的行业规模。中介服务机构规模逐步扩大。从业人员专业化水平显著提高，行业理论研究水平不断提升，并积极拓展内地市场、传播成熟经验。目前，深圳中介服务企业已将自己独具特色的房地产营销策划理念引入内地，以完善的理论、成熟的经验和敏锐的市场意识拓展了北京、上海、成都、武汉等内地城市的房地产市场。

总的来说市场运行平稳。2003年，深圳房地产市场经历了非常不平凡的一年，年初的SARS风潮，年中的CEPA 的签署、国务院18号文和央行121号文下发，以及年末的城市化提速等利好或不利因素，均在一定程度上对年度房地产市场有一定的影响。但是从整体来看，外部因素对深圳房地产市场的影响并不显著，年度房地产市场在需求持续旺盛的引导下，保持着快速、均衡、平稳的发展状态。

（1）房地产开发建设状况

2003年，商品房施工面积达到2737.48万㎡，较上年增长了2.43％；竣工面积达到994.52万㎡，较上年增长了8.66％；新开工面积连续8年增长，当年达到957.62万㎡，但增长速度与上年相比减缓到1.38％（2002年为6.74％）。从近年数据看，2002年之后由于房地产市场宏观调控的加强，商品房开发规模得到了有效控制。商品房施工面积、竣工面积、新开工面积增长幅度均出现了小幅上升，房地产市场供应已开始趋于稳定，这对于保证房地产市场供求平衡及房价平稳具有重要意义。

（2）新建商品房销售状况

近年来，深圳新建商品房销售面积持续上升，2003年商品房销售面积为877.85万㎡，比上年增长了10.88%。其中，住宅销售达到811.9万㎡，较上年增长了12.08％，占商品房销售

总面积的比例达到92.49％；商服用房销售达到39.37万㎡，比上年减少了15.08%，占销售总面积的4.48％；办公楼销售了19.54万㎡，比上年了增加了8.92%，占销售总面积的2.23％。从全年销售情况看，住宅、写字楼销售面积持续增长，而商业用房销售出现下滑。 从各区的住宅销售看，宝安、南山、福田、龙岗四个区的住宅销售面积分别占全市住宅销售总面积的20％、27％、21％、18％，南山区住宅销售面积仍然稳居首位，房地产市场热点西移和向特区外转移的趋势十分明显。

从价格结构看，单价在4000元以下的住宅，占总成交量的29％；单价在4000～6000元的住宅，占总成交量的30％；单价在6000～8000元的住宅，占总成交量的22％；单价在8000～10000元的住宅，占总成交量的13％；单价在10000元以上的住宅，占总成交量的6％。按深圳收入水平对比计算的8000元以下中档及中档以下的住宅占总成交量的80％左右，8000元以上的高档住宅占总成交量的20％左右。价格结构基本合理，且低价位和中等价位住宅仍占绝大多数，能够满足不同收入层次的住宅需求。

从住宅户型结构看，三房住宅的销售面积占住宅销售总面积的42％，二房住宅为23％，四房住宅为17％。三房住宅继续为主力户型，且三房、二房和四房占住宅市场交易总量八成以上，户型结构基本合理。

（3）二手房销售情况

近年来，深圳二手房市场发展较快，销售面积逐年增大。2003年，二手房销售面积达到496.83万㎡，比上年增长了45.92％，达到历史最高增幅，占新建商品房销售总量的57％。二手房市场的快速发展，已形成房地产细分市场联动发展局面，有力的推动了深圳房地产市场的不断成熟和健全。

（4）房屋租赁情况

自1992年以来，深圳历年房屋出租面积基本呈逐年上升趋势，房屋租赁市场继续在规范中不断发展。至2003年，全市房屋租赁面积达到6395万㎡，比上年增长11.4％（其中还不包括未纳入管理的大部分农村私房的出租）；全年征收租赁管理费2.04亿元，代征私房税1.9亿元。据估计，目前全市房屋租赁面积占全市房屋总面积比例接近40％。如此之高的租赁率表明深圳房屋租赁市场需求巨大，对深圳经济增长也具有非常重要的作用。此外，从近年房屋租赁的结构来看，厂房出租比例最高，达到55％以上，而商业楼宇、办公楼达到25％。厂房、商业用途房屋的出租是深圳房屋租赁市场的热点。

（5）房地产价格

2003年，按照建筑面积计算的新建住宅销售均价为每平方米5680元，与2002年相比上涨了2.55%；商铺价格为每平方米12916元，比上年上涨了5.2％；写字楼价格为每平方米10164元，比上年上涨了10.2％。总体来看，全市新建住宅价格增长幅度较小，仅为2.55％，而同期全市人均可支配收入达到25935.84元，比上年增长4％。居民收入水平增长继续高于房价增长，而房价收入比继续保持在6倍以内（当年为5.8倍），从而使住房继续成为全市消费增长较快的商品之一。

（6）商品房空置情况

2003年，全市商品房空置面积为241.06万㎡，比上年减少了2.34%。其中，住宅为161.02万㎡，比上年减少4.82％，占总量的66.8％；商服用房为46.49万㎡，比上年减少了0.7%，占总量的19.29％；办公楼为21.6万㎡，比上年了增加了69.81%，占总量的8.96％。总体来看，住宅、商业用房空置面积呈下降趋势，而写字楼空置面积的上升主要与经济快速增长、CEPA签署后的大量楼盘集中上市有关。考虑到写字楼销售周期较长，其空置情况将在今后两年有所好转。