讲师介绍: 照片 简介： 2009年04月18日入 值 杨博智--- 鑫尊精英经纪人

第一章节房 产 基 础 知 识

一、房 产 的 分 类1)住宅的类型 住宅可分为： 高档住宅及普通住宅。若根据其权利来源方式的不同可分为：商品房、 房改房 、经济适用房 、使用权、私产。

2)非住宅的类型非住宅根据其住宅用途可分为：办公楼、店面、车库、 及杂物间等。

名词解释： 商品房：指各房地产开发公司投资兴建的， 以赢利为目的，按市场规律经营的房子。 从销售看，它分为现房销售和期房销售。 从销售对象看分为内销和外销房。从用途 看分普通住宅、公寓和别墅。

名词解释：

已购公房：指按照国家房改有关售房政策，单 位职工按成本价，标准价或优惠价购买的原产权 属于单位的公有住房。职工根据国家政策，按成 本价或标准价购买的由单位建设的安居工程住房

央产房：指按照国家房改有关售房政策，单位职 工按成本价标准价或优惠价购买的原产权属于中 央在京单位，国有大中型企业及国务院各部委机 关的公有住房。职工根据国家政策，按成本价或 标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住 房和集资合作建设的住房.

名词解释： 使用权公房：指国家或国有企业、事业单 位投资兴建的住宅，以政府规定的租金出 租给居民的公有 住房。俗称小产权，业 主只拥有房屋的部分产权，可以永久使用， 可以继承。既承租房，只能居住，不能自 行转让、出租或赠予，最显著的 特 征是要交房租。

名词解释： 经济适用房：以中低收入家庭住房困难户 为供应对象，并按国家住宅建设标准建造 的，具有社会保证性质的普通住宅。土地 供应原则上实行划拨方式，住房设计要体 现经济适用美观的原则，使用功能上要满 足居民的基本生活需要。经济适用房的供 应价格由经济适用房建设的行政主管部门 会通物价部门按建设成本确定。

名词解释： 私房：也称私有住宅，是个人或家庭购买， 建造的住宅。

第二章节 税费基础明晰

二手商品房的交易双方税费缴纳明细表阶段 费用明录 契税 购买方 普通住宅：成 交价×1.5% 非普通住宅： 成交价×3% 成交价×0.05% 成交价×0.05% 5年之内：成交价×5.5% 5年之外的非普通住宅： 差额×5.5% 出售方 上缴部门 房地产交 易所

印花税 营业税(含 城建税和教 育附加)

房地产交 易所 房地产交 易所

交易环节

个人所得税

5年之外：免交；5年之内： 房地产交 成交价× 1%或差额 易所 ×20%普通住宅免征，非普通住 宅3年内全额征收，1%。 3-5年内减半征收，5年外 免征 房地产交 易

所

土地增值税

已购公房交易双方的税费缴纳明细表阶段 费用明录 契税 印花税 营业税(含 城建税和教 育附加) 个人所得税 购买方 成交价×1.5% 成交价×0.05% 成交价×0.05% 5年之内：成交×5.5% 5年之外，免交 5年之外：免交；5年之 内：成交价× 1%或差 额×20% 当初卖方以优惠价或标 准价购买，由卖方另外 向原单位按1560×建筑 面积×6%支付 出售方 上缴部门 房地产交易所 房地产交易所 房地产交易所

房地产交易所

交易环节土地出让金 当年成本价× 建筑面积×1%

房地产交易所

土地增值税

二手经济适用房交易双方税费缴纳明细表阶段 费用明录 契税 购买方 普通住宅：成交价 ×1.5% 非普通 住宅：成交×3% 成交价×0.05% 成交价×0.05% 5年内：成交价55% 5年以外的非普通住 宅需按差额征收营业 税 出售方 上缴部门 房地产交易 所 房地产交易 所 房地产交易 所

印花税 交易环节 营业税(含 城建税和教 育附加) 个人所得税

房地产交易 所

综合地价款

5年之内，超标部 分需要缴纳10%的 综合地价款

5年之外，成交价 ×10%的综合地价款非普通住宅3-5年内 减半征收，3年内全 额征收1%

房地产交易 所房地产交易 所

土地增值税

税费的注意事项 年限也可以参考购房发票 已购公房不涉及普宅与非普宅。 回迁性质的经济适用房土地出让金3%

北京市二手房交易税费判断三步走第一步：首先看房屋属性，包括已购公房、二手商 品房、 经济适用房、央产房、回迁房第二步：看房产证年限，是否超过5年；

第三步：看面积、单价、容积率，判断是否是普通住 宅、面积是否超标。

第 三 章 节买卖流程及注意事项

交易方式的分类1)、房屋具备了《房屋所有权证》的交易方式：一次性付款 商业按揭贷款 公积金贷款:

2)、房屋不具备《房屋所有权证》的交易方式：更名一次性付款(使用权) 更名按揭贷款

一次性付款流程签署《看房确认书》 买方交公司2万元定金 透明交易，签三方约 买方将购房款打到公司指定帐户买卖双方至房地产管理部门办理过户手续

买方领导新产权证 公司见到物业交割单放款给卖方 售 后 服 务

一次性付款应提交材料卖方：身份证、房产证(购房合同)、央产 房需上市表. 配偶同意出售证明，同住人 同意出售证明。 非本地需要暂住证。

买方：身份证,经济适用房申请表.非本地需 要暂住证

商业按揭贷款流程签 署 《看方确认书》 交公司2万元定金

透明交易签三方约卖 方 协 助 评 估 公 司 作 房 产 评 估 买方准备贷款资料及首付款卖方准备售房资料将房产资料、评估报告买方贷款资料及交银行作贷款面签

买、卖双方房地局过户 买方按房地产管理部门通知的时间领取买方的房产证

银行将买方的抵押材料、产权证送房产管理部门抵押公司协助买卖双方物业交验 银行放款到公司或给卖方 售 后 服 务

商业贷款需准备的资料 需要卖方提交的资料： 未 婚 本人身份证原件 本人户口本原件 房屋产权证原件 (购房合同) 未婚：单身证明 离异：离婚证原件、判决书/民事调解书 央产需上市表 已 婚 夫妻双方身份证原件 夫妻双方户口本原件 房屋产权证原件 结婚证原件

需要借款人提交的资料： 未 婚 已 婚 本人身份证原件 夫妻双方身份证原件 本人户口本原件 夫妻双方户口本原件 未婚：单身证明 结婚证原件 离异：离婚证原件、判决书/民事调解书原件 借款人还需要提供所在单位营业执照副本复印件加盖公章。 注：非北京市户口须同时提供暂住证原件