国外房地产税制的特点及启示

内容提要：房地产税制是国家调控房地产市场经济活动的有力杠杆，构成当今

世界各国税收制度的主要内容。文章总结归纳了国外房地产税收制度在课税体

系及构成要素等方面的特点，认为，应借鉴国际经验，构建我国完整的房地产

税收体系，同时应对房地产保有环节的课税作为房地产税制的重点，扩大房地

产税征收范围，简化税种，以房地产的市场价值作为计税依据，合理设计税率，优化房地产税制结构。

关键词：房地产税制房地产税收体系房地产保有

一、国外房地产税制的特点

各国房地产税制涉及的税种贯穿了房地产的生产开发、保有使用和转移处

置等各环节。由于各国的经济发展水平不同、房地产行业的发展状况各异，因

而各国的房地产税制无论在课税体系上，还是在税制要素设计上都存有一定的

差异。但总体来看，各国的房地产税制还是具有一些共性的。

（一）房地产税收制度体系完整，且以房地产保有税类为主

目前，许多国家都建立了比较完整的房地产税收制度体系，广义地看，国

外房地产税收体系主要分为三大类：

第一类是房地产保有税类。房地产保有税是对拥有房地产所有权的所有人

或占有人征收，一般依据房地产的存在形态―土地、房产或房地合一的不动产

来设置。在该阶段，世界上通行的主要税种是财产税，包括一般财产税和个别

财产税。

一般财产税是将土地、房屋等不动产和其他各种财产合并在一起，就纳税

人某一时点的所有财产课征。美国、英国、荷兰、瑞典等国都采用这种将房地

产归为一般财产税课税的房地产税制度。

个别财产税是相对于一般财产税而言的，它不是将所有的财产捆绑在一起

综合课征，而是按不同财产分别课征。国外对房地产课征的个别财产税，依征

收范围可分为三类：一是单独对房屋或土地课征的房屋税或土地税。如法国的

房屋税、英国的房屋财产税等都是仅对房屋课征的。土地税有地亩税（面积税）和地价税两种形式，韩国的综合土地税属地价税的形式、巴西的农村土地税则

属于地亩税的范畴。二是只对土地和房屋合并课征的房地产税。如墨西哥、波

兰的房地产税，泰国的住房建筑税等。三是将房屋、土地和其他固定资产综合

在一起课征的不动产税。如日本的固定资产税，芬兰、加拿大的不动产税等。

第二类是房地产取得税类。房地产取得税是对取得土地、房屋所有权的人

课征的税收，一般根据取得方式而设置税种，房地产取得的法律事实主要分为

原始取得和继承取得。现今各国设置的房地产取得税类的税种主要包括遗产税（继承税）或赠与税、登录税和印花税等。如在房地产发生继承或赠与等无偿

取得行为时，各国一般要征收遗产税（继承税）或赠与税，只不过各国选择的

遗产税征收形式不同，有的采用总遗产税制模式，有的采用分遗产税制模式，

有的采用混合遗产税制模式。赠与税也分为赠与人税制和受赠人税制。

第三类是房地产所得税类。房地产所得税是对经营、交易房地产的个人或

法人，就其所得或增值收益课征的税收。从税种来看，主要有公司所得税、个

人所得税、土地增值税。如美国、英国、法国等国家，将房地产转让所得并入

法人或个人的综合收益，征收公司所得税或个人所得税。意大利对房地产转让

收益直接征收土地增值税。

各国对房地产税收设置的三大征收体系，在税收实践中相互配合，较好地

发挥了税收对房地产经济的调节作用。但是，在房地产税收体系中，各国相对

更重视对房地产保有税类的征收。该环节的房地产税征收范围较宽，征税对象

明确，税率设计合理，因而来自房地产保有税类的税收收入占总税收的比重较高。如英国，来自房地产保有的不动产税、经营性不动产税收收入占总税收的30%左右。将房地产保有环节作为课税的重点，既可以鼓励不动产的流动，又能够刺激土地的经济供给。与此同时，通过对保有房地产采取较高的税率，还可

以避免业主空置或低效利用其财产，刺激交易活动，从而使房地产各要素达到

优化配置，推动房地产市场的发展。

（二）房地产税制涉及的税种多属于地方税，是地方财政收入的主要来源

各国房地产税制涉及的税收种类较多，如土地税、房屋税、不动产税、不

动产转让税、登记税、印花税、土地增值税等，税种设置覆盖了房地产的保有、取得、转让和收益各个环节。从各国的税收实践看，凡是实行中央与地方分享

税制的国家，房地产税收基本划归地方，构成地方税收的主体税种，而且其主

体税源的地位也比较稳定。如美国的一般财产税（主要是对房地产征收），从

一开始就是州和地方政府的税收，并构成地方政府财政收入的主要来源，约占

全部地方税收的80%左右。日本的房地产税收体系中，地价税、登录许可税归

中央政府；不动产取得税、固定资产税的一部分归道府县；特别土地保有税、

都市企划税、固定资产税归市町村，房地产税收基本划归地方政府。20世纪90年代 …… 此处隐藏：362字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……