基于财务报表的商业分析与公司估值以保利地产为例(终结版)

基于财务报表的 商业分析与公司估值

——以保利地产为例

专业班级：会硕1001班

第七组 2010年11月30日

第七组团队成员名单

小组全家福

第一部分 商业环境和战略分析

一、公司背景简介

（一）公司历史

保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名。保利房地产（集团）股份有限公司前身是广州保利房地产开发公司，是由中国保利集团公司全资子公司保利南方集团有限公司于1992年9月14日在广州市注册成立的全民所有制企业，成立时注册资本为1000万元。

1997年9月，保利南方对保利地产进行增资，其中以现金增资4959.72万元，以盈余公积转增资本40.28万元，增资后注册资本为6000万元。2002年8月22日，经中国国家经济贸易委员会批准，由保利南方作为主发起人，联合广东华美国际投资集团公司和张克强等16位自然人，公司改制为股份有限公司，名称变更为“保利房地产股份有限公司”。2002年完成股份制改造后，公司开始实施全国化战略，加强专业化运作，连续实现跨越式发展。目前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖24个城市的全国化战略布局，拥有81家控股子公司，业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。

2006年3月，公司更名为“保利房地产（集团）股份有限公司”。2006年7月19日，经中国证监会核准，首次公开发行人民币普通股（A股）15000万股，每股面值1元。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所上市交易，证券代码600048，股票简称“保利地产”。 2009年公司品牌价值达90。23亿元，为中国房地产"成长力领航品牌"；并获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选"2008年度中国上市公司优秀管理团队" 。2009年公司实现销售签约433。82亿元。截至2010年一季度，公司总资产已超千亿。

（二）主体业务

保利房地产（集团）股份有限公司所属行业是房地产开发与经营业。目前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖24个城市的全国化战略布局，拥有81家控股子公司，业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。具体按行业分项分析如下图：

（三）行业特征

1、土地垄断性：土地没有库存成本，由政府垄断，其根据市场需求调节供应的行为决定了地价的刚性。

2、周期性：地产行业对GDP的增长贡献大，与宏观经济保持一致的周期性，属政府重点调控对象。

3、同质性：地产业技术含量低，无法通过技术领先形成差异化，导致竞争手段单一，价格竞争不可避免。

4、集成性：“香港模式”流行，开发商将资金、土地、设计、工程、物业管理、环境等多种变量因素组合成自己的产品。

5、地域性：开发项目与所在地的政策、法规、规划密切相关，具有浓厚的地域性，无法通过“标准产品”向全国推销。

6、资本密集性：地产行业属于公认的资本密集行业，在项目的中前期需要大量的资金投入。 7、形象模糊：大型地产公司逐步加强了品牌建设，但是形象不突出，品牌形象模糊。

二、行业竞争分析

（一）房地产业五力模型分析

就房地产行业而言，该行业环境包括这样一组因素：新进入者的威胁、供应商讨价还价的能力、买方讨价还价的能力、替代品的威胁及当前竞争对手之间竞争的激烈程度。它们直接影响到房地产行业和它的竞争行为。总的来说，这五个因素之间的互动关系决定了这个行业的利润能力。

1、供应商讨价还价的能力

我国的住宅产业是一个巨大的市场，无论是国外的房地产开发商，还是材料、产品的供应商，都密切关注这一市场。当关税降低之后，外国木材进口量将加大，用于住宅建设，房地产开发过程中使用大量建材（如钢筋）、机电产品（如空调、电梯）和卫生洁具，随着关税的降低和各类进

入产品限制条件的放宽，国外产品将大量充斥国内市场，并对国内产品产生巨大冲击，首当其冲的就是导致国产商品的价格下降。单就房地产产业来说，这或许是有利的。

2、买方讨价还价的能力

企业作为供给方，总是想方设法提高价格，而买方会尽量压低价格。目前我国的房地产市场是需求远远大于供给。再加之在我国收入分配的特点上，我国财富分配贫富悬殊，并且财富集中在少数人手里，开发商看准的是这些人的需求。因此我国房地产市场偏向档次高的客户，普通的低档房盖得很少，即便盖了低档房，也很难卖出，低收入者无能力买。这些原因决定了买方的讨价还价能力相对于开发商来说是较弱的。

3、新进入者的威胁

（1）进入障碍。加入WTO导致外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低，从而对我国房地产发展商构成极大威胁。由于对所有外来企业实行国民待遇，国外房地产企业及其相关联的建 …… 此处隐藏：7342字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……