中航观澜项目营销总纲--代理商方案

中航观澜项目营销总纲营销总策略得当与否是决定项目成败关键!

中航观澜项目营销总纲

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2004年7月21日

中航观澜项目营销总纲营销总策略得当与否是决定项目成败关键!

第一篇

营销总策略

——营销总策略得当与否是决定项目成败关键！

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本项目营销总策略制定的前提是什么？ 检验本项目营销总策略是否上佳的标准又是什么？ 无论是“制定的前提”,还是“终极的评价标准”, 它们都是一致的，

——那就是本项目的核心营销目标。目标决定一切，目标指导一切！3

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本项目的核心目标是什么？

核心目标一：实现顺利销售(价格、销售速度)、 获取相对最高额的开发回报 核心目标二：在打造项目品牌的同时(基础上), 打造中航地产的企业品牌

成为本项目的营销行动纲领！4

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本项目营销总策略

——抢占市场竞争机遇，首创深圳区域性BCC示范 项目，奠定项目地位与高度，实现住宅与商业价值 最大程度互动提升，实现项目总体价值最大化。(实现前述核心目标)

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营销总策略释义

抢占市场竞争机遇——面临观澜周边区域(坂田、龙华等)的潜在项目 (万科城等项目)竞争，最大限度抢占市场竞争机遇，

最大限度截留观澜本地客户成为项目成功营销的首个前提。

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营销总策略释义首创深圳区域性BCC示范项目，奠定项目地位与高度——项目整体形象高度是支撑项目住宅/商业未来售价的重 要因素； ——项目整体形象高度是实现中航项目品牌、企业品牌的

重要保障；——深圳特区首个BCC示范社区，是本项目奠定地位与高度 的最佳突破口。

BCC——Business Culture Center,中央商业文化生活区7

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营销总策略释义为何“BCC” 成为奠定项目地位与高度的最佳突破口？ 1.因为他是第一个将“政府城市规划、建设”与“企业 市场化开发行为”紧密结合在一起的项目；

2.因为他是深圳第一个“通过绿色生态与文化，将居住与商业休闲”有机融合为一体的项目； 3.因为他是深圳第一个“可以集中创造第三生活空间价 值”的项目。8

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营销总策略释义住宅与商业价值最大程度互动提升——本项目整体规划设计方案(住宅与商业相对独立又 相互借势、互成景观体系)为实现两者价值互动提供了 基本条件；

——BCC社区的核心功能就是进行价值整合，使住宅与商业最大限度回避相互干扰、发挥价值互动； ——阶段销售策略与推广策略有机结合实施，保障价值 互动切实实现。9

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营销总策略释义实现项目总体价值最大化——实现本项目开发利润相对最大化； ——相对最大程度打造中航地产项目品牌、企业品牌。

实现本项目开发的两大核心目标！

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总策略实施

之一

——

入市时机选择暨项目整体销售进度安排前提条件： 1.项目面临的市场竞争时机； 2.项目开发工程进度安排； 3.中航公司“资金快速回笼”与“项目整体价值最大化” 矛盾之间的有效协调。

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前提条件一：项目面临的市场竞争时机楼 盘 规模 总40万平方米； 3期规模5万平方 米 入市时间 现正意向登记， 2004年9月初开始 排号认筹，预计9 月底、10月初开盘 主力户型 均价

锦秀江南

70M2-80M22房为主

4000元/ 平方米

坂田万科 城

1期现正意向登记， 总40万平方米； 7月底将开始正式 100M2左右 1期规模13万平 认筹，2004年9月 3房为主 方米 底-10月初开盘

未定

骏景高尔 夫花园

总32万平方米； 2期共4栋，规模 7万平方米；

2期已于2003年12 月份开盘，目前还 有3栋正在售卖；3 期在短期内不会动 工

70M2的两 房至200 3900元/ M2的复式， 平方米 户型广泛

结论：竞争对手已经开始抢夺客户，本项目尽早开始适当形式的宣传推广，最大程度减少观澜客户流失。12

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前提条件二：项目开发工程进度安排04年11月30日 05年 1月30日 05年 5月下旬 05年 6月30日 05年 8月中旬 一期住宅动工 商业、二期住宅动工 预计一期住宅达到预售条件 一期住宅、商业封顶，商业达到预售条件 预计二期住宅达到预售条件

结论：因本项目动工相对迟缓，结合销售法律条件约束，决定本项目正式的产品推售时间(认筹开始)最早也只 能在2005年3月份 …… 此处隐藏：774字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……