世联2011年04月唐山天鸿凤凰新城项目住宅部分定位及物业发展建议

谨呈：唐山天鸿房地产开发有限公司

唐山天鸿凤凰新城项目 住宅部分定位及物业发展建议

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2011.04

报告目录

Part1 项目本体与目标解析 Part2 城市宏观及区域价值分析Part3 城市中高端房地产市场研究 Part4 中高端客户及竞争项目研究 Part5 项目整体发展策略及定位

Part6 项目规划及价值体系建议

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1

项目本体及目标解析

区位交通

项目位于唐山市凤凰新城，交通便利

项目位于唐山市友谊路的凤凰 新城，属于市内最佳地质区域， 与区内最佳景观凤凰湖仅一路之 隔。 项目东为修建中的友谊路辅路， 南为长宁道；距离市中心百货大 楼6.3公里，驾车30分钟；距离唐 山站5.2公里，驾车18分钟；距离 唐山东站11.3公里，驾车53分钟。 项目周边有38路公交车及机场 专2线。唐山站

唐山东站

本案

百货大楼

四至&现状

项目由两块地组成，整体地势平整，路网正在完善中 目前可进入性较差① ① ⑤ ② ④

项目四至 项目北起建设中的龙富 南道，南为规划中的唐 山工人医院，临近长宁 道，西起新天地项目地 块，东临修建中的友谊 路辅路； 道路目前可进入性较差； 地块现状： 两块地组成，整体地势 平整。

②

③ ③ ④ ⑤

景观资源环城水系：

北侧紧邻环城水系，是区域内唯一建设并逐步展现的景 观生态资源

唐山市环城水系工程主要包括：唐河、 青龙河、李各庄河改造，凤凰河道，唐河 水库引水工程及滨河景观道路建设四项内 容 通过新建13公里的凤凰河与南湖生态引 水渠相连，并同南湖、东湖、凤凰湖相通， 形成河河相连、河湖相通的水循环系统， 形成环绕中心城区的长约57公里的环城水 系。构筑起“城在水中”“水清、岸绿、凤凰湖公园现状

景美、人水和谐”的滨水生态景观。 目前在唐山已建成的湖区公园中，一线 湖景资源相对稀缺,水景资源强势度极高 凤凰湖则是凤凰新城唯一规模水系。

位于唐山城区西北角凤凰新城境内的凤凰湖，占地 164亩，集蓄水和景观功能于一体。唐山市地势北高 南低，凤凰湖地处城区高点，利用高差，凤凰湖之水 可沿凤凰河道向东、南自然流动，分别注入唐河、青 龙河，而后顺流南下，环城水系将常年保持一定的常 水位景观。

区域配套

区域政务配套、医疗配套规划完善，目前周边生活属性配套 匮乏

南部为唐山工人医院、市检察院、法院、地税

局 等相关医疗配套及政务配 套资源；本案唐山工 人医院 市检察院

项目周边为待开发区域，城市生活属性配套匮乏；

长宁道

技术指标规划指标

项目占地为21.4万平方米，本次研究将以A1住宅地块 占地18.9万平方米为主体展开研究商业、居住用地 教育用地

规划功能

居住用地18.9万㎡

面积

商业用地1.6万㎡ 教育用地0.9万㎡ 住宅用地2.65

本案

容积率

商业用地7.0 教育用地0.8

建筑面积

50万㎡(实际26.88万㎡) 居住用地100米

限高

商业用地150米

教育用地20米

属性界定

项目属性界定——城市中高端住宅板块、具备绝佳景 观资源、中等开发规模项目

城市中高端住宅板块 具备绝佳景观资源 中等开发规模城市中高端住宅板块 绝佳景观资源 中等规模开发 生态景观居所 本案位于凤凰新城，唐山市未来的商务金融中心、生态居住中心 项目具备临近湖岸的景观资源，凤凰湖公园的建成极大改善本案外环境 项目整体占地18.9万㎡,总建面积50万㎡,属于中等规模开发； 项目与凤凰湖仅一街之隔，具备作为生态景观居所的区位条件

开发目标1 2 3

本项目的开发目标：站位城市第一梯队，提高企业知名 度，打造精品项目，实现整体开发的利润最大化【企业层面】

提高企业知名度，树立企业良好形象 增强企业开发能力，推动企业快速成长和发展

【项目层面】 全面超越区域高端项目华润橡树湾，站位区域第一梯队 兑现区域价值，项目整体开发利润最大化

【世联对项目目标的理解】 项目的成功开发首先要立足于城市/区域的发展； 站位中高端市场的基础客户是谁？竞争如何？机会点在哪里？

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城市宏观及区域价值分析

宏观经济

唐山近年来经济保持高速增长，2010年GDP全国第18 位。良好的经济环境将保证房地产市场的快速发展2010年各市GDP排名GDP排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 城市 上海 北京 广州 深圳 苏州 天津 重庆 杭州 无锡 青岛 佛山 武汉 成都 大连 宁波 沈阳 南京 长沙 烟台 唐山 东莞 郑州 GDP 16872 13778 10604 9511 9168 9109 7894 5945 5758 5666 5638 5515 5508 5150 5125 5015 5010 4547 4358 4300 4246 4000 房价 19168 22310 12560 16978 9103 8958 5720 25840 7843 8962 7822 6196 6630 9678 13438 4980 12016 5339 5835 6098 7023 5689 房价排名 3 2 6 4 9 11 19 1 12 10 13 16 15 8 5 22 7 21 18 17 14 20

唐山市整体经济保持平稳增长趋势，尤其在 2009年以前，连续四年保持加速增长，特别是08 年，增速达到28.14%,至09年 …… 此处隐藏：2748字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……