狮子湖酒店市场及财务可行性分析报告

中国广州清远市狮子湖高尔夫度假村 拟建酒店项目 市场及财务可行性研究清远狮子湖房地产开发有限公司2007 年 4 月

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目录1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 2.3 2.4 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 4 4.1 4.2 4.3 5 5.1 5.2 5.3 6 7 7.1 7.2 7.3 8 8.1 8.2 介绍 业主 项目介绍 服务范围 主要假设 广东省概况 介绍 经济指标 旅游 广东省的发展前景 清远市概况 概况 地理位置 自然资源 经济概况 清远生态经济开发区 清远市未来展望 新白云机场 简介 历年航空业指标 未来展望 地点分析 项目介绍 地点概况 SWOT 分析 清远市酒店市场概况 广东可比较度假酒店 住宿率及平均房价 主要特征 新增供给 设施建议 市场定位 客房 6 6 6 7 7 10 10 11 12 12 13 13 15 15 15 19 20 21 21 22 22 23 23 27 29 31 32 32 40 42 45 45 45

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8.3 8.4 8.5 8.6 8.7 8.8 9 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6 9.7 9.8 9.9 10餐饮设施 会议和宴会设施 店内 SPA/温泉设施 休闲娱乐设施 其他设施 其他设计建议 预计使用率和平均房价水平 市场渗透率 高尔夫需求 商务需求 休闲旅游需求 室内会议需求 其他需求 预期使用率水平总结 平均房价预测 结论 营运现金流量预测 通胀率假设 固定和变动成本分析 定义 营运现金流量预测假设 利息、税收、折旧和偿债前的收益47 49 50 51 52 52 54 54 55 56 59 61 62 62 63 66 67 67 67 68 69 71 7210.1 10.2 10.3 10.4 10.5 11投资分析附件 A未来 10 年的现金流量预测

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Horwath HTL20/F Central Plaza 18 Harbour Road Hong Kong Telephone Facsimile Email Website : : : : (852) 2524 6073 (852) 2845 2008 hongkong@http://www.77cn.com.cn http://www.77cn.com.cn2007 年 4 月 10 日浩華管理顧問公司香港港灣道 18 號中環廣場 20 樓 電話 : (852) 2524 6073程根华先生 副总经理 清远狮子湖房地产开发有限公司 中国广东清远傳真 : (852) 2845 2008電郵 : hongkong@http://www.77cn.com.cn 網址 : http://www.77cn.com.cn尊敬的陈先生：依照我们于 2007 年 1 月 14 日签署的合约，以下附上《清远狮子湖高尔夫球场拟建酒店 项目市场及财务可行性研究》（中国广州，2007 年 4 月）。我们的市场调研包括了与广州及清远市政府、旅游行业、酒店行业的有关人士进行的交 谈，我们探讨了经济状况和酒店竞争市场的状况，预测拟建酒店所处竞争市场未来潜在 的需求和供给发展趋势。我们的报告包括了以上研究和分析的结果，此外我们也对该项 目所处地点和周围区域进行了详细的调查，以确认其是否合适发展为酒店项目，最后， 我们预测和推算了拟建酒店预期经营和财务业绩。该报告中涉及的所有信息、预测和假 设均是基于浩华在 2007 年 3 月之前能够获得的资料和依据，其来源在本报告中相应的章 节中均已提及。基于浩华所进行的市场调研，并在此基础上所做出的假设和估计，该报告预测了拟建项 目运营首 10 年期间的设施使用率水平。同时，基于设施使用率的预测，以及浩华在类似 市场中获得的可比较酒店的数据资料，我们推算了拟建酒店的现金流量。该报告中所预测和测算的设施使用率水平和现金流量分析在未来有可能无法实现；此 外，诸多意想不到的事件可能发生，周边环境也可能发生变化。因此，在各项预测和假 设所涵盖的年份里，未来真实的情况可能会和我们目前的预测有所不同，而且可能是重 大的不同。此外，酒店未来真实的经营状况还有赖于未来管理团队的绩效水平、未来营 销策略的成败与否，以及其他管理上的行为，我们也在此声明，浩华不对以上情况造成 的真实业绩与报告预测的差异承担任何责任。

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在我们的服务范围里，我们已经声明，我们不负责检讨当地能源供应、法律和法规等政 策性因素（包括行政区位划分和其他法规、审批程序、移民政策和执照等）对项目可能 构成的潜在影响。而且，我们也不负责评估目前和未来的法律、环境和生态上的因素可 能对项目构成的潜在影响。针对该报告提交日期之后可能发生的一些事件和环境的变化，我们没有进一步更新报告 的义务。但是如果有必要，我们可以探讨是否有必要对报告进行相应修改和更新。这份报告是为贵集团内部使用所准备的，报告中涵盖的信息高度机密。贵集团可以呈递 给有潜力的贷款机构和投资商参考。除非该报告以完整形式呈现或者贵集团得到浩华事 先的书面许可，否则，该报告及报告中的任何内容均不允许在任何注册报告、说明书、 贷款或者其他协议或者公文中使用。此致， 代表浩华管理顾问公司Nigel Summers Director

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拟建酒店 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村 清远狮子湖房地产开发有限公司2007 年 4 月 第6页中国广州清远狮子湖高尔夫度假村拟建酒店 市场及财务可行性研究 清远狮子湖房地产开发有限公司 2007 年 4 月1 介绍浩华管理顾问公司受清远狮子湖房地产开发有限公司（业主）的委托，为其位于中国广州清远 市的拟建酒店项目（拟建酒店或度假村）进行市场和财务可行性研究。1.1 业主清远狮子湖房地产开发有限公司成立于 2003 年，主要致力于高尔夫球场内综合地产项目的开 发。2006 年 8 月，頤杰鴻泰发展集团有限公司控股了清远狮子湖房地产开发有限公司。拟建项 目将成为该公司的首个地产开发项目，该公司计划继续专注于以国内外高端客户为目标市场的 综合开发项目。2001 年，頤杰宏泰发展集团有限公司在山东青岛注册成立，总资产达人民币 220 亿。其主要业 务包括国际贸易、电子设备维护、工程咨询和企业投资。1.2 项目介绍拟建地点地处清远市南部，距离广州市区大约一小时车程，业主在此拥有一座 18 洞的高尔夫球 场和一个俱乐部。拟建项目总占地面积为 5,961 亩，整体项目计划分 4 期开发，其中包括：二 座 18 洞高尔夫球场、2 座主题酒店、异域风情的别墅区、温泉、水上乐园、康体中心及商业设 施。一期工程计划于 2007 年年中动工，预计整体工程将于 2010 年年底完成。

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拟建酒店 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村 清远狮子湖房地产开发有限公司2007 年 4 月 第7页1.3 服务范围我们的工作范围主要包括： 分析项目地点及周围的地块用途以确定其开发为酒店项目的适用性；分析目前及未来市场有关的旅游业及经济方面的特征，以确定拟建酒店未来的市场潜力；确定可能对拟建酒店构成不同程度竞争的现有及拟建的酒店设施；分析清远现有可比较的酒店设施及其各自的业绩表现，如住宿率水平、平均房价和客源分 布等； 基于对到访旅客历史和预期增长、经济发展趋势的分析，预测酒店需求市场的未来增长趋 势； 从市场运营角度对拟建酒店项目进行概念设计和设施推荐，优化拟建酒店的经营业绩，并 满足顾客的期望； 预测该拟建项目的设施使用率水平；并且对拟建酒店营业前 10 年的预期财务状况和投资回报进行分析。1.4 主要假设宏观环境 未来将不会发生对广州乃至中国的整体信心和前景构成重大影响因而损害商业活动和国内旅 游的政治和行政事件、卫生健康、社会或自然事件； 重要的基础设施，如饮用水、污水处理、电力及用气设施等继续以稳定及可靠的水平提供， 以满足顾客的期望，并达到其满意水平。 中国尤其是广州和清远市的主要贸易伙伴国、投资和旅客来源国的经济在将来不会经历重大 和持续的衰退；

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拟建酒店 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村 清远狮子湖房地产开发有限公司2007 年 4 月 第8页 近期内，人民币不会经历重大的贬值或者升值，我们在报告中所假设的通胀率将与实际通胀 率保持一致； 出入广州的交通系统将继续保持通畅并获得持续改善，以满足该项目对交通便利程度的要 求； 广州市和清远市政府将持续大力吸引外资，促进经济发展，美化城市景观，改进大清远地区 的生活基础设施和环境； 清远生态经济开发区将吸引更多知名的外商投资企业入驻；按计划，在不久的未来，新白云国际机场将成为中国乃至东南亚重要的航空枢纽，吸引更多 的国内与国际航班。项目开发 拟建项目将如期完工； 拟建项目将成功地开发成设施完善，可自给自足的目的地，配备各种零售、居住及动态生活 设施及活动； 拟建项目的休闲娱乐设施将按照一流的标准进行建设，并委托知名酒店管理公司管理。项目地点的周边环境将在项目开发前或与项目开发进程配合，大大改进与提高。拟建酒店 拟建酒店项目将定位为一座国际水准的酒店，并委托一家国际酒店管理公司管理，管理公司 将在员工及培训方面做出相当大的投资，使酒店的服务水准能够匹配其市场定位，并满足顾 客的期望； 未来将加入的竞争对手与本报告中的预测不会出现重大差异；开业前，该酒店将适时推出颇富成效的市场推广及促销活动，并在我们分析预测所涵盖的运 营期间持续而有效地开展市场营销活动；

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拟建酒店 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村 清远狮子湖房地产开发有限公司2007 年 4 月 第9页 该酒店将配备品质一流的各项设备设施及家具，未来运营期间，酒店也将在硬件设施的维护 保养上制定充分的周期性保养和翻新计划，并在我们分析所涵盖的运营期间持续有效地实施 此计划，以始终维持其良好的设施状况。

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拟建酒店 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村 清远狮子湖房地产开发有限公司2007 年 4 月 第 10 页2 广东省概况2.1 介绍广东省在全国最早设立经济特区，是中国最早对外商开放的两个省份之一。80 年代，深圳、珠 海和汕头成为广东省首批设立的经济特区城市。1985 年，整个珠江三角洲被划定为经济开放区，广东省的大多数城市和乡镇允许外商进入投 资，并给予优惠的经济政策。珠江三角洲是指广东省与香港相邻的珠江流域，共包括 14 座县 市。受到中国改革开放政策的鼓舞，众多香港企业将制造工厂迁至珠江三角洲，利用当地低廉的土 地及劳动成本建立生产基地，而香港则逐渐演变成为服务基地，为珠江三角洲的企业提供物 流、仓储、金融、保险和法律方面的服务，香港与广东的产业关系被形象地称为“前店后厂”。经 过 20 年的发展，珠江三角洲已经发展成为中国成长速度最快的制造和出口基地。珠江三角洲重 要的人口和经济指标概览如下： 珠江三角洲的人口：5,000 万，占中国总人口的 3.3%； 中国最富裕的地区：占全国国内生产总值的 9%，外商直接投资的 25%，出口总额的 34%； 香港是珠江三角洲外商直接投资的主要来源地，占该地区吸引外资总额的 70%； 未来数年，预期年均经济增长率可望达到 12%； 大珠江三角洲区域的出口总额约占全世界国际贸易总额的 5%。

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拟建酒店 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村 清远狮子湖房地产开发有限公司2007 年 4 月 第 11 页2.2 经济指标下表显示了中国国内生产总值（GDP）排名前 9 位的省份和地区：中国国内生产总值排名前 9 位省份/自治区，2004/2005 年国民生产总值 (10 亿人民币) 2004 上海 北京 浙江 江苏 广东 山东 辽宁 福建 内蒙资料来源：国家统计局人均国民生产总值(美元) 2004 44,727 41,250 23,942 20,852 19,707 16,925 16,297 17,218 11,305 2005 67,417 44,969 27,552 24,515 23,616 20,044 18,965 18,621 16,0262005 914 681 1,337 1,827 2,170 1,847 801 656 382745 428 1,124 1,551 1,603 1,549 687 605 2712004 年，广东省国内生产总值增长了 14%，达到人民币 16,030 亿元，在中国所有省份中排名 最高，人均国内生产总值排名也达到第六位，工业附加值增长了 22%，达到人民币 8,010 亿 元。这种增长趋势一直持续到 2005 年。2005 年，广东省国内生产总值实际增长了 13%，达到 人民币 21,700 亿元。下表显示了广东省 2003 年至 2005 年的主要经济指标： 广东省主要经济指标，2003 至 2005 年经济指标 国内生产总值（10 亿人民币） 人均国民生产总值（美元） 人均可支配收入 城市（人民币） 农村（人民币） 固定资产投资（人民币 10 亿元） 零售额（人民币 10 亿元） 通胀率 （消费价格指数%） 出口（10 亿美元） 进口（10 亿美元） 外商直接投资 投资项目数量 合同外资金额（单位：10 亿美元） 已利用外资金额（单位：10 亿美元）资料来源： http://www.77cn.com.cn – 国家统计局2003 金额 增长率 1,345 2,054 12,380 4,054 499 559 153 131 7,306 13 7 14% 不详 11% 4% 27% 11% 0.6% 29% 27% -2% 29% 14%2004 金额 增长率 1,604 2,348 13,628 4,366 598 637 192 166 8,322 19 10 14% 14% 10% 8% 20% 14% 3% 25% 27% 18% 44% 34%2005 金额 增长率 2,170 2,842 14,769 4,690 695 788 238 189 8,384 23 12 13% 20% 8% 7% 16% 15% 2.3% 24% 15% 0.7% 22% 23%

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拟建酒店 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村 清远狮子湖房地产开发有限公司2007 年 4 月 第 12 页广东省是中国最大的轻工产品基地，其产量约占全国一半以上。而且，广东省已发展成为香 港、台湾和其他国外投资企业的主要出口加工基地，外商投资企业的工业产值占广东全省工业 产值的 60%。 2005 年，广东省的合同外资及实际利用外资总额分别较上年增长了 22%和 23%。由于出口额的 大幅增长（增长率为 24%），广东省的贸易平衡能力得以进一步提升。2.3 旅游广东省作为中国南方地区的商业中心，每年吸引了大量商务客人。到访广东省的游客主要为国 内旅客，主要旅游热点包括海滩、文化和历史景点、餐饮以及近年来在全省广泛开发的主题公 园和温泉设施。2005 年，广东省接待的过夜旅游人数为 12,200 万人次，较 2004 年的 10,400 万人次增长了 9.6%。其中国际游客 1,890 万人次，国内游客 10,300 万人次，分别较上年增长了 23.1%和 15.8%。2005 年，全省的旅游总收入为 1,880 亿元，较 2004 年增长了 13%；其中旅游外汇收 入增长了 18.9%，达到 63.9 亿美元。 下表显示了中国国际到访旅客人数和旅游外汇收入前 5 位的省份： 中国国际到访旅客人数和旅游外汇收入排名前 5 位的省份，2005 年省份 广东 北京 上海 江苏 浙江资料来源：国家统计局 备注： *包括港澳台国际到访旅客* 18,969,850 3,629,177 4,445,428 3,783,023 3,480,469国际过夜旅客* 37,830,748 14,997,755 15,549,661 14,369,090 9,043,038平均逗留时间 1.99 4.13 3.49 3.80 2.60旅游外汇收入 （美元万元） 645,739 361,891 355,588 225,974 171626如上表所示，中国国际到访旅客人数、国际过夜旅客和旅游外汇收入排名前 5 位的省份中，广 东名列第一位，由于港澳地区的大多数旅客倾向于当天往返，因此该省国际旅客的平均逗留时 间最短。2.4 广东省的发展前景依照政府规划，未来 10 年广东省的战略发展战略目标是：广州、深圳、珠海、佛山、东莞和中 山市（即珠江三角洲地区）将发展成为商业、贸易及高科技制造产业的中心；而惠州、湛江和 韶关将发展成为汽车、石油化工与钢铁工业的主要生产基地。

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拟建酒店 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村 清远狮子湖房地产开发有限公司2007 年 4 月 第 13 页3 清远市概况3.1 概况清远市隶属于中国广东省，是一个地级市，总人口 390 万，辖区面积 1.9 万平方公里，为广东 省总面积的十分之一。清远位于广东省西北部，北江河中下游，与珠江三角洲平原和广东北部 山区相连。清远市的辖区包括：清城区、清新县、佛冈县、连山壮族瑶族自治县、连南瑶族自 治县、阳山县、英德市和连州市。市政府位于清城区。广东省和清远市行政区域图资料来源： www. http://www.77cn.com.cn

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拟建酒店 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村 清远狮子湖房地产开发有限公司清远市行政管辖区域图2007 年 4 月 第 14 页资料来源： http://www.77cn.com.cn清远市距离广州和佛山约 60 分钟车程，距离深圳约 90 分钟车程。其以清远火车站、清远客货 运长途汽车站和清远港口为中心，以北珠高速公路、广清高速公路为主干线，106、107 国道、 323 公路及京广铁路运输线为支线，兼之以北江河及其支流为主要的水路交通线，从而形成了一 个四通八达的交通网络。目前清远中冠汽车站每天都有两班直达香港的班车；在建的武广高速 铁路 2009 年通车以后将直达香港，并与珠江三角洲交通体系实现全面对接。2004 年 8 月 5 日，广州新白云国际机场（距离清远约 30 公里）正式投入运营之后，清远市从此构筑了一个集 海、陆、空三位为一体的交通网络。

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拟建酒店 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村 清远狮子湖房地产开发有限公司2007 年 4 月 第 15 页3.2 地理位置清远南邻广州和佛山，西连肇庆，东接韶关，北靠湖南省和广西省。清远市历来有粤、湘、桂 “三省通衢”之称，同时也是连接广东省的重要经济走廊。清远距离香港和澳门 200 公里，距 离广州市区仅 50 公里。花都市在行政上改为广州市花都区之后，清远市实际上便与广州直接相 邻。随着广州和其它沿海城市逐渐发展成为制造业基地，清远市依托其丰富的土地资源，毗邻周边 成熟发展的商业市场的优越地理位置而逐步受到投资开发商的青睐，其与珠江三角洲地区及沿 海地区经济与技术方面的合作预期也将更为频繁。3.3 自然资源清远市丰富的自然资源也加速了当地的工业化进程。清远地处岭南山脉金属矿藏带，目前已探 测发现了 60 多种矿产资源，包括铁、铜、钨、金和煤等，已探明储量的有 44 种，矿产资源总 量预计高达 10 亿多吨。高质瓷土总储量达 6500 万吨，其瓷土以良好的黏性、黏合度及抗酸性 著称，因此，清远市是中国三大陶瓷原材料产地之一。清远水利资源丰富，其总量可达 115 万 千瓦特。2005 年，已开发的水利资源为 88 万千瓦特。3.4 经济概况下表显示了 2003 年至 2006 年清远市的经济指标：广东省清远市 2003 年到 2006 年历年经济指标 经济指标 国内生产总值 (10 亿人民币) 工业总产值(10 亿人民币) 零售额 (10 亿人民币) 出口 (百万美元) 实际利用外商直接投资(百万美元) 到访游客 (‘000) 旅游总收入(10 亿人民币)资料来源：http://www.77cn.com.cn2003 19.6 10.2 9.6 30.8 61.1 5,184 1.562004 24.8 24.7 11.1 52.5 81.2 7,550 2.292005 31.5 40.2 13.0 93.0 170.0 10,050 3.262006 41.1 66.0 15.9 118.3 320.0 11,000 3.59年均增长率 28% 86% 18% 57% 74% 29% 32%2000 年以来，尽管清远市的主要经济指标及旅游指标增长强劲，但相对于广东省其它主要城市 而言，其经济规模仍十分小。因此，大清远地区一直被视为经济欠发达地区，但这也意味着清 远仍保有未被污染的自然环境和丰富的土地资源可供进一步的开发。

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拟建酒店 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村 清远狮子湖房地产开发有限公司2007 年 4 月 第 16 页2006 年，清远市的工业总产值为人民币 660 亿元，仅占全省总量的 5%，位居广东省 22 个城市 的第 12 位。但是，自 2004 年以来，清远市经济的年均增长率超过了 60%，远远高于全省 17.6%的平均水平。