建筑设计与房地产营销

古人将君与民的关系比喻成舟与水的关系，对于建筑设计与房地产营销“舟与水”的原理同样适用。

随着城市的发展和人们对改善居住条件的需求，房地产开发商越来越多地介入了住宅设计。住宅建设不再是传统的居家行为，而是与城市规划、建设密切相关，与开发商、设计师的理念及市场需求密切结合，并力求体现购房者需求的一系列综合过程。 设计师与开发商在住宅开发过程中，常存在着一种难以调和的矛盾。为什么设计师们觉得很有意思、很创新的设计却总无法被开发商接受或完整实施？为什么开发商总要求修改某些设计？

市场需求与产品导向

由于现代住宅早已被定位成一种商品，故满足市场需求始终是开发商的第一要务。开发商可以策划适应不同收入家庭的住房供应体系，以满足不同人群的需求。当前住宅市场导向的重点是发展普遍商品住宅和经济适用房。

几乎所有建筑类院校的培养方向都是激励学生关注建筑本身的造型艺术、空间关系等等，学生们不需要被市场左右，而是单纯的追逐建筑美学本身。他们接触各种各样的艺术思潮，被各种各样的流派所吸引，并试图在建筑设计上有所创新和突破。而在现实生活中，一种新的建筑风格流派从出现到被市场普遍认同有一个相当长的过程，而且是开发商在基于现有社会经济背景、市场需求和市场价值取向等条件下，对建筑艺术的有限实现。

建筑在某种程度上是一个国家经济实力的体现。设计师作品最终目的是交付大众去使用。国家的经济条件决定了大多数人的经济收入，而只有大多数人的消费水平达到某种高度，才能支撑他们去接纳设计大师的作品。

开发商在启动一个项目前首要关注的就是市场潜力和市场前景，力求符合最大范围人群的需求以达到其市场利益最大化的目标。所以建筑（特别是住宅建筑）对于开发商而言首先并不是艺术品，而是商品。它反映出来的特点和优点首先是实用、经济、易于实现、并且尽量减少其缺陷；而作为艺术品要力求体现的造型艺术、空间关系等因素，在与上述要求发生矛盾时往往被“无情的舍弃”。

所以住宅作为一种产品（这里所指的产品，是指生产过程而言的，而不是计划经济时期的一般概念，因为住宅在市场流通过程中是商品）是这样产生的：在正式开发前，开发商对整个市场，尤其是周边市场的同类型产品进行一次全面调研，分析其供求关系、购买群体特点、市场反映和前景、成本及利润核算；然后根据上述分析结果和本项目的地理位置、开发规模、公司状况等特点进行本项目的策划；再拟定项目的开发目标和利润目标，并进行的科学论证。从而定出该项目的产品定位、产品形式和开发周期。 把住宅定位于产品，而非一般的艺术品，从根本上找到了开发商与设计师之间的矛盾所在。所以在住宅开发中，设计师不能仅仅把自己当作艺术家，还要让自己成为与开发商及消费者沟通的工程师。

对产品的加分与减分

当项目的产品定位、产品形式和开发周期确定以后就进入具体实施过程。我们可以把它划分为概念策划、方案确定、方案深入（扩初设计）、施工图设计、材料选型、施工等多个阶段，并根据各阶段的特点进行具体划分，加强对节点的审核与控制。

如果我们把最终产品的生产过程用“分值”加以形态化的话，一个项目的实施过程可以分为“加分阶段”和“减分阶段”两个过程。从方案策划到施工图前期的所有工作可比作加分阶段，并可按其理想的产品价值体现程度１００分进行假定分解：前期产品策划（包括对整个市场同类项目的特点、价格及销售状况等分析 ）假定为３５分；规划（包括建筑分布、交通体系、环境体系 ）假定为２５分；住宅单体设计（包括平面功能和立面风格 ）假定为２５分；其它如对户型的进一步调整、各种材料的运用、细部节点的特殊做法等假定为１５分。

在现实生活中，施工图设计的产品与策划初理想产品的假定分值往往有一个距离：如果最终的策划定位得３０分，规划得２０分，单体设计得２０分，其它得１０分，即可初步认为此项目的开发的结果是８０分，依此类推。如果该项目具备其它项目所没有的特殊优点（如独特的地理条件和优越的自然环境 ）还可以酌情加分。

但这并不意味着最终交付使用的产品就能大于８０分，因为从施工图到实物还要经过若干环节，该住宅与施工过程、设施配套、销售及承诺的物业管理状况等有相当的关

系，而这些环节都潜藏着减分的可能。因此，进入施工图后期到项目竣工的这个阶段可比作“减分阶段”，即按照施工质量、细部节点处理、材料使用、设施配套、销售配合及承诺的物业管理的状况等，减去相应的分值，其最终得分才能比较客观的反映该项目的开发成功程度。

购房者心里也有一杆秤。他们将按照开发商在合同中的承诺和实际交房状况一一进行评价。在通常状况下，他们将会从开发商承诺的总分中一一予以扣除，这也是目前市场中消费者对开发商投诉较多的原因所在。

综合上述分析，笔者期望开发商和设计师在项目设计前期尽可能挖掘项目的优点，而在后期阶段则要加强对施工等环节的监 …… 此处隐藏：895字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……