自2010年4月新一轮的房地产市场宏观调控以来,我国房地产市场发生了巨大的变化。房价打破了单边上涨的规律,进入下降通道,国家对房地产业的政策也由支柱产业变成了民生产业。房企在新一轮调控中饱受各种危机,其中对房企影响最大的莫过于投资决策错误。导致投资决策失败有多方面的原因,包括投资阶段中市场、售价、去化能力定位失误,投资决策过程中财务分析不准确等。本文以杭

宏观调控下房地产项目投资分析——

以杭州 B Y项目为例( AFR I EN I A UI RI ) S MOD N RA O L NV ST T T T N E Y

方培勋

摘要： 2 1自 0 0年 4月新~轮的房地产市场宏观调控以来，国调控主要目的是为了保障普通居民的住房需求，我因此普通房地产市场发生了巨大的变化。房价打破了单边上涨的规律，进入下住宅受到调控政策影Ⅱ相对较小。有型的商业物业主要向持降通道，家对房地产业的政策也由支柱产业变成了民生产业。企国房

依赖租金回报，市场调控敏感性较低，此商业物业也对因是规避调控的一种较好选择。 决策错误。导致投资决策失败有多方面的原因，包括投资阶段中市 12自住型为主的城市市场受到调控影响较小以往。场、价、化能力定位失误，资决策过程中财务分析不准确等。售去投本自住型城市房价上涨缺乏动力，而投资、机型城市一年投文以杭州 B Y项目为例，从当前房地产市场宏观调控及市场特点分内翻番都有可能，是调控后这一现象也得到了改变。据但析，出 B项目当前投资的合理市场、格、化能力，过建立模找 Y价去通在新一轮调控中饱受各种危机，其中对房企影响最大的莫过于投资

三亚市房地产交易管理所在 2 1 0春节期间和 6月底 1年关键词：地产市场宏观调控可行性研究房的两次调查显示，亚市商品住房空置率高达近 8%,三 5而房地产项目投资具有投资额大、险高、报周期长三亚湾、东海等海景资源稀缺片区商品住房空置率达到风回大等众多特点，个房地产项目成功与否很大程度取决于投 9%左右。三亚为典型的房地产投资型城市，房价也在一 5其资的准确性。目前我国大中城市已出现房价下降现象， 2 0许 0 9年随着海南国际旅游岛规划的批复而得到极大的飙多高价地块在市场上已经出现亏本现象，这便导致房企盈升，是随着这一轮的宏观调控实施，但目前整个海南的房利水平下降，些出现亏损。房地产市场的调控也使得房地产市场已经出现量价齐跌的现象。有 企

资金链紧张，些断臂求生，的只能被兼并或重组。有有 相反，一些以自住为主的城市，而由于城市化的进一出现上述现象的原因主要在于房企在拿地过程中没步提升，民收入的提高，通货膨胀大势的影响下，这居在在有充分调查房地产市场，有对我国房地产市场调控有清轮的调控中其房地产市场上出现量价两旺的状况。没 醒的认识，也设有在项目投资评价过程中进行合理的市场 13保障房在住房市场中的比例逐渐提高 2 1 . 0 1年 3 定位、价格及去化能力定位以及融资安排等。 月，国务院总理温家宝在十一届全国人大四次会议的《政 1当前房地产市场宏观调控及市场特点府工作报告》中提出，0 21 1年要开工建设保障性住房、棚本轮房地产市场宏观调控自 2 1 0 0年 4月开始已经户区改造住房 1 0 0 0万套：“二五”要中，划未来 5在十纲规 持续了接近两年时间，一轮的宏观调控目的主要有以下年将新建 3 0近 6 0万套保障房。以如此之大的力度推进住房型计算 B Y项目财务评价主要指标。一

几点内容：阻止房地产市场投资、①投机需求，增加普通住保障，映出住房保障在当前社会发展中的重大意义及中反 宅有效供给；降低房地产价格，②使得住房价格合理化。 央对此项工作的空前重视！保障性住房的大力推进，为不仅此出台了关于限购、障房建设、异化信贷、保差供地管理等是解决住房困难群体居住问题的重要措施，也是建立完善多方面调控政策。此外，0 21 1年 1月 2 8日，海、上重庆不科学合理的住房供应体系的必然要求。约而同地出台了房产税征收管理细则。整体看来，国近我

2调控下 B Y房地产项目投资定位分析阶段的房地产调控政策越来越严，括限购、贷等政策包限 2 1 Y项目概况及区域环境分析 B . B Y项目地块位于对投资及投机打击较大，上房产税的开征，计未来我杭州市城北，州市农副产品物流中心内，政区域上属加预杭行国投资和投机性需求会越来越小，宅回归第一属性——于余杭区，紧邻杭州市拱墅区，于主城区桥西、住但属城北板居住也

越来越近。 块项目。项目为商住用地 (商住为住宅加底商 )总用地面， 11普通住宅、商业地产受调控影响相对较小以往积 1 0亩， . 2容积率为 28计容积率面积 2 4 0。 _, 2 0 m 市场上豪宅、墅等非普通住宅的品牌及单个项目利润均别 21 0 1年，州主城区共成交 2 3 6套新房， 2 1 杭 34较 00优于普通住宅，调控后，但这一现象得到了扭转。目前各下滑 3 .%, 0从 51较 9年下滑 6 .%, 48二手房共成交 1 1 6 1 3房企的市场表现来看，差距越来越大。万科、大、达等套， 2 1恒万较 0 0的 2 6 7套相比，少 1 0 4套， 52减 4 1成交量不足

房企在本轮调控下表现相对平稳。因在于我国的房地产 2 1原 0 0年一半，降幅达 5%。这是 1 9 5 9 8年至今 1 4年来，杭(接第 2 7页 )上 0

材料使用。 经济的不断发展，生活垃圾处理已经日益成为市政的一大由以上可以看出，泥窑协同处置生活垃圾技术现在难题。水泥窑协同处置生活垃圾技术的出现，水为成功解决已经日趋成熟，多增加此类技术的宣传，群众认知到城市生活垃圾问题提供了方向。然现在处理量还远远达应使虽水泥窑协同处置生活垃圾不会给生活带来再次污染，识不到垃圾的产生量，是已经是一条行之有效的技术方案认但到处理生活垃圾的重大意义，我想群众在完全了解的情况并且逐步成熟起来。据统计，0 1年 1月至 1 21 1月，国水我下，有理由反对建此类项目。没 泥熟料产量达到 1 .7亿吨，所有熟料线都可以推广水 7 1若现在全国知名水泥企业很多都在建设水泥窑协同处泥窑协同处置生活垃圾技术，么困扰多年的城市生活垃那置生活垃圾项目，并且已经取得了成功。着人口的增长，圾处理问题将迎刃而解。随 2 8 0