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报告目录第一章、项目概况第二章、社会经济发展状况对项目的影响一、城市区位与发展规划 1、城市区位与定位 2、城市交通与规划 3、发展方向与功能布局二、宏观经济发展状况 2010年GDP及常驻人口 1、蜀山区、蜀山区2010 2010年 GDP及常驻人口 2、周边同类项目销售情况分析

第三章、周边商业市场关键要素分析一、周边商圈分析及区域竞争性商业项目分析二、投资者行为分析

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SWOT分析第四章、项目第四章、项目SWOT SWOT分析第五章、项目定位一、定位原则二、总体定位三、分项定位

第八章、营销推广一、营销策略二、推广策略

附件、合作模式及收费标准第六章、业态分布一、总体功能布局二、项目功能布局图

第七章、招商策略和租金设置一、租金标准设定二、经营模式及租赁年限三、租金递增率及免租期 4

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第一章、项目概况

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本项目商业物业的战略思考速度目标11年快速入市，快速入市，11 11年秋季亮相，年底第一次开盘

目标：1、利用万科地产全国品牌知名度，快速销售，实现资金流迅速回笼。 2、通过产品价值主张，达到社会效益最大化 3、合理的利润空间战略目标形成项目社会、经济效益双丰收 6

品牌目标依托项目开发企业的万科品牌，打造项目高端物业形象，作为市场统领着角色

项目开发目标体系

价格目标合理的利润空间

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如何实现这一战略目标解决问题项目整体价值梳理

核心问题各物业产品如何做到风险最小化顺利

达到畅销

公寓与写字楼如何做裙楼底商如何做市场依据是什么

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区位分析

万科金色名郡位于合肥市蜀山区 205号省旅游学校西边(原皖望江西路望江西路205 205号省旅游学校西边(原皖 -潜-望安厂),地处合肥市蜀山区黄安厂),地处合肥市蜀山区黄合板块聚合地，南瞰政务文化新区，西临高新技术开发区，北望三里庵、三孝口两大商圈，是合肥整个西南片区的门户，交通四通八达，快速融入五里墩立交桥、金寨路高架桥、合作化路、望江路、黄山路等共同构筑的立体道路系统，周边商业配套日趋成熟，营运中的国购广场，南七商业大厦等商业设施均环伺附近。

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本案

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地块形状

位于合肥市西南部，原合肥皖安航空公司地块， T字形状，基地其地块为其地块为T范围为东至三郢路规划中心，南至丁香花园，西至皖安机械厂，北临望江路

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地块解析:项目四周概况项目四周概况:本案周边分布有华润幸福里、印象西湖、安高城市天地、绿地国际花都、华地学府名都、等高端住宅群，消费力强，周边现已有大型超市乐购、沃尔玛、永辉超市、包括即将进驻的合百大，城市副中心框架已呈现。金地1912西环中心南七五金机械大市场港汇广场大唐国际购物中心印象西湖

本案

安高城市广场

绿地国际花都

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主要经济技术指标

24F甲级写字楼32F公寓式酒店

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商业总建筑面积

60000平米 2栋塔楼+3层裙楼公寓式酒店3万平米+写字楼2万平米+裙楼底

商1万平米本项目的定位是集酒店式+写字楼+高档住拆为一体的商务综合体

建筑结构项目物业构成总结

裙楼底商 3F 3F裙楼底商房地产智库

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地块现状

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周边交通组织

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石台路南向

石台路北向

望江路东向

望江路西向

本案周边通过望江路、石台路、潜山路、合作化路等交叉组织，路网四通八达，出行十分便利。

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周边配套

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本案周边分布有超市、餐饮、影院、商场、医院、学校、银行、政府单位、菜市场等生活配套，生活非常便利。14

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周边公交系统

本案通8、111、124、136、162五条线路公交车，可通达合肥市各区域， 本案通本案通8111、124、136、162五条线路公交车，可通达合肥市各区域，出行十分便利。

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项目归类

本项目是含有多重业态的城市综合体

所谓城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、会议、酒店、餐饮娱乐等城市空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互补充的能动关系，从而形成一个多功能，高效率的综合体

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支撑点一

写字楼、公寓式酒店、大型裙楼商业、高端住宅于一体

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支撑点二 目前，南七商圈已然成型，望江路是一条以商业、金融业、服务业为主的经济带，贯通合肥蜀山，包河区2区，全长8.1公里。 横向为东至东二环，西至火车西站，链接合作化路、金寨路、徽州大道、马鞍山路等城市动脉。 沿线房产升值势头强劲，在售项目大约40家左右，主要产品是高层、小高层为主，兼含部分多层。高层塔楼居多。

项目处于二环内核，处于政府打造的南七商圈、潜山路、望江路板块商圈中心。

石台路

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本项目位置

项目位于合肥核心商圈南七商圈辐射范畴，不管是合肥南七商业大厦、安高沃尔玛、南七五金机电城众多商业项目还是本身具有的商业氛围，已经使原本繁华的南七商圈变得更加强劲。 18

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