广州售商业零场研市究告谨呈：报州市万亚投广资理管有限司公201508.25.

目

录1.1房产地投资境环 1.一线城市商业市2场季情况度1.3广零售州业市商季场情度况.41广优质零州物业市场研售究 .1天河区/番5区禺竞商圈争分析1. 6珠江新城万博/圈商分析 17零售.牌品展拓态监测动

1.房1地投资产环境

房产动地态专题享分

题专分享—众—筹风：云国中地房开产商的发上线资融—互联网—融金众、无疑是筹年的流今概行，念而于处潮低的期国的中地房产开商发们则以大极热投情到这入场筹众风。 云筹众指是互在联面向网大众集筹金资以，帮筹助款完人某个成有特定义意的目项而房地产众，筹可则以理解多为投人一资房地产项处目，同拥共有并共同取获地房产收益者使或权用过的。 程6月，连大万集团在三日内达通过联互发布网“稳1号赚”产品完了融资50亿元人成民币的神话；4,月绿控股地集也通团过互联网功成销售了30元人亿民资币担产证保券。这笔两高额筹众交易似为中乎

国地房产发商寻开找新融的渠资指明道道了。除了路过银行贷通和发款售债券传等的统式方举外，中债的房国产集团最近一直地在考众筹察目项集资能力。的 BCRE究部研国区中管主仲陈伟表示，地产房市正在经场一个历并整合时期，实力本身合强很企业的会变得强，实更较弱的力企则变得业弱。更容易获更资金得企的才能够业在市上场于处利有置，因此越来越位的多发开商会采取将网上众这种方筹来融资。式但陈仲分伟析，联网金互融会成为不来未主要的资融道。

渠5CBER|广商州市业场第季二监度报控告

题专分享——众筹风：云国中房地开发产商的线上融资 地产亨站大台挺房力产众筹地5月92,郁日、亮张玉良、任强志冯仑、、潘石、屹杨国强宋卫平、一批等国房地产大亨聚集中上海为天当成立中国的首房个地众产联筹站场盟威助。地房产筹众联得盟了许到多开商发的应响，包万括、绿地科、桂园碧、OHO中国S等继相入。加前，许多目地产房发开也商已经始陆续与金融开平达台成合作并进行众筹尝。众筹联试成立论坛上盟任强志称，筹的出现众如就Uer之类b产的品，都是于市场由不开而出现的放自解行决的法。方任志但强也出，指众最忌筹讳现出信诚问，题一次第失去信就誉彻没戏。

底房地 产发商开的资金窘境目前中国房地，产场处市低于潮期，面着临明年年底逾1,00亿人0民币1(8亿0美)的待元偿债还券。地产房司公们积在寻极求新渠的以道取获资。金内业士分人，互联析能网帮开发助更简单商有地实现效融。然资而于开发商对而言,与人投资个相比者，银在行贷借方审面批序过程严格。于六月,份计部门统数据的显示今年，五前月个银行对，房产地开商的贷发额降低了款6.8%,8达,40亿7民币人绿。地股集团控透露息消称，行只会银借贷排行前5给0的地房产发开商，排而在名50之后名开的商仍发不能从行获得贷银款。小开大商的发资分融也化将进步拉开两一者之的差间。距6

CRE| B广商州市场第业季度监二报控告

专分享题—众—筹云：风中国房地产发开的线商融资上

绿地团集，称公也司有可处能一理信些托司公持有的所房地产押证抵。绿地券团称集除，目了的前互联平网，台绿集团地将也”地为宝产开”更多的发销售道，渠如比产资理管公司以子及融金易交。所彭博据报道社，连大达集万团也划开发更计多线产上以激励中国互品联金网融的展发

。目，政府监前管构机采取在一系列施措应以对地房降温，产括包宽购房政策放下、调基准利率以及更让的房多产地团集试银行间债尝市务。

场

CBR7E|广州商市业场第二度监控季告

专题报享—解读人民币分贬及对全球房地产值市的场响影—今年—810日至15月期日,间民币人美对元汇下率3跌.%1,创去过1年0人民币中与美交元的单周最易大

波。幅在此前之,民人自2币10年6月0日1,起对元美汇的率幅增达10%已人民币实际有效。汇在过去率将5年近内升已25%。值人。民币什为会贬值？么 济经放缓原因的许多对。国持悲观中态度的家专纷指纷，出次贬此值是由中于出国口长增缓所放，致特是考虑到别年7月份今中出国额口年下降了按83.。另外一些%论则认为评次贬此反映值中了目国前实际的济情经要比官方所公况的数布据要，差尽这并不管世是魏邦仕的观理点。 货币竞的原因争与中国有。接竞直关系争的家国已允经许国本币货行进贬，如日元值和元对美欧元的率汇就去在双年双跌了10%下右。左 外此，有诸还技多术性素在因作用起此次贬值正。是由中国人民于银决定让行民币人间中的制定将参考价一交上易日汇外市收场盘价而发引的。本次调主要整希是望照按际国币基金组织(I货MF要)求，人使民币率汇加更市化，场以便为人币成为硬货民做币好备。这准仅是央不的一个主要行目标，也以可相应升中提出国的国际竞争口。力 我们为认人，民币近3%似贬值不的会拉动出对产口太生的影响，大主要还是为作技术性修。正8

CRE B|广商业市州第二场度季监控报告专

题分享—解读人民贬值币及对球房地全市场产的影响对经济有潜在影何响? 此人民次币贬值经合对组成员织(国EOCD)经的济会有轻微通货的缩

收影响，并化强了国20美1年6前将不升会的息点。但论我们依认旧为美，联将于储年逐步实内升息举措。施 们我预计中国票市场可股会能继续保波持动势，特别是如态人果币出现民进一步值贬情况的从积极。的面来方看，相小对的人幅币民值也会贬助于有提振出口，由产此的利生将通过好应供链外溢亚到其洲它场市。 中国有约.7万4亿美元存款的随。着资对流本动制限逐的放宽，渐无人民论与币它主要货币的汇率其生发样怎的化变这，庞大个的金资当池的一中部分将用都于包房地括在内的产外投资。海对全球地市场产何有潜影响在？ 从计量经济学的度看角货币价，的变值化跨对境地投资产的响非影常限有因此，我们认为此。人次民币贬对值国在经中合组织员国成的地投产不会产生资质性实的影。响

如果次此人民币向市迈化场的举动能够推动资本制的管进一放宽，那么，步此举对欧美市场地来说产无疑是一个好。

9利CRE| B州广业市商场第二度季控报监告

专题分享—解读

人民币值及对贬全房地球产市场的响

跨境房地产境内及影境投资情况外何如 ?年来近中国境，外业地商产资增投幅猛迅去年的投资，额达1高71亿美。截元20至51上半年，中年国的球全地投产资已额达6亿6美，元较去年期同涨上1.9%。7 中国的款资金庞大，机存构资投构建者样化多资组合的意投愿烈强因，此使人即民出现币如某些家专

预测所高的8达的%贬值中，对国全球地产资也应不会投受到大太响影。 对于中境内国投，资海基金外有能可因期的近民币人值贬寻而求早撤出提与。此同时对人，币继续民值贬的担可忧能会到令外资部流金中国房地产市入的场进度放。但缓也有专认为，中国家经增长仍济然是全经球济增较快的国长之一。

家 然而，述因上对中素的国商物业价业并值会产生不大影响。据我重们计估，国外资投(者包不香括港新加坡的开和商，发们他往出于长期投资目的而持往中有物国)在中国主要业市的商业城产地场占市比到不1%。

10BRC E广州商|市业第二季场度控报告监

专题享—解分读民币人值贬及全球房地产对市场影响的CBRE全球首经席济家学iRhacdr aBkhrm认a为： “人币的民适度贬值导致率利地和收益产较的低状况会续持长时间。考更到虑中机国构投者资构建多样对资化组产的合求远胜需于对汇率波的担忧，人民动币值对贬他们进全行地产购置的球影有响。”

限CRE中国B研区部主管、究行董执陈仲伟事认： 为此“人民次贬币值但不不对中会国海投外造成负面影资响反，会令而到中的机构国投者资更积的寻找海极外

投资的会，机以便现资产组实合多样化的另外，。部分国开中商过去发年几海在外发了行以十数亿元计的美美高元债券，息民人贬值币将对该开等发将商产一生的定负面响影”。

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1CREB|广州商市场业二季第度监控告报

城市费消对力分比析

线一市城费消对比力析分204年1均人会消社品零费总额售析分 广批发及零售类州态业发。对达一线市分城来看析，广州论无总额批发零、类售是还宿住饮类的人餐水均均平于领先地位处深圳，与京北相似上，最低海

。 州广饮食极业繁为荣反，映北南民居消费的惯习异，北差京、上仅有广州海的一水半。按平比来例看广州1,%的5例消比在费住餐饮上宿，深圳有2%1而北京和，海仅为上8和%10。%0000 560000 00040 3000 20000 0010000 4,959

1040,9

38,9317

3,294

26892,广

4州,478深圳人均宿餐饮业住,3143京北人批发均售零易业

贸,453上海

1会社消费品售总额零包括：发和零批业售住宿和餐、业饮以及他行业其直接售城给乡民和社会集团居的费品零售消。统额计径按照住口餐饮业与批发零宿贸易业售个两型划分类。31

据数来源：计公报统BCRE|州商业市广场第季度监控报告二

一城市消费力线对比分析014年人均2可支收配与入消费性出支析分6,0000

0500,04 2,955 04,00 33,385 003,000 2,8853 28,00 493,91040 94,84,7701

上海人入收高，广州最人爱最“买买买”。 一线对城上市海入最收高北广，深三基地本似；相在消费而支性出上，广州处于先领地位北，最京

035,20低。一城线市，中方南民居费意愿比北方消更。20强,000 按照人均费消性支/出均人可支配入收广州，比的例达 87,%深圳07%,北而京上与仅有海46。%明说同在的样入收况下，广情深地两居愿民花意更多钱，费消潜力大。更州深圳广京北均人消费性支出数据源来：统计公报1

4010,00

0海上

均可支人配入收

BRE|C州广商业市第场季二监控度告报

房地产资投环境国性全策影政及行响动业 态月26日8中：领衔国全购物球心中开发尽管受整到经体济长放缓及增房地市产并场未全复苏完影的响中，国陆购物中大的开心发继续现呈长态增势。据世邦魏根理仕新发布最的报显示告中，国据占了210年全球4建购物中心新场市的4%4在全球。十

大活跃最在购建中物市心场排中名，国占中九据。席其中，汉、武都成北和京贡了献整个国市中新场建购物中心积的一半面。2140年的武市汉场尤为成功的，然新建项虽大多目位于核心非域区，由于选址但决策的确，大正分部高量项目质都持保着80%的租出。率 月156:过日在中去扩国太快，张012年是该5省反一的全年球第

三大奢侈集团开云近日坦品言，201年5是该省的一反，年公司当应重新视审它在中市国实场施年的多速极张扩战。受略商电击冲宏观经济和增速放缓的响，中国奢侈品影售零业持行续疲软，百商货店成为重灾。世区邦魏理认为仕传，大统牌需做一些要颠来覆迎合顺、应年消轻费的者好喜。G从cuciV、esraec和iVievnen eWswood分t在I别AP环M贸场、广Gran Gatdeawy港广汇和场11开设K咖啡店B到vgalir的宾馆 He、mes的家居r奢侈，牌们期品通过跨望界，扬宣品文化牌增强，体，从验拉而拢年消轻者。

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CBRE|广商业市场州二第季度控报告监

房地产资投境全环性政策国响及影行动态业 6 1月日0奢侈：品纷纷选择牌物购心地中下二层或而不一是层近年来对，于多奢侈品许牌说来在二层，或下一层开设旗舰地/店精店似品已乎成经大为势，它趋往们拥往有更为全齐产品的更高、次层优的质务体服和更验宽广加空的来间置更多设服务的域。而区在其身的化中品妆专柜自然，也会着百货随的业化而变出做整调世邦。理仕华东魏区商服业部主务范管红娟表，“化妆示门品店具开体了一层哪还要看购物，中心身本的规划品，本牌的话语权很身有限”。

69月：日万众筹达领引商业产轻资地产路之互网联金的兴融起房地让企业产多了个一要的重融渠资。未道来，向“轻资模式转型”是房地产产业实行多元化发现的大展方向万达地。携手产钱快司打公的造中首个国业商地产众项筹“目赚稳号”日1正式前落。地 6月9:“互日网联”+构筑售零商业生新态大数据将成金钥匙在日前举的办“0215海零售上云榜风颁奖典”上礼，内人士业“就互网+联的下商业生”的主存题展探开讨上。市商务发展海究中研副主心黄任认宇为利：互联用、网大据、动数态定等位技术，新高效整合供应链能，更地挖好和引掘导消需求。费

61CRE B|广州商业场市第二度季监报控告

地房产资环投境全国性政影策响及行动态业 6月日3奢侈品：力极脱摆华在业窘绩境价降跨吸界引90后受商电击和宏观经冲济增速放缓的影，无论零响售牌还品是商都场寻找新的在出。“路体”验乎似成为零售的救业命稻草。邦世理仕华东魏商业服务区董部事范娟表示：“奢红侈品正在们酝一酿‘跨场风暴界。’中在，国以8090、为后代表的兴消新费层不断阶大，扩为扎实成消的费力军主传。统牌大要做需一颠覆来迎合些顺、应年轻费者消喜好。的奢侈品牌们望通过期界，宣扬跨牌品文化，强增验，从体而拉年拢轻消者。费” 5 3月0:商日部将启动务零售和电业商“十五三”划规编工制作记者92日中从

国网获悉，务部商部长王副受今文日国务院在策例行政风会上吹表示将，动零售业和启电商务“子三十五”划规编制作工鼓励改，传革统的营模销，式励鼓加快线上下线融合的展。发

52月5日：业地产踏上“商”字商归路近日回中，国商地业联盟秘书产长王平永20在15商年业地年会产上表示商地业已产迎来经拐。点商地业产将住从依宅型赖转向业依产赖型商业，合综将与体化文旅游、养、、电老商等新兴业产紧密合融一在起全球。最大的商地业产务和投服公司资邦魏世理发仕布报告，新兴称商圈物中购积极心入体验业态，引加速零售业物项目销售的度速CB。RE|广州业市场第商二度监控季告报

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房产投地环资境全国性政影策响及行动业态 5 月2日3:华侨城中海、房企进等行革促使房地产改企央改革速提截至目前，进行改革的房已有华侨城企中海等、而招商，地也产因制改定革组重方而案牌停近期，引发资市场高本度关注中粮的团内集改革方部正案报在批。中

5月20 日商业地产：来未展发美力济创新经才人焦点随成着商地产大业扩张，引数地万人产涌才市场入。有产专地预家，未测来年三内国地产场将市着三大朝趋发势——越展来多越开商项发目自将淘汰，我体验为必王成为将各业商地产的死关生键美力，经济

在整将地产市个扮演场至重要关角色。美力经济指的业地产商目项将体空间、体验验牌比品提高，例通过并美学跟、术艺、文化育、乐行进体合验发展。作 月520日：中制造国0252上至升家国略层面战科万力物发流地产随着国宣德启布升动级工版4业0.平台中，国版业4.0工—《—国中制造025》昨2日布落地。宣在早年

全国两会今，国上院总理李务克强在府政工作报中就提出告实要施中国“造20制25。”在此背大下，景产业产地正来迎展发的机新。那么，哪遇产些地业产能在此大商遇机受益呢？北京市下会科社院学中国部经总研究中心济高级询咨陈智国在师接受记者采时表示，访产业产与地中国制造“225”的0效有合结，一是看产业地方供式产、地产的业培育二是；各方看的合，结括包新创产使品形更态加元多，化及以研发、造制有的融合效。81

CBE|广州R商业场第二市季监度报控告

房地投资环境产全国性策政响影行及业态动 5月41日万：万达未来联科合地拿业商宅住开各司发其职传统在业纷纷行拥互联网的抱潮下，大来越越多的房正企在以不同形式加入互联“网+”大。军而无论是商地产还业住是地宅产，不可避都地免互以联网维方思式来析用分的服务户求。专需人士表业，示

商业产已悄地步入然专服业

务的快车道，专业其服务化值价也在一步凸进显

。 月5日8:内国外购中物心打造量文大类业态艺对同应质化竞争内国统购传中心物场竞争日市激趋、业态烈规划单一同质化严、重等因促使零素项目逐售渐加增体式验态的业重以比吸引消费。者然随着各而购中心纷物加纷餐大饮娱、乐、子亲等验式业态比体后，重又起引新一轮质化同。据调显查示包括保龄球，馆高尔、夫球、馆艺术览展医疗、所等诊类业态开始购在物中心不涌现。

断 5月 1日：全国8前4月业地产开发“商枝一独秀”差化异或成争竞点要国统计局近家日发数据布显前4月示全整体房国地产开投发资增持速回续落，但商业地的开产却发一“独秀”。枝世魏理邦华东仕商业服区务董事部红范娟为认，购物中的优势心方面在于业一组态合丰富，消费在者购中物能心够完成喝吃玩乐一式体验站；一方另，面购物中较心货百加更视公共重空间的氛围营。造BCRE|广商州市场第业二季度监控报告

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