2011年7月北京保利大望京项目第二轮竞标汇报

保利大望京项目 第二轮竞标汇报2011年7月

项目情况项目总体量40万平米；公建配比较高，住宅与公建配比相当。 绿化景观丰富、自身配套完善

住宅

公共 绿地

住宅

写字楼

项目核心难点：地块成交总地价50.4亿、折合楼面地价17949元/平米； 但是，27.7万㎡的地上建筑面积，住宅仅为14.7万平米，公建配比高达近50%。 相对住宅，公建风险较大，变现较慢； 因此，住宅是全盘成功的关键！

住宅如何赢得高利润？化解全盘现金流压力？为后期公建减负？

我们的目标：打造望京新一代高端住区；拉动项目价值空间。

18个月，快速完成全盘约72亿的销售额。

面对这个目标，我们的信心来自于：

区域发展前景； 产品自身优势；

区域发展前景 政府强力打造——“北京新一代国际商务区”与中关村形成科技文 化产业带的东西联动 效应

根据政府规划： 政府将以国际现代先进商务区发展理念，在未来 5-10年里将大望京打造成“北京先进国际商务区与CBD 形成国 际商务 带南北 联动效 应

典范，成为北京第二CBD”大望京商务区”拟规划为以商业、商务功能为主导的城市综合区， 总用地面积97.47公顷，在总建筑规模129.22万平方米的范围内， 公建建筑规模约103万平方米，居住规划仅20多万平方米。

区域发展前景 大望京——更有竞争力的“CBD”!第一代商务区 代表 城市地位 纽约(1970S) 经济效益 企业云集 纽约(1990S) 北京CBD(2000S) +交通导向 第二代商务区 杭州钱江新城 +功能平衡 东京六本木 上海新天地 +舒适环境

商务区的规划演变第三代商务区 大望京 +工作、生活、生态

大望京商务区必将成为升级版“新 CBD”核心区，产生强大的磁极效应 更便捷交通环境；更广阔的发展空间；更生态的居住环境； 更全面的生活配套……毗邻空港，扼守国门要道，必然成为：绿色生态的办公环境

相对于传统国贸CBD,“新CBD”拥有：

500强等知名企业进京首选地； 国际级高端商务人群汇聚区； “候鸟”一族京港行宫……

达成这个目标，我们怎么去做？

准确的

项目定位 产品升级营销执行

匹配客户的 最有效的

项目定位谁在眷恋望京？我们的客户在哪里？ 该以怎样的项目定位来与他们对位？

客户定位/商圈分析五大商圈环绕，为项目的高端客户来源提供了有利的保障望京商圈：高科技产业区，区域内早期以韩国人为主，区域客户主要为高科技产业高管及外籍商务人士。

临空经济带 中关村、亚 奥商圈

丽都燕莎商圈：早期的豪宅聚集地，大使馆云集。市场以高端商

望 京丽都商圈

务型酒店式公寓及高档宜居型产品为主。涉外氛

围、区域成熟度高、高端人 群聚集。

中关村、亚奥商圈：高科技产业区和体育文化产业区，区域客户主要为高科技产业高管及外籍商务人士、体育产业人士为主。

三元桥、 燕莎商圈

临空经济带：航空运输产业基地，区域内聚集大量的航空、物流、贸易人群，区域成熟度高，客群购买力强。

CBD商圈：核心商务氛围与稀缺地段价值，世界500强企业聚集，

城市顶级高端酒店式公寓为主。区域内客户以商务型高端客户、外籍人士为 主。

CBD商圈

客户定位/ 区域客户发展区域原住民回迁，事业 单位分房； 客群特征 区域原住户；周边区域白领、 外企职工；私营业主、演艺 区域原住户；区域内外企中高层、 国企央企管理层、私营业主、外 地客群、 改善型需求、产品关注度升级 东湖湾、国风上观、 中广宜景湾 2010年

酒仙桥、燕莎白领；满足自住需求 花家地西里、 南湖居住区 2000年

业人士自住需求为主， 出现物业升级需求 大西洋新城、鹿港、 季景沁园 2005年

代表项目

2011之后

?

产品情况

多层、塔楼、小户型、密 度大、回迁、分配房

高层塔楼、密度大、中 小户型、居住

高层板楼、舒适、中大户型、 社区景观突出、品质社区

区域发展使客群来源多元化， 升级换代需求特征明显

客户定位/ 客户现状思源房屋公园统计：望京区域共有73个居住小区， 有68%为2005年以前入住社区：例如 望馨花园社区共12栋楼，户型90-200平米，国航人员，其中82% 一次性付款，社区业主具有较强的购买力；

不少客户存在“升级换代”置业需求；且购买力较强。

融科橄榄城社区共14栋楼，2006年入住，小户型较多，63%业主为外地首次北京置业，有联想等大企业团购，未来3-5年将有为父母 和子女驻京的置业需求。

截止目前，望京地区的常驻人口达到27-30万人，人

口增长带来的区域住宅需求强烈。

区域人口增长迅速，客群购买力强大，升级换代需求迫切！

客户定位/ 近期区域客户分析项目： 年龄结构 家庭结构 国风上观 25-40岁 三口之家为主 知语城 25-40岁 三口之家为主 东湖湾 30-45岁 三口之家 宜景湾 30-45岁 三口之家为主

收入水平置业次数 购房用途 客户来源

50万以上二次以上 改善型置业为主

30-50万首次和二次基本持平 升级置业为主

30-50万二次以上 改善型为主、 部分投资客 望京区域内为主

50-80万二次以上 享受型置业、资源占有 朝阳区为主，望京区域内 为辅 …… 此处隐藏：577字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……