纯租赁甲级写字楼操作探讨

纯租赁甲级写字楼操作探讨沉淀人：刘昱、薛菲

2010-11-19本报告是严格保密的。

目录一、深圳写字楼发展历程二、不同产权写字楼租赁方式整体租赁流程

三、写字楼租赁流程四、客户关注点及成交决策过程五、营销推广思路六、租赁策略本报告是严格保密的。

签约流程运营成本决策流程

写字楼发展历从80年代兴起的总部大楼起，四次“变革”成就了深圳今天的商务市场程类型自建自用总部基地政府规划产业园销售型写字楼纯租赁写字楼

特征

大型企业购买地块建设总部办公地，大部分自用，少部分对外出租或销售

针对某些产业，规划专门的园区，供企业生产及办公

开发商整体销售，小业主持有对外租赁

开发商持有整体物业，统一租赁

典型项目

腾讯、华为、平安大厦

设计之都

NEO企业大道、智 NEO企业大道、智慧广场、汉京国际

国际西岸大厦、卓越世纪中心

随着特区一体化、前海规划、深莞惠一体化等政策出台，甲级写字楼仅集中在福田、南山区的一枝独秀的局面将会被打破，宝安中心区、龙岗中心城成为未来商务市场的新增长极。本报告是严格保密的。

不同产权写字楼租赁方式

分散租赁物业占主导，集中租赁仅限商务氛围成熟、个别超甲级写字楼租赁方式条件优势p可筛选客户，

劣势

代表楼盘

深圳写字楼租赁模式u开发商自行租赁 u开发商委托物业公司租赁 u开发商/物业公司+代理公司租赁

集中租赁积累到一 (单一产权)定目标客户再集中签约

控制客户质量；前期需进行集中推 p集中签约可烘托项目热租形象；广、长时间蓄客 p租金可控性高。

东海商务中心

分散租赁达到租赁 (单一产权)条件自由租赁分散租赁 (非单一产权)售出单位入伙后，进行剩余单位租赁

可及时消化零散需求客户

前期有大量客户入住支撑，零散租赁无太大压力

各楼层租散导致租赁无法控制，价格也不能实现最大化

国际西岸大厦卓越世纪中心濠盛商务中心茂业时代广场财富大厦

集中租赁便于筛选客户，入住企业整体形象高，而分散租赁的可控性较差，一般适用于对回款时间不严格或非单一产权项目。本报告是严格保密的。

租赁流程

“永不停止”的租赁，不同阶段各有侧重点，即使项目租赁达100%,也要积累客户以及时更替租客

筹备期进场前

强租期租赁率80%以前Ø宣传推广工作是重点，根据租赁目标，按月制定推广计划，采用灵活的营销策略

维护期租户更新、调整Ø出租率达到80%以后，租客相对稳定，但市场租金、产业结构的的动态变化会促使

租客发生变化

Ø组建租赁团队、市场调研、项目培训、租赁中心包装、租金体系、整体营销推广方案

本报告是严格保密的。

租赁流程客户来访客户来访洽谈洽谈确定房号确定房号

步步为赢，八大步骤确保租赁流程规范化执行要点电话中了解客户需求，尽量约访，切忌在客户未来访时，在电话中沟通具体价格

了解客户需求(面积、行业特征、预算),租赁关注点，有针对性地介绍产品

确定房号之后，租金报价要适当拔高，以预留谈判空间，其次在收取定金之前，让签订意向书签订意向书收取定金收取定金签署租赁合同签署租赁合同客户入住通知单客户入住通知单签署物业管理合同签署物业管理合同在签订租赁合同前不承诺客户有关物业管理的相关信息，统一交由物业公司协调签订租赁合同、物管合同。客户入住通知单，在客户签订正式租赁合同，并确定相关费用已缴纳完毕之后，由销售部以正式文本的形式与物业部对接物业合同的签订由物业部完成，如后期遇到装修、其它杂费收取等问题，租赁部可以协调客户和物业部关系，达成最终成交，维护客户关系。本报告是严格保密的。

客户先详细了解租赁合同，以避免后期运营过程中的纠纷；意向书签订主要目的是保留房号，收取定金后督促客户尽快签订租赁合同

签约流程客户确认及填写租赁意向书

流程较为复杂，涉及部门较多，需严格控制时间，以缩短周期提交开发商确认 700㎡以上意向书签订(2个工作日)并准备租赁保证金付款通知书 (2个工作日内回复)700㎡以下

合同条款确认后，准备租赁押金及付款通知书

租赁条款谈判并由开发商确定租赁条款 (2个工作日)合同签订当日发出租赁保证金、付款通知书并录入租赁管理系统及通知物业管理公司日常管理/资产管理

当日开具保证金收据并准备租赁合同条款合同签订后5个工作日内承租方支付租赁保证金，开发商应在5个工作日内将租赁合同进行登记备案与物业管理一同进行物业交接并录入租赁管理系统

开发商确认租赁条款后于 2个工作日完成签约

租赁结束，物业协助交接并录入租赁管理系统物业交接后30日内退还租赁保证金本报告是严格保密的。

入伙装修7

运营成本

影响写字楼租金的四大因素：区位、租金、客户组合、品质及管理水平◆写字楼所在的区位对于写字楼来说处于什么位置，有怎样的建筑和设施是其决定租金定价的首要条件◆写字楼所在区域其它项目的租金首先要了解项目所在区域写字楼的租赁价格与 …… 此处隐藏：2000字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……