从招拍挂制度看房价与地价的关系

FINANCE&ECONOMY　金融经济

影响

经营性用地实行招拍挂制度后,

竞拍成交价成为地价的唯一标识,锤起锤落就决定了地块的命运。而为了加快土地收益的回归国库,招拍挂出让的土地在出让金的缴纳上有严格的时间要求,表现为一是出让金总额巨大(拍卖的土地面积越来越大),二是在半年或稍长一点时间内需缴清全额出让金,否则无法获得国土证,则后续的开发及融资不可实现。发展商从商业利润角度,为了企业自身利益,提高房价及加快回笼是补偿其高成本的唯一办法

(这里的成本毫无疑问必须包含地价的利

格的变动不一定反映商品价值的变动。

供求关系指在商品经济条件下,商品供给和需求之间的相互联系、相互制约的关系,它是生产和消费之间的关系在市场上的反映。在竞争和生产无政府状态占统治地位的私有制商品经济中,价值规律通过价格与价值的偏离自发地调节供求关系,供大于求,价格就下落;求大于供,价格就上升。

供与需均有发展曲线,当供给曲线与需求曲线交叉的时点(或说是供求速度与需求速度相等),价值即达到均衡,就形成了消费者与厂商双方可以接受的令成交变成可能的价格,这就是均衡价格。对于房价,适用同样的原理,当商品房供给量与需求量相当时(或供给速度与需求速度相等),价格便基本上停留在一个水平上。一旦需求量上升,价格便涨,供给量上升,价格便回落。因素。

(二)2007年所得税负率,房地产行业以4%的

综合所得部位居所有行业的第三位)。对一个规范经营的大型房地产公司来说,建安成本除了存在地域关系而导致的人工差异外,材料等其他成本基本不会有太大的差异;而土地成本与配套成本、综合税负均直接由政府决定。

(三)如何规范房价走向

从上面的分析可看出,供求关系是房价的决定性因素,因此要平稳房价,必须有效地引导需求,合理地保障供给,让两者趋于平稳,这才是平抑房价的根本办法。招拍挂制度本身仅是一个规范,但规范实施过程中的“价高者得”、政府作为土地所有者及土地经营者的双重身份以及其在招拍挂制度实施中的限制(或说操纵)土地市场供给总量、更有干涉制度实施的行市场经济不适宜,而应更多地从规范企业发展、规范各种行为(包括土地转让、信贷行为、投资行为、销售行为等)、有效引导消费,提供充分公开的各种信息来促使经济平稳发展,促进企业良性竞争,从而提高人民生活水平。

三、结论

房价与地价息息相关,地价的高涨是房价高涨的重要影响因素。招拍挂出让的“价高者得”的原则、政府垄断经营性用地供给量(即限制土地总供给)及控制其供地时点等令地价因供求不平衡而不断高涨,地价高涨推动了房价上涨。而房价的高涨又令土地这个不可再生的稀缺资源成为更多企业争抢的目标,形成了恶性循环。

以限制供地(以至提高地价)、限制投资的方式来制止房价高涨及房地产行业高速发展的做法是不可行的,平稳房价应更多地从供求关系———引导需求,保障供给(通过全面有效的需求调查后进一步增加经济适用房的供应);规范招拍挂行为

(包括最高限价原则),完善招拍挂配套措

息)。招拍挂制度本身仅是一个规范,但实施中的“价高者得”原则及政府限制供地、缴纳出让金时间的高要求直接导致地价上升,因而从一个侧面来说,招拍挂制度的实施结果对房价起着不可忽视的作用。

(二)招拍挂制度与地价、房价关系

的现实表现

2005年之后,国内地价明显上涨,尤

其是2006、2007年,地王层出不穷,上海出现了高达617万元/η示,2004年到,的情况下,亿、5505亿、76779555亿。而2007年的9555亿计算的全是招拍挂用地所得,如果加上非招拍挂方式的卖地收入,预计约112万亿,相当于1992-2003年10多年间的全国卖地总收入。而对深圳来说,在2001年全面推行招拍挂后,龙岗中心城地价在2003-2005年里涨了3倍多,年均涨幅25%-30%,比房价涨幅更疯狂。

国家发改委于2007年5月底发布的全国70个大中城市房地产价格指数显示,该年一季度土地交易价格大幅度上涨,达

918%,这是去年一季度以来土地价格的最

。,、务中发生的各项人工费用、广告促销费用及资金成本、向政府交纳的各项税费等,即房地产企业需负担的全部成本。商人言商,房地产项目必须有利可图,企业才会去经营,否则企业将因亏损而倒闭。因而在实操上房价是由成本加一定的利润来体现,只不过这只是房价的实操方法(或说预测方式)而非其关键决定因素。很简单:因为利润上不封顶,而项目经营前的利润仅是一个预测数,如果定出来的价格远高于市场可接受的程度,房子卖不出去,价格无法实现,利润也就无从谈起(而这种情况下,发展商如果想通过囤积存货以待价格升高时再出售,负担的资金成本远高于可获得的利润率,不会有多少发展商会这样操作)。反之,如果市场可接受的价格水平远高于成本,那利润就有上浮的巨大空间。

据调查,土地成本、建安成本及市政配套费用(含环境)约占房地产行业总成本的比例分别为:10%-20%、50%-70%、5%-20%

(别墅盘配套成本略

大涨幅。地价推动房价,房价再影响地价,如此往复,在07年底,地价与房价皆达到了历史价格顶峰。

二、影响房价的因素分析

(一)供求关系

商品均有价。商品价格是商品价值的货币表现。价格是商品的交换价值在流通过程中所取得的转化形式,是一种从属于价值并由价值决定的货币价值形式。价值的变动是价格变动的内在的、支配性的因素,是价格形成的基础。但是,由于商品的价格既是由商品本身的价值决定的,也是由货币本身的价值决定的,因而商品价

施;通过土地的合理有效供给来平抑地价;促进正常竞争的角度来促使房价走向平稳。应更多地应用疏导而不是堵截的方式,通过各种信息的充分公开来引导其他消费以达到房屋供需的大致平衡,从而稳定价格。

(作者单位:广州珠江房地产开发中

高),而以招拍挂方式获得的土地,更有项目其土地成本竟占到总成本的45%;而房地产企业的综合税费不低于房地产收入的11%(据2008年公布的全国各行业

心有限公司)

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