土地估价实务辅导(14)

=1977．6(万元)

地上停车位部分：50×500×(1+3％)=2．58(万元)

合计：1545十1977．6+2．58=3525．18(万元)

(4)销售税费

5000×9600×9％=432(万元)

(5)利息

利息=总地价×[(1+8％)2—1]+3525．18×60％×[(1+8％)1.5—1]

+3525．18×40％×[(1+8％)0.5—1]

=0．1664×总地价十314．14(万元)

(6)利润

利润=(总地价+3525．18) ×20％=0．2×总地价+705．04(万元)

(7)余值

余值=总价值—建安成本及专业费—销售税费—利息—利润

即 总地价：10260．60—3525．18—432—(0．1664×总地价+314．14)

—(0．2×总地价+705．04)

1．3664总地价=5284．24

总地价=3867．27(万元)

(8)开发商须交纳总地价的40％，即

3867．27X40％=1546．91(万元)

(四)难点与常见错误分析

1．试题难点

(1)剩余法中利息、利润计算基数与计息期的确定。该题计算利润的基数应为待估地价、建安成本与专业费之和，关于利息计算基数及计息期的确定，参见综合计算题5中的有关说明。


(2)收益还原法计算中收益年期和还原率的取值，参见简单计算题7中的有关说明。

2．常见错误

应试者常犯的错误是：①被分期支付地价款所迷惑，仅对地价款的40％计算利息；

②在计算地上停车位价值时，错误的采用了综合还原率；③对用于出租的商场、停车位也计算了销售税费。