越秀 星汇云锦营销方案

2013-5

在房地产领域·我们不断帮助客户取得成功

目录

一、项目自身分析二、宏观经济与政策分析三、区域市场分析四、项目定位五、营销执行

星汇系列产品越秀星汇系列，代表着：高端、核心、景观、配套等品质

省份辽宁山东湖北浙江

城市沈阳烟台青岛武汉杭州

项目星汇云锦星汇凤凰星汇蓝湾星汇云锦星汇城星汇文华星汇文宇星汇文翰星汇金沙星汇云锦星汇云锦星汇名庭

广州广东中山江门

中山星汇云锦

自然低碳，舒适生态

武汉星汇云锦

汉江首席综合体

城市价值发掘

沈阳做为省会城市，经济处于快速上升期，具有非常强的区域辐射能力

一小时经济圈

沈阳是辽宁省会，具有行政中心资源优势。 沈阳通过高速公路、高速铁路系统与周边城市形成1小时共荣圈。

沈阳在东三省的经济规模始终是中心位置，吸引着各地的人力，财力，物力。

沈阳具有2000多年的历史，是清王朝发祥地，具有值得称耀的文脉。

项目区位

本案毗邻原沈水（现浑河），南二环旁，区位与景观资源优越

金廊

交通四至本项目交通便利,20分钟内可到达沈阳市各主要商圈及火车站,机场市政府方向北站方向棋盘山方向

地点文艺路南站方向青年大街五爱街文萃路路

距离(公里) 1.3 6.8 0.7 6.6 7 7.9 21.1

时间(分钟) 3 10 5 10 15 18 20

南塔商圈长青街

万

本案

柳塘

中街商圈五里河公园市政府北站

文化东路

沈水路

浑

河

富民街

南站机场

机场方向

周边配套

本案毗邻三大商圈,业态丰富,配套齐全

金廊商圈

万象城

医大二院

工业展览馆

辽宁电话台

家乐福

陆军总院

省医院

科学宫

地铁二号

线

喜来登皇朝万豪皇朝万鑫

久丽百货

华润超市

南塔商圈

金马鞋城

宗地

周边景观资源

人文资源

秦开，沈阳最早的开创者，同时也代表着本案所在之处是沈阳的发起之

地，崛起之源

秦开，战国时期燕国名将。因其战功显赫，当时的燕王将辽东郡统辖下的边戎城，后取名侯城（现在的沈阳）赐予秦开作为封地，由此秦开便在该地区建立了最早的沈阳。

宗地周边现状

本项目北侧环境较为吵杂，对本案日后营销存在一定的威胁与风险

项目北侧交通状况不佳，货车占用道路交通极为拥堵；

本案住宅对北侧居民住宅纯在遮

本案

挡问题，居民反映激烈； ,项目西侧为货运站,货品堆放凌乱，环境吵杂；

南侧紧临沈水路, 大型车辆较多，噪声污染较大,

项目近临五里河公园,公园景色及浑河景观尽收眼底，景观资源优

越；

项目规划

本案总建面67万方，商住比为4:6，属于大型综合体项目，并坐拥北岸1000米沿河景观，自然景观优越，本案地块狭长，呈一线天式排布，视野开阔无遮挡

一期

浑河

产品梳理星汇云锦一标段户型配比户型三房两厅两卫三房两厅两卫四房两厅两卫四房两厅三卫面积 135 150 180 200套数 148 158 151 7套数比例 31.90% 34.05% 32.54% 1.51%面积比 27.65% 32.80% 37.61% 1.94%总面积 19980 23700 27180 1400

总数

——

464

100.00%

100.00%

72260

一标段住宅位于本案东侧，共3栋32层住宅，面积区间为135-200㎡,主力面积135-150㎡一标段共计 464套住宅产品，共计面积72260平方米

区域特征本项目周边高端项目林立，区域高端形象成熟，客户认知度高序号项目万科春河里雅颂居华润中心悦府茂业中心夏宫城市广场世茂五里河万科柏翠园保利康桥万达公馆华润奉天九里保利达江湾城万科金域蓝湾河畔公馆

产品定位

1 3 2 4 7 5 6本案 8

1 2 3 4 5 6 7 8 911 13 12 10

★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★

10 11 12 13

9

本案SWOT分析

项目优势-strength

临近金廊富人集中区，区位、人文价值明显 交通通达性好,20分钟内可抵达市内各商圈 1000米的沿河景观与三大公园,景观优势明显 大型综合体项目，完善项目自身配套 产品规划为一线天式排布，视野开阔无遮挡

项目劣势-weakness

宗地紧邻城市二环路,车流量较大，有一定的噪音和尾气污染

项目北侧道路情况较差，交通引入不便 项目北侧区域整体形象较差,生活档次不高

项目机会点-opportunity

大体量商业配套将补充周边商业氛围，带动项目关注度

全运会召开将带动沿河项目的价值

本案与金廊项目产品相比，具有较高的景观资源优势

本案与浑南项目产品相比，更具有城市氛围

项目威胁-threat

北侧居民楼遮挡问题，居民反映激烈

浑南、金廊高端项目林立，与本案在区位与品牌优势上类同，竞争威胁指数很高

小结本案位置优越，区域价值明显，业态丰富，景观资源稀缺，区域高端形象成熟完全符合星汇系列特征，适合打造城市资源型高端项目品类价值点区域为富人集中区,区域高端形象明显景观资源丰富,坐拥1000米沿河景观及三大公园

景观资源型高端

临近三大商圈,业态丰富道路通达性好,20分钟内可到达沈阳各区域大型综

合体项目,将成为区域内地标性建筑项目以一线天式排布，视野开阔无遮挡

目录

一、项目自身分析二、宏观经济与政策分析三、区域市场分析四、项目定位五、营销执行

宏观经济分析------总结

沈阳市经济运行整体状况良好，经济发展迅速，GDP、固定资产投资增幅等多项经

城市处于大发展、大建设阶段，整体经济发展迅猛 沈阳与其他东北省会城市相比在经济发展水平上居于前列，其快速发展的趋势意味 2012年各项经济指标显示整体发展前景良好，正着沈阳的城市地位有很大的提升潜力，房地产也将有较大的升值空间在像第三代城市挺进 沈阳市正处于城镇化快速进程中，城镇固定资产投资一直在高位运行，城市人口数量稳步上升，外来人口的增加为沈阳房地产市场的发展注入了强大的活力 沈阳城市居民人均可支配收入和职工工资都在快速增加，居民消费水平在提高

济发展指标都处于省会城市前列，经济的发展有效地带动了房地产的发展