F12 房地产经济宏观调控2公共房地产与住房保障

暨南大学房地产经济学课件

§12 公共房地产与住房保障

在房地产中有一部分是具有纯公共物品或 准公共物品性质的房地产，这些房地产一 般具有非排他性或非竞争性，其供给方式 也不同于非公共房地产。 政府承担着确保公共房地产供给和有效使 用的职责，并为解决社会住房问题制定一 系列的住房保障政策，以多种形式为中低 收入人群提供住房保障。

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第一节 公共房地产的性质与类型 第二节 公共房地产的供给机制与供给体系 第三节 公共住房保障

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第一节 公共房地产的性质与类型一、公共物品与公共房地产

二、公共房地产的类型 1.公共服务房地产 2.社会事业房地产 3.基础设施 4.公共住房

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一、公共物品与公共房地产

从经济学角度来看，公共物品就是那些在 消费上同时具有非排他性和非竞争性的物 品和劳务。 或者如经济学家萨缪尔森所界定的：所谓 公共物品就是所有成员集体享用的集体消 费品。社会全体成员可以同时享用该物品； 而每个人对该物品的消费都不会减少其他 社会成员对该物品的消费。

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通常，人们根据物品是否具有排他性和竞 争性来对公共物品作出区分。 非排他性是指物品一旦被提供出来，就不 可能排除任何人对它的不付代价的消费 (至少从合理成本的角度来看是如此)。

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非排他性具有三层含义：①任何人都不可能不让别人消费它，即使有 些人有心独占对它的消费，但或者在技术 上是不可行的，或者在技术上可行但代价 却过高，因而是不值得的。 ②任何人自己都不得不消费它，即使有些人 可能不情愿，但却无法对它加以拒绝，亦 称无可逃避性。 ③任何人都可以恰好消费相同数量。

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非竞争性是指一旦公共物品被提供出来， 增加一个人的消费不会减少其他任何消费 者的受益；也不会增加社会成本，其新增 消费者使用该物品的边际成本为零。

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非排他性与非竞争性之间存在着复 杂的关系。

一方面，许多非排他性的物品也是非竞争 性的。例如，国防、灯塔等。 另一方面，非竞争性和非排他性这两个特 征并不一定同时出现。例如，对桥梁而言， 如果收费就是排他性的，如果拥挤就是竞 争性的。

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依据物品在竞争性和排他性上的不 同特征，可以将所有物品划分为四 种类型。[1]私人物品：衣服、拥挤的收费道路 [2]共有资源：海洋的鱼、环境、拥挤的不收 费道路 [3]自然垄断：有线电视、不拥挤的收费道路 [4]公共物品：国防、知识、不拥挤的不收费 道路

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除第一类外，其他三类都具有公共物品性 质。 其中：第四类是纯公共物品，第二、三类 是准公共物品。 准公共物品是共有资源

,它的特点是在消 费止具有竞争性，但是却无法有效地排他。

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除了非排他性和非竞争性的特征外，公共物品还 具有其他特征，包括：

①生产和利益的不可分性，如国防工程。 ②规模经济性，如灯塔。 ③初始投资大，经营成本小，如桥梁和地铁等基础 设施。 ④供给的自然垄断性，如消防、有线电视。 ⑤对消费者收费不易，或者收费本身所需成本过高。 ⑥消费具有社会文化价值。

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依据上述公共物品的定义，在现实中有不少房地 产具有公共物品的某些特征。

例如，各种城市道路、城市人行天桥、立交桥、 防洪的江海堤坝、灯塔等基础设施，防疫救灾防 灾、维护生态环境用的房地产，以及纪念塔、城 市雕塑等都基本上属于纯公共物品，而另一些用 于艺术表演、展览、文物保护、文化娱乐、体育 健身、卫生、科技、教育等公共事业房地产则可 以归类于准公共物品。

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如果从一个住宅小区来看，单元住宅属于私人物 品，但同时仍有一些房地产属于公共物品。一般 来说，公共房地产包括两部分，一部分是根据建 设部所规定的商品房销售面积部分，包括电梯井、 楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和 过道、地下室、值班警卫室等；另一部分是根据 国家物价局、建设部、财政部《商品住宅价格管 理暂行办法》中规定的分摊到商品房房价中的基 础配套设施部分，如公共绿地、道路等。

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对于这些公共房地产，虽然其费用由小区业主承 担，但在使用上也呈现出准公共物品，甚至是纯 公共物品的性质。当然，对公共物品的划分不是 绝对的，要取决于市场和技术条件。例如，一个 大的图书馆阅览室一般是公共物品，但是随着读 者数量的增加，就产生了“拥挤”问题。一个小 区内的景观如果是对所有人都开放，则是公共物 品，但当只对小区内部住户开放时，其性质就发 生了改变。

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