众夏地产北京华贸中心营销策略报告

领先时代的都市舞台——华贸中心营销策略报告——

众厦出品 2010-1-14

开发背景

对于国华臵业，本项目意味着什么？目前地产项目运营模式： 地域性开发(几乎所有项目) 单级化的强势牵引 (广式大盘：合生帝景湾\

雅居乐) 跨区域开发——城际运营

地产项目运营新模式

多极化/放射状的聚集效应

是谁？

答案：华贸中心开创中国地产城际运营的里程碑

2003年 北京

华贸开启城市CBD

2007年 惠州 71万平米大都会城市综合体开启新征程

华贸中心原版布局珠三角 Philosophy 发展商手记：城市责任感：城市是有建筑和建筑之间的环境关系构成的，必须强调城市设计理念 社会责任感：建筑是为社会服务的，建筑不仅对使用者而且整个社会有关。必须强调社会效益 历史责任感：建筑是百年作品，本身就构成了城市的历史，必须建成领先一个世纪的作品

秉承对城市负责、社会负责、历史负责三大理念，继北京华贸 中心后，布局珠三角，开启南中国地区战略版图第一步。

目标设定

基于构筑新的地产运营模式的构建，战 略布局的关键点。本项目目标设定——完成华贸品牌南中国嫁接，再续北京华贸知 名度及美誉度。 树立惠州市场标杆，打造珠三角城市升级的 代表作。

品牌目标

运营目标 营销目标

实现房地产经营与销售的双赢

降低风险，实现价值最大化。

本次报告解决的问题

价值挖掘——项目能力及空间

营销策略——市场趋势，项目条件营销实施——卖什么？卖给谁？怎么卖？

01 我们面临的趋势？市场条件分析

02 审定自身的价值。区域价值、产品价值

03 营销实战。营销策略及实施方案

01Trends我们面临的趋势是怎样的？

市场 趋势09.12.9 个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年 09.12.14 “国四条”增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设

09.12.17,开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的 期限原则上不超过一年。09.12.14 “国四条”增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设 2010.1.10 严格执行二套房首付40%,出台11条具体政策。

2010.1.12 央行突然上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

市场 趋势

面临趋势——不确定、不稳定、风险

从近期中央所释放的一系列信号，我们可以得出 1、政府调控房市采取了平稳的步骤，态度明确打击房市的投机行为。 2、房价过快上涨已引起中央重视，“保地产”变为“稳地产” 3、多套房贷面临收紧 4、开发商屯地行为受制约，新地王减少，供应有望改善

众厦观点：2010年楼市平稳调整年，而政府政策的调控力度远大于 往年，预计此轮的调整影

响力将在3-5个月内发挥作用。

项目启示：尽快入市，减少不确定因素对项目造成的销售 影响，适当规避政策风险

市场 趋势

惠州楼市——房价理性回归，回归幅度有限

2009年周价格曲线(惠州)

市场趋势：整体商品房成交均价4626元/㎡,表现较为平稳，价格指数变化 幅度不大； 市场成交量：09年呈现井喷增长；需求相对旺盛。 市场产品：主力供给和主力需求匹配，90—120㎡三房、120—144㎡四房仍 然市场上的热销户型，总占市场成交量的50%左右。 供需情况：供求比较低，需求相对旺盛。

项目启示：市场具备一定需求承接力，为项目迎来了较为乐观的市 场环境，价格制定需要更理性谨慎。

02Value

审定项目价值

区域价值 产品价值

纳入城际运营体系下的价值挖掘方式

区域 价值

第一圈层价值体系:中心区域价值

区域 价值

A/惠州中心CBD——不可复制的核心

惠州中心：每个城市都有一个中心， 惠州江北作为惠州规划新区发展至今已 经成为整个惠州的中心，江北地区成为 不可替代的CBD中心 核心区域：位于惠州发展城市轴线上， 以CBD为核心展开“12区”发展，形 成不可复制的核心发展区域

区域 价值

B/多功能聚合成就惠州CBD引擎

惠州三中心：即惠州市政治中心， 经济中心，文化中心。 交通：广汕公路横贯东西，京九 铁路连通南北，惠博沿江公路、惠 州大道横穿而过，惠州大道、先科 大道、三环路等交通网络四通八达。 发展类比：从地位看，江北在惠 州，就是深圳的福田、广州的天河、 上海的陆家嘴

发展目标：提供一个功能分区明确、空间布局合理、服务设施完善、交通信息通 达、生态环境平衡、空间景观独特的中心区。 功能定位：是为市级服务的集办公、文化教育、商业、休闲、体育运动、居住等 为主的综合区。

第一圈层价值体系:中心区域价值A/不可复制的核心 B/惠州CBD引擎 像福田CBD中心区之于深圳 江北CBD之于惠州……

构筑城市群的关联性

第二圈层价值体系：辐射一线城市