从市场背景,市场分析,数据分析,总结等方面对2013年西安市房地产市场状况进行了研究,对决策者有参考意义。

西安市一季度房地产 市场研究报告

从市场背景,市场分析,数据分析,总结等方面对2013年西安市房地产市场状况进行了研究,对决策者有参考意义。

提要市场背景篇市场分析篇 区域数据篇 总结与启示

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国家政策层面：当前市场 已到底，很难更严厉

市场背景篇

经济环境层面：国民经 济稳中企稳，社会发展 稳中有进

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2012年政策回顾 1月预测月：京住建委-经济适用房、限价房对六 类人优先配售 2月周年月：抑制房地产投机行为，首套房贷利 率回归基准利率(温),央行释放满足首套房 贷信号 3月两会月:房价远未回归合理(温),尚不试点 房产税，国土部重申小产权房不合法，禁墅令， 保障房可能会转为资金补贴为主(姜) 4月酝酿月：国务院-绝不让房地产调控反复，八 部委监控保障房，封杀造假小产权房清理大幕 将启，住建部酝酿刺激刚需

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2012年政策回顾 5月微调月：虚构材料买房1.4万家庭被查，央 行下调存款准备金率，地方楼市调控柔性微调 获准，超10城市松绑公积金 6月刚需月：中央财政15亿元奖励保障房，三年 半来央行首次降息0.5个百分点，前5月保障房 开工率46.4% 7月调研月:温7月7日常州调研，防止变相放松 购房政策，要把抑制房地产投机 投资性需求作 为一项长期政策 8月考查月：总体看国务院关于房地产市场调控 的各项政策得到较好落实

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2012年政策回顾 9月表态月：有关部门将继续做好房价低价动态 监测，密切关注住房成交量，房价等指标，防 止房价 10月民生月：住建部-前10月保障房新开工722 万套，研究拓宽保障房资金渠道，中国国内已 有34个城市规划了2万亿元的城市轨道交通项目 11月定调月:住建部-13年将坚持调控不放松，继 续差别化信贷和税收政策，坚决遏制投机投资， 支持自主和改善性需求 12月延续月：坚持房地产调控政策不动摇，国 土部-相应政策遏制地王出现

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2013年政策日历 1.12:国土部-防止地价房价滚雪球式上涨 央行-13年继续实施稳健货币政策，保持货币信 贷总量和社会融资规模平稳适度增长 1.16:温家宝-认真研究改革房地产税收制度， 逐步建立起覆盖住房交易和保有环节的房地产 税制

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2013年政策日历 2.20:国五条—— 严格落实地方政府房地产调控和住房保障职责 确保13年1000万套保障房11月底前全部开工建设 严格实施差别化住房信贷，税收和住房限购措施，遏制 投机投资性购房 加快普通商品房用地投放 规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨 3.1:国务院办公厅发布新“国五条”细则，坚持执行 以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性 购房。对二手房交易征收差额20%个税。2013年3月31 日，西安版新国五条细则出台，明确2013年新建商品

住 房价格增长幅度明显低于当年城镇居民人均可支配收入 实际增幅，并计划西安市2013年住宅用地供应量为 13052.757亩。

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政策效应分析 国五条—— 对投机投资及改善性购房者影响较大，刚需影 响不大，二手房市场需求部分挤出到一手房市 场 国务院常务会议指出：支持自住需求、抑制投 机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一 项基本政策。定位到“基本政策”上表明房地 产调控必将是一个长期任务，各项调控政策必 将要长期坚持。这个定位击碎了一些人寄希望 于调控是短期行为、权宜之计的梦想.

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经济环境增速平稳GDP 房地产开 发投资

同比增幅 27%

温和上涨CPI

固定资产 投资

全国同比 增幅近 30%

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全国GDP增速走势图 全国GDP至今增速走势图 因投资和出口拉动，2013年一季度超过8%

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西安GDP历年至今增速走势图 西安GDP至今增速走势图 2013年一季度11.1%

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西安GDP绝对值与增幅分析 据西安市统计局公布，2012年前三季度，全市 实现地区生产总值2501.90亿元，比上年同期增 长13.7%,增速比上半年提高0.2个百分点。分三 次产业看，第一产业增加值101.84亿元，增长 4.6%;第二产业增加值1089.18亿元，增长 15.7%;第三产业增加值1310.88亿元，增长 12.8%。三次产业增长较上半年分别提高0.1、 0.3和0.1个百分点。2013年西安市一季度生产 总值804.91亿元，同比增长11.1%

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西安与全国月度居民消费价格指数分析

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西安与全国月度居民消费价格指数分析国家统计局的CPI数据显示，2013年1月，全国居民消费 价格总水平环比上涨1.0%,同比上涨2.0%。与2012年12 月数据相比，环比涨幅扩多了0.2个百分点，同比涨幅回 落了0.5个百分点。比1月CPI环比涨幅扩多，同比涨幅回 落。 1月CPI环比上涨1.0%,是自2012年2月以来月度环 比涨幅最高值。1月西安居民消费价格同环比均小幅上涨。 其中西安居民消费价格同比上涨1.8%,涨幅比上月缩小 0.2个百分点；环比上涨0.8%,涨幅较上月扩大0.6个百分 点。 国家统计局9日公布2013年3月居民消费价格变动情况， 数据显示，3月居住价格同比上涨2.9%。其中，住房租金 价格上涨3.7%,水、电、燃料价格上涨2.2%,建房及装 修材料价格上涨0.9%。

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西安固定资产投资累计增幅走势

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西安房地产开发投资同比增幅

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西安固定资产投资与房地产投资分析2012年1-12月，全市完成固定资产投资(不含农 户)4165.99亿元，同比增长27.0%。其中工业投 资578.17亿元，增速为44.9%。1-12月，西安市房地产投资总量为1281.90亿元， 同比增长28.6%。

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GDP,固定资产投资与房地产投资房地产投资 固定资产投资

GDP

通过H-P滤波的方法，GDP增长对于房地产投资

的贡献达到20%以上。 固定资产投资对于房地产投资增长率的贡献更是达到了50%以上的贡献。 作为一个关联到许多行业发展的行业，房地产投资带动了诸如建筑业、 钢铁行业和设备制造等行业的发展。过度投资必然导致对这些行业产品 的过度需求, 进而对原材料的供应产生巨大压力，供需矛盾必然引发价格 上涨问题，并引发通货膨胀问题。GDP对于投资的依赖容易导致经济增 长结构的失调。一国经济增长的动力主要来自于消费、投资和进出口贸 易三驾马车。而消费是经济增长的最终动力，对于投资的依赖会导致消 费需求的长期不足，不利于经济的健康增长。

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通货膨胀与房地产价格有学者研究结果表明，房地产价格和通货膨胀之间存在长期稳定的变动关系， 从数值上看，房地产价格的增长速度每上升1个百分点,通货膨胀率则上升 0.3849个百分点。通货膨胀通过两方面影响房地产价格。

成本 通货膨胀率 信贷 房地产价格

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市场分析篇1月西安市场成交环比有所回落， 环比下降 11.74%,价格环比下降7.88%,回落到7458元/ ㎡。物业类型分析来看，住宅成交量环比下降 9.4%,价格环比下降3.52%,办公市场成交量环 比下降52.77%, 价格环比下降13.45%。 3月，一方面开发企业借助“金三银四”的传统 旺季，加大了促销力度，促进西安楼市销量的大 幅上涨；另一方面，迫于税费增加的恐慌心理挤 压部分需求涌入新房市场并加快购房进程。