私募股权融资

私募股权投资：地产融资案例分析

◆白榆

【摘要】私募股权投资是近年来在房地产行业内一种主要的新兴融资方式，本文从私募股权投资的定义出发，结合房地产行业融资发展环境，深入分析私募股权融资的投资者类型及特点，并对私募股权投资的操作模式及流程进行了案例分析，为当前房地产企业资金困境解决提供一种可行的思路和借鉴。【关键词】地产融资

私募股权投资

案例分析

表１

私募股权融资的不同投资者比较

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优势

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劣势

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（２）町能过于注重中期投资圊报而影响企业Ｋ期镱略发展．

（３）愿虑付出的激价通常低于战略投资青．没有被艇台掉购的风险。

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作为典型的资本密集型产业。房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，然而与房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是，我国房地产融资市场的发展却步履蹒跚。对房地产业的持续健康发展带来了不利影响。近年来，国家先后出台一系列宏观调控政策，日趋严格的土地和金融信贷政策使房地产业遭遇了前所未有的资金困境。为了应对融资困局，房地产企业开始探求多元化的融资渠道。除传统的自筹资金和银行贷款外．信托、基金、上市以及私募融资等形式开始频繁地出现在公众视线当中。私募股权投资《Ｐｒｉｖａｔｅ

Ｅｑｕｉｔｙ

战略投瓷者

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通过将被投资企业上市、并购或管理层回购等方式，出售所持股份获利的一种投资方式，是除银行贷款和公开上市（包括买壳上市后的再融资）之外的另外一种主要的新兴融资方式．近年来在国内取得了一定的发展。

一、近年来中国私募股权投资的发展情况

国际私募股权基金蓬勃发展，呈现出资金规模庞大、投资方式灵活等趋势，在并购活动中发挥着越来越重要的作用。亚洲私募股权市场作为全球市场的重要组成部分也在快速发展当中，投资规模由１９９８年的５０亿美元增加到２００５年的２５０亿美元。据清科研究中心调研报告显示，中国已成为亚洲最活跃的私募股权投资市场。

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企业在选择私募股权投资者获取资金支持时。需要考虑以下因素：

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私募股权投资基金在亚洲的投资额

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２００６年上半年．私募股权基金在中国大陆投资了３１家企业，投资总额达到５５．６亿美元．其中超过２５亿美元的资金流向服务行业；２００７年ｌ—１１月，中国大陆地区私募股权投资案例达１７０个。投资总额上升至１２４．９亿美元。

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图３选择私募股权需要主要考虑的因素

目前，活跃在中国房地产行业的外资私募股权基金有摩根士丹利房地产基金、美国雷曼兄弟房地产投资基金、美林投资银行房地产投资基金、高盛房地产投资基金、德意志银行房地产投资基金、瑞士银行房地产投资基金、新加坡政府产业投资公司Ｇ１Ｃ、荷兰ＩＮＧ地产集团等。

三、如何使用私募股权形式融资

通常而言，房地产企业引进私募股权投资基金的基本流程如下：

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在引进私募股权的过程中。企业需要注重项目选择和可行性核查，投资方案设计，法律文件签署．以及积极有效的监管等方面的问题，这些问题

图２私募股权在中国的投资情况

资料来源：清科研究中心二、私募股权投资者的分类

通常是私募股权投资者比较关注的要点。

四、成功案例分析

１．近年来主要房地产企业私募股权融资案例

近年来，中国房地产市场得到海外投资者的广泛关注，美林、雷曼兄弟、德国房地产投资银行、英国Ｇｒｏｓｖｅｎｏｒ、美国凯霄、摩根斯坦利、淡马锡等国际金融机构纷纷投资中国市场。近年来。中国房地产企业通过项目融资、Ｐｒｅ—ＩＰＯ等方式引进私募股权融资的案例不断出现。为企业带来的丰富的资金，下表为近年来部分房地产企业私募股权融资情况：

根据私募股权投资者的战略规划和投资目标，可以将其分为战略投资

者和财务投资者。战略投资者一般指与引资企业相同或相关行业的企业。战略投资者入股引资企业．通常是为了配合其自身的战略规划，因此能够发挥更强的协同效应；财务投资者一般指不专门针对某个行业、投资目的主要是为了获取财务收益的基金。

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私募股权融资

图４企业引进私募股权投资的基本流程表２部分房地产企业私募股权融资情况

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数据来源：中国房地产ＴＯＰＩＯ研究组

２．典型案例分析——鑫苑中国

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鑫苑置业

私募机构：ＥＩ中禹、蓝山中田

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（１）公司简介

鑫苑置业成立于１９９７年，是一家专注于中国二线城市的住宅房地产开发商，专注大型复合社区开发，包括多层公寓建筑、中高层住宅和附属设旌．同时开发小型住宅项目。现已发展成为拥有１１家全资子公司和２家菲控股子公司的大型企业集团。２００７年１２月１３日，鑫苑（中国）置业有限公司（ＮＹＳＥ：ＸＩＮ），在美国纽约证券交易所成功上市。成为第一家在纽约证券交易所上市的中国房地产开发企业。在上市前的私募股权融资和债权融资，对鑫苑置业优化资本结构、扩充土地储备、完善其“零库存”商业模式起到不可或缺的作用，是企业能够顺利登陆纽交所的重要原因。

（２）私募前发展状况

鑫苑置业于２００６年８月引入私募投资者，是其开始于２００６年３月筹备在美国上市计划的重要一步。２００６年前，鑫苑置业主要集中于河南省内发展，土地储备也不大。２００４年和２００５年，鑫苑置业的土地储备面积分别为２２６万平方米和３０５万平方米，２００６年由于开工面积急剧增加，土地储备面积迅速减少．更加大了企业计划上市的难度。为了尽快扩大土地储

备、加快跨区域发展步伐，鑫苑置业急需要资金．而２００６年正是政府为抑制房地产市场过热。出台各项调控政策的一年．融资渠道非常有限。在此条件下．私募股权融资为鑫苑置业提供了新的选择。不但为达到美国资本市场的上市门槛提供了支持，也解决了当前资金压力，为企业进一步发展奠

定了基础。２００４年和２００５年，鑫苑置业的总资产分别为５８１９２万元和８６４１１万元。资产负债率分别为８９．４７％和７９．７５％。私募股权融资以前．资产负债率处于较高水平．企业的财务风险较高，不利于企业上市融资。

（３）私募融资后发展

２００６年８月和１２月，鑫苑置业顺利完成私募，累计融资达７５００万美元，当年末总资产达到１９６２３６万元．增长超过Ｉ倍，资产负债率下降至５６．０２％，降幅超过２０个百分点。鑫苑置业完成私募以后，积极筹备上市事宜。将募集资金用作扩张资金和增加注册资本金。２００６年６月，山东鑫苑置业有限公司成立，注册资本金２０００万元人民币；２００６年１１月２４日，苏州鑫苑置业发展有限公司成立，注册资本２亿元人民币；２００６年１２月７日，安徽鑫苑置业有限公司成立，注册资本２０００万元人民币。２００７年６月１２日．鑫苑置业（成都）有限公司成立，注册资本５０００万元人民币，成为鑫苑置业又一家全资子公司，企业跨区域扩张速度明显加快。至２００７年９月３０日，鑫苑置业拥有１４个在建和拟建项目，规划总建筑面积２．０５３，２７９平方米，土

地储备ｆ拟建项目规划建筑面积）上升至１。２８２，４９８平方米《２００６年末为６５万平方米）。

在临近上市前，２００７年５月，鑫苑置业又从蓝山中国获得１亿美元的私募债权融资，使其资本规模进一步扩大，财务结构更加完善．增强了资本

市场对企业未来发展前景的信心。在美国上市并成功筹资约２．９９５亿美元。为企业未来发展带来资金的同时，更为企业有效利用国际资本市场各种融资工具提供了可能．为企业未来发展打下了坚实的基础。

参考文献：

［１］张红，殷红．房地产金融学．北京：清华大学出版社，２００７．［２］王化成．财务管理学（第四版）．中国人民大学出版社，２００６．

［３］周春生．融资、并购与公司控制（第二版），北京大学出版杜，２００７．［４］陈玲玲．房地产开发企业资信等级评价体系．清华大学土木工程

系，１９９９．

［５］刘力．公司财务（第三版）．北京大学出版社．

（作者单位：广东省长火发展投资彳『限公司）

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私募股权投资:地产融资案例分析

作者：作者单位：刊名：英文刊名：年，卷(期)：引用次数：

白榆

广东省长火发展投资有限公司商情

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参考文献(5条)

1.张红,殷红.房地产金融学.北京:清华大学出版社,2007.2.王化成.财务管理学(第四版).中国人民大学出版社,2006.3.周春生.融资、并购与公司控制(第二版).北京大学出版社,2007.4.陈玲玲.房地产开发企业资信等级评价体系.清华大学土木工程系,1999.5.刘力.公司财务(第三版).北京大学出版社.

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