第二章 房地产开发与经营程序

房地产开发与经营

第二章

房地产开发与经营程序

房地产开发与经营

周小平 北京师范大学

主要内容 2.1 房地产开发与经营程序的演变 2.2 土地储备开发程序概述 2.3 房地产二级开发程序概述

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§2.1 房地产开发与经营程序演变2.1.1

房地产开发行业相关政策的变化土地使用权获取方式发生变化

自有资本金比例提高 房地产开发经营业务链的分割重整

房地产开发经营程序发生变化

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(1)土地使用权获取方式发生变化 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(11号令) 《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况 执法监察工作的通知》(71号令)

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)

房企在土地一级市场只能通过招标、挂牌和拍卖方 式取得土地使用权或通过二级市场与股权市场获取 使用权

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知识卡片：土地一级市场

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土地使用权出让市场，国家通过其指定 的政府部门将城镇国有土地或农村集体 土地征用为国有土地后出让给使用者市 场

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(2)自有资金比例提高

中国银行和国务院相继于2003年、2004年分别颁 布121号文与13号文，提高了房地产开发项目(不含 经济适用房项目)资本金比例，并且禁止商业银行向 房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。 迫使房地产企业更加关注项目的可行性和风险

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(3)房地产开发经营业务链的分割重整 过去房企获得毛地、生地开始，自行拆迁为熟地，进行商 品房建设 新业务链变为土地储备开发与商品房开发经营两条相互衔 接的业务链 新业务链中的土地储备开发和房地产二级开发均大量引 入 市场竞争机制 新的业务链组合加强了政府对房地产行业的宏观调控能 力

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(4)房地产开发经营程序发生变化

过去，房地产开发企业多是先办理选址意见书后再办 理土地出让手续。 现在，通过土地一级市场获取的土地已经经过了土地 储备开发，这些土地在土地储备开发阶段已经完成了 规划意见书的办理。

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2.1.2 房地产开发与经营原有程序及其问题(1)房地产开发与经营原有程序简介 第一阶段：投资决策分析:寻找投资机会、选择、可行报告报批 第二阶段：土地使用权获取：征地、拆迁补偿、土地平整、产 权过度 第三阶段：前期准备(资金筹措、项目招投标、规划设计) 第四阶段：建设施工(申领建设工程开工证、建设项目管理、 竣工验收) 第五阶段：销售(销售团队的组织、销售计划

与策略的制定、 预售许可证的申领、广告宣传、销售谈判) 第六阶段：物业管理

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(2)房地产开发与经营原有程序存在的问题 原有的房地产开发与经营程序是建立在土地市场存在协 议出让、毛地出让的基础上的，主要存在下列问题： 征地拆迁方式与国家法律相违背 划拨土地直接进入房地产开发市场突破了划拨土地的权限 不利于城市规划政策的落实与土地集约利用 不能体现公平竞争原则并造成国有资产流失 延长了房地产开发周期，增加了投资开发风险

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征地拆迁方式与国家法律相违背

《中华人民共和国土地管理法》:国家 为了公共利益的需要，可以依法对土地 实行征收或征用并给与补偿

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划拨土地直接进入房地产开发市场 突破了划拨土地的权限

划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用 权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权 中华人民共和国土地管理法》第五十四条和《中华人民 共和国城市房地产管理法》第二十三条规定，下列建设 用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式 取得：(一)国家机关用地和军事用地；(二)城市基 础设施用地和公益事业用地；(三)国家重点扶持的能 源、交通、水利等基础设施用地；(四)法律、行政法 规规定的其他用地。 划拨土地使用权人对土地有占有、使用和部分收益权利， 但无处置权

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2.1.3 房地产开发与经营新程序及其特征(1)房地产开发与经营新程序简介 土地储备开发阶段 准备工作 行政审批 项目实施与交付

房地产二级开发阶段 投资决策 前期工作 项目管理 经营与物业管理行政审批

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(2)房地产开发与经营新程序的特征 土地开发市场脱离了土地供应市场

土地供应更加透明化 程序更加简练，更有利于监管 有效减轻了房地产开发经营成本并降低风险

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§2.22.2.1

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