世联-东莞市虎门金洲村项目定位及物业发展建议

时间：2025-04-30

虎门金洲村项目

定位及物业发展建议

前言地块占地：34842㎡容积率：≤ 2.5 建筑密度：≤ 25%

东莞“地王”的诞生：2007年1月18日下午，在东莞市土地交易中心举行的土地交易会上，本项目地块以3.06亿元成交，创东莞土地拍卖商住地楼面地价最高纪录： 3513元/㎡。

核心问题：在目前虎门市场最高房价不超过5500元/㎡、区域内主干道商铺价格为20000元/㎡左右的情况下，如何通过定位与合理的物业发展建议实现项目“地王”价值？

——一切以“提升品质、提升价值”为中心

本报告是严格保密的。

思路与解决模型

项目发展空间市场判断(趋势/竞争) 地块资源条件方向选择小户型

项目限制条件

地块

企业目标

高端中小户型大户型

基本面 (政策)

定位选择建筑规划产品组合

开发节奏本报告是严格保密的。

报告大纲

P.1:房地产市场分析

P.2:项目本体分析

P.3:项目定位

P.4:物业发展建议本报告是严格保密的。

P.1.1:房地产市场分析

虎门经济——千强镇之首2005年虎门GDP127.43亿元，户籍人均GDP10.68万元，成为全国千强镇之首。

1994年虎门以1.85亿元财政收入成为全国乡镇财政收入之首， 2005年工商税收26.65亿元，镇本级可支配财政收入8.77亿元

2005年年末各项人民币存款余额262.96亿元，为东莞各镇之首。

2005年社区居民人均纯收入11285元，同年被评为“全国小康建设明星镇标兵”。虎门目前有1500多家外商投资企业，18000多家民营个体企业，形成包括服装、电子信息、汽车、物流、会展、生物工程等30多个行业，6万多个品种。

强劲的经济发展为房地产发展提供有力的支撑。本报告是严格保密的。

P.1.1:房地产市场分析

虎门八大产业集群

一是企业集群：全镇拥有上规模的制衣厂1200多家，其中外商投资企业300多家，民营企业600 多家二是市场集群：自1993年富民时装城开业以来，虎门现已拥有大型专业服装批发市场21个，大中型布料市场9个，市场总面积35万平方米三是店铺集群：专营服装的店铺已达近万间四是业者集群：全镇65万常驻人口中服装从业人员达35万人五是客户集群：每天10余万客商形成了巨大的人流，使虎门服装不仅销往国内各地，还有近1/3 远销欧美、亚太各国和港澳台地区六是运输集群：有配套完善的托运公司30多家，随时按南来北往的客商

要求，通过海、陆、空不同渠道，把货物发运到全国及转运到世界各地七是配套集群：以服装生产为核心，已形成织布、定型、拉链、漂染、刺锈等配套工厂近百家；并有上百家广告企划、文化传播、网络公司相继出现，为品牌经营和提升企业素质服务八是产品集群：以生产女装为主、男装为辅；休闲装为主、正装为辅；老少兼具、时尚流行本报告是严格保密的。

P.1.1:房地产市场分析

客户群规模

全镇65多万人中，服装从业人员达35多万人；每天8-10万客商来虎门形成了巨大的人流虎门企业高级管理人员与主要服装设计与生产管理人才近万人，其中服装生产主管数量较大。外地来虎门从事工商业的人士较多，铺位业主就超过2万名，其中仅富民服装市场培养的百万富翁就超千人。外来工商业户来虎门安家落户越来越多，成为虎门房地产持续发展的重要支撑力量。台资企业:378家

7 各产业集群培育了大批有投资理念、购买力强的财富阶层。本报告是严格保密的。

P.1.1:房地产市场分析

购买力对比镇比较项目镇区生产总值(万元)

虎门2006年地方财政收入预算：875737万元，同比增长12.23% 虎门2007年目标：生产总值增长15% 镇本级可支配财政收入增长15% 社会消费品零售总额增长10% 外贸出口总额增长12% 实际利用外资增长8.5% 居民人均纯收入增长8%

虎门

长安

大岭山 552553 62602 9696 366132

厚街 1038109 139270 11848 1118757

沙田 369996 57522 7293 182078

1274265 1337428 221726 15897

镇区农村纯收入(万元) 177454 农民人均纯收入(元) 11285

城乡居民储蓄存款余额 (万元)