轨道交通对住宅价格和土地开发强度的影响

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第65卷第2期2010年2月

地理学报

ACTAGEOGRAPHICASINICA

Vol.65,No.2Feb.,2010

轨道交通对住宅价格和土地开发强度的影响

———以北京市13号线为例

谷一桢1,郑思齐2

(1.北京市城市规划设计研究院详细规划所，北京100045；

2.清华大学房地产研究所，北京100084)

摘要：理论分析表明，轨道交通对郊区住宅价格的影响要大于城市中心区。针对北京市地铁13号线周边住宅的实证研究结果验证了这一理论。在郊区，轨道交通站点周边1km内的住宅价格要比1km外高出近20%，而在中心区这一效应并不显著。此外，随着城市交通网络的完善，13号线对住宅价格的影响在开通2年后不再显著。同时，轨道交通在两个方面对城市的土地开发强度产生显著影响。13号线的建设推动了北京市土地开发向北部郊区的跳跃式发展；同时抬高了郊区轨道交通站点周边的土地开发强度—与13号线郊区站点的距离每缩短

3.3km，住宅项目的容积率提高1.0。本研究的定量分析结论能够为“交通引导开发”(TOD)

的城市空间发展战略，以及轨道交通的费用效益分析和“溢价回收”策略提供决策支持。关键词：轨道交通；住宅价格；土地开发强度；特征价格法；分市场；北京

1引言

轨道交通对城市空间结构和房地产市场的影响一直都是城市经济学和城市交通等领域研究的热点。首先，交通设施和土地利用的互动关系构成了城市经济学理论发展的基础[1]，这促使学者们开展实证研究对各种理论假设进行验证。其次，城市规划长期以来过于注重土地利用及居民出行对交通设施的需求，忽视了交通对于城市建设的引导作用。“交通引导开发(TOD)”战略的提出正是对该问题的积极回应。为此，我们需要了解轨道交通对土地开发强度和价格的可能影响。另外，在城市建设的实践中，如何对轨道交通的成本和效益进行评价，以及如何为高额的建设成本进行融资也是公共部门和私营部门讨论的热点问题。城市轨道交通所产生的效益主要体现为站点周边的土地增值和土地开发强度提高。因此，无论是从政策评估还是基础设施融资(ValueCapture，“溢价回收”)的角度，都需要对这种外部效益进行定量评估。

从已有的文献看，尽管大多数研究(如Benjamin和Sirmans[2]，Al-Mosaind等[3]，Voith[4])都发现轨道交通对房地产价格产生了积极的影响，但也有一些研究(如Gatzlaff和Smith[5]，Cervero和Landis[6])得出了不同的结论[7-8]。Kim和Zhang[9]指出，分市场效应是导致研究结论不一致的重要原因。对轨道交通而言，分市场效应意味着轨道交通的影响在不同区位并不相同。这样，样本分布将对研究结果产生较大的影响。Kim和Zhang基于竞租模型[10]，从理论上证明了轨道交通在中心城区能够更大提升房地产的价格(效应I，图1)。他们对于韩国首尔商业物业的实证研究也证实了这一结论。但不少学者[11]则持相反的观点，理由是轨道交通在中心区所带来的边际交通成本的下降一般要小于郊区(效

收稿日期：2009-05-31;修订日期：2009-12-10

基金项目：国家自然科学基金项目(70973065)[Foundation:NationalNaturalScienceFoundationofChina,No.70973065]作者简介：谷一桢(1978-),男,工程师,主要研究方向为城市经济学和城市规划。E-mail:yizhengu@http://

郑思齐(1977-),女,副教授,博士生导师,主要研究方向为住房经济学和城市经济学。213-223页

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应II，图1)①。

针对这两种相反的观点，我们认为，不同区位的分市场效应实际上是以上两种效应共同作用的结果。这也能够很好地解释轨道交通对不同类别物业价格影响特点的不同。商业办公、住宅等部门竞租曲线梯度的差异使得两种效应的相互大小发生了根本性的变化。对于竞租曲线梯度较陡的商业办公物业，效应I的作用要大于效应II，使得其价格增幅在中心区更大；对于竞租曲线较平缓的居住物业，效应II则占据了上风，使得其价格在郊区增长更大(图2)。针对北京市八通线的实证研究[12]也与理论预期相符。轨道交通在远离市中心的通州区对住宅价格产生了显著的影响，而在靠近中心的朝阳区影响并不显著。利用1999-2006年间北京市地铁13号线周边的住宅楼盘数据库，本文对以上观点再次进行了验证。另外，随着交通网络的完善，轨道交通可达性的相对价值降低，其对房地产价格的影响将逐渐减弱。本研究也分析了轨道交通的影响在时间上的变化趋势。

(a)效应I

图1效应I(a)和效应II(b)

Fig.1EffectI(a)andEffectII(b)

(b)效应II

X (a)

(b)

图2轨道交通对商业办公物业(a)和居住物业(b)的不同影响特点

Fig.2Differentimpactsofrailtransitoncommercial(a)andresidential(b)properties

①轨道交通“相当于”缩短了特定区位到市中心的距离。效应I：由于竞租曲线的凸性，到市中心的距离

同样减少△X，中心区物业价值的增幅△RC要大于郊区的增幅△RS。效应II：轨道交通所“缩短”的

增幅△RS将大于中心区物业价值的增幅△RC。

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