房地产组织能力建设与卓越运营管理模式

房地产组织能力建设与卓越运营管理模式---房地产企业管理提升交流

北京钧涵基业企业管理顾问有限公司 2010年7月

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房地产战略与核心能力的思考 核心能力与运营体系---组织设计 核心能力与运营体系---运营与监控 关于标杆学习的思考

中国的房地产已经从经济问题变成了政治问题，短期内随着最严厉的调控政策 的不断出台，房地产市场将会出现调整的态势， 经济对房地产已经高度敏感，政策就像一根敏感的弦—5月24日与5月25日的股市因为发改委的一句话大起 大落； 调控政策直指投机性需求，一线城市一手房成交量大幅下滑，二手房交易价格明显松动

短期内由于开发商手中现金较为充裕，价格将有一段时间的胶着和博弈，但随着以恒大全国统一八五折为标志的降价行动的开始意味着房价开始松动

房价问题已经从单纯的经济问题变成了复杂的政治问题，房价不下调不足以平民怨

但是，多种因素决定了房地产中长期仍然看好

我国城市化水平距离国际水平仍有较大差距，城市化进程发展将极大推动房地产业的发展； 受“人口红利”因素影响，未来20-30年房地产业发展前景良好； 我国目前人均GDP的发展阶段，支持房地产发展的需求旺盛； 中国土地资源的极度缺乏将极大推动土地成本和房地产市场总体价格的不断上涨； 中国受传统消费观念的影响，房地产市场的需求在中、长期也会保持上升；

我国的城市化水平距离国际水平仍然很低，城市化进程是房地产的根本驱动力国际城市化发展水平

100% 80% 60% 40% 20% 0%中国 国际平均水平

95% 85%

我国城市化率距离发达国家、 甚至国际平均水平还有很大差 距； 我国的城市综合承载力不充分， 城市化水平仍处在初级向中级 转变的过程中；

55% 45%

发达国家

美国

根据战略，中国的城市化发展中国城市化进程80% 60% 40% 20% 0% 目前 2020年 2050年 45% 55% 75%

的进程至少需要20~30年或者 更长的时间，仅城市化一项， 我国每年将新增房地产需求2 亿平方米，房地产市场发展前 景广阔；

人口红利的利好因素支持房地产市场中、长期向好

2010年前

2010-2025年

35-45岁群体的住房改 善需求需求主体

婚龄人口的刚性需求再度增加

中产阶层崛起及贫富差距拉大，导致社会游资充裕，住房投 资需求持续升温 50岁以上群体对于住房的改善需求

我国的人口结构已经由50年到80年的“人口负债期”转入“人口红利期”(这一阶段的主要特 征是因人口结构变化所导致的高储蓄、高投资和高经济增长)

我国目前人均GDP的发展阶段，支持房地产发展的需求

旺盛，房地产市场中长期处 于上升通道中

人均GDP 房地产投资占GDP 的比重 住宅产业发展情 况

1400美元以下

1400-8000美元

8000美元以上

2%住房还不能成为 大众消费品

8%普通大众对于住 房改善需求增加

3-5%住房普及化，房地 产对于经济的带动 作用减弱

世界银行认为，一般来讲，房地产投资与GDP之比会随着人均GDP的增长而呈倒U形 ，我国 目前正进入稳定高速发展期，普通大众对住房改善需求明显增加(2008年我国人均GDP为 3300美元)

国家土地政策中的18亿亩耕地红线在资源端构成很大的压力，中国土地资源的 极度缺乏将极大推动土地成本和房地产市场总体价格的不断上涨中国耕地存量变化情况20 19.5 19 18.5 19.51 18 17.5 17 18.31 18.27 18

1996年

2006年

2007年

20XX年

中国是人口大国，从保障粮食安全和社会稳定的要求出发，必须确立粮食基本自给的方针，18亿亩耕地 是一个具有法律效力的约束性指标，是不可逾越的一道红线。 耕地存量，2006年比1996年减少1.2亿亩，年均减少1200万亩；2007年比2006年减少460万亩；按照年均减 少300万亩的保守估计，只能用到2016年；按照2020年计算，平摊到每年只有200万亩可用；根据2009年全 国城市建设用地审批情况看，新增建设用地中80%都来自农村集体土地，坚守18亿亩耕地的任务将极为艰 巨。 此外，2050年前需要完成1.6亿亩退耕任务，“十一五”期间已完成8065万亩，未来退耕任务一项就将突 破18亿亩的耕地红线。因此，中国土地资源的稀缺性可见一斑。 8

中国受传统消费观念的影响，使得需求比国外同等发展阶段的国家更加放大，房 地产市场的需求在中、长期也会保持上升国家 中国 英国 美国 法国 城市居民住房自有率(近几年的统计结 果) 82% 70% 60%(其中曼哈顿仅为10%,次贷危机进 一步降低了住房自有率) 55%

荷兰 德国

50% 42%

中国人普遍的购房置业的消费心理明显高于对于房屋租赁的心理预期。所以，受传统消费观念的 影响，房地产市场的需求在中、长期也会保持上升。

从竞争趋势来看，不容忽视的是，行业集约整合的趋势会越来越明显，行业集 中度会进一步增加 2009年万科销售额、销售面积双冠称雄，绿城、保利、绿地、中海新晋400亿销售额行 列 从2008年到2009年，万达、世纪金源、华润、中心、华侨城、招商局、融侨、SOHO、远 洋、星河湾、首创、金融街、大华、金科成功晋级

2009年中国房地产销售额百亿企业销售额700 600 500 400 300 200 100 0万 科 绿 城 保 利 绿 地 中 海 …… 此处隐藏：2543字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……