中兴通讯股份有限公司认股权与债券分离交易的可

万科企业股份有限公司公司债券2009年跟踪评级报告

发行主体 担保主体 发行规模 存续期限

万科企业股份有限公司 中国建设银行股份有限公司 无担保人民币29亿元 有担保人民币30亿元 2008/09/05—2013/09/05

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基本观点

2008年，在中国房地产市场经历大幅调整的背景下，作为中国房地产行业龙头的万科企业股份有限公司（以下简称“万科”或“公司”）其业务运营保持稳定，市场地位持续巩固。同时，通过对国家政策和市场变化趋势的准确把握，公司对其销售策略和购地政策进行了相应调整。一方面，公司通过灵活的价格策略实现了资金的快速回笼，另一方面，公司明显减少了购地规模，使其货币资金规模维持在一个较高水平，为应对行业可能的持续调整和未来可能面临的扩张机会做好了相应的资金储备。此外，我们也注意到，行业的调整使得公司的销售业绩同比有所下滑，公司对几块高价购得的土地计提了跌价准备，使得净利润受到一定影响。此外，公司债券的发行和银行借款的增加使得公司的财务杠杆率有所提升。我们认为，尽管近期房地产行业政策有所转暖，市场交易量在2009年前两个月有所回升，但短期内行业的发展趋势仍不明朗，较大的存货压力和较高的杠杆比率仍是公司当前面临的主要挑战，也是影响公司信用水平的重要因素。

综上，中诚信评估维持本次公司有担保债券信用等级为AAA，无担保债券信用等级AA，维持公司主体信用等级AA，评级展望为稳定。中国建设银行股份有限公司为此次债券中的30亿元提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。

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首次评级时间 2008/04/10

无担保债项级别AA

首次评级结果 有担保债项级别AAA

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主体级别AA 评级展望：稳定

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无担保债项级别 AA

跟踪评级结果 有担保债项级别 AAA

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主体级别 AA评级展望：稳定

概况数据

万科企业

所有者权益（亿元） 总资产（亿元） 总债务（亿元） 营业总收入(亿元) 营业毛利率(%) EBITDA（亿元） 所有者权益收益率(%) 资产负债率（%） 总债务/EBITDA (X) EBITDA利息倍数(X)

2006

174.54 499.20 132.58 179.18 36.15 36.55 13.88 65.04 3.63 6.42

2007

339.20 1000.94 249.77 355.27 41.99 82.95 15.68 66.11 3.01 6.06

2008

388.19 1192.37 328.10 409.92 39.00 74.10 11.95 67.44 4.43 3.01

中国建设银行

净利润（亿元）

2006

463.22

2007

690.53

2008.6

586.92

资产总额（亿元） 54485.11 65981.77 70577.06

所有者权益（亿元） 3302.04 4209.77 4540.30贷款余额（亿元）

27959.76 31832.29 34459.65

不良贷款率（%） 3.29 2.60 2.21资本充足率 (%)

12.11 12.58 12.06

优 势

¾ 公司对国家政策和市场变化保持了持续的敏感

度。通过对国家政策和市场变化趋势的准确把握，公司对其销售策略和购地政策进行了相应调整，在行业调整的背景下业务运营保持稳定，市场地位得到巩固，2008年公司的市场销售份额从2.07%提高到2.34%。

¾ 较为充足的现金储备使公司能更为灵活的应对

行业可能的持续调整和把握未来可能面临的扩张机会。公司通过灵活的价格策略实现了资金的快速回笼，并且明显减少了购地规模，加之增加银行贷款和成功发行公司债券，公司拥有了较为

分 析 师

杨 柳 lyang@http:// 王 娟 jwang@http:// Tel：(010)66428855

Fax：(010)66420866

2009年3月20日

本报告表述了中诚信评估对本期债券的评级观点.仅供参考.并非建议投资者买卖或持有本债券。

中兴通讯股份有限公司认股权与债券分离交易的可

充足的货币资金，截至2008年末，公司货币资金规模为199.78亿元。较充足的现金储备使其在短期内行业前景不甚明朗的背景下，战略把握上更具灵活性。

¾ 项目区域布局更趋合理。珠三角、长三角和环

渤海地区的项目分布更加均衡，公司在全国的分散布局有利于平抑区域市场波动对公司整体的影响。

关 注

¾ 行业运行环境仍不乐观。尽管近期房地产行业

政策有所转暖，市场交易量在2009年前两个月有所回升，但短期内行业的发展趋势仍不明朗，全球金融危机下的消费者信心仍旧低迷，行业整体运行环境仍不容乐观。

¾ 销售业绩下滑，盈利能力面临下降压力。2008

年公司住宅的销售面积和销售收入较2007年分别下降了9.2%和8.6%；净利润为46.40亿元（含少数股东损益），同比下降了12.74%；营业毛利率为39%，同比下降了近3个百分点。预计2009年在市场房屋售价下行及高价土地陆续进入销售期的双重影响下，公司的毛利率有进一步下滑的风险。

¾ 存货周转压力较大，同时，面临继续计提存货

跌价准备的风险。2008年末公司存货余额为858.99亿元，同比增长了29.22%，存货周转率降至0.33， 存货周转压力较大。同时，公司2008年计提了12.31亿元存货跌价准备，如果2009年商品住宅市场价格和土地价格进一步下行，公司将面临继续计提存货跌价准备的风险。

¾ 偿债压力增大，杠杆比率上升。2008年公司短

期债务增至2007年的2.07倍，短长期债务比上升至 …… 此处隐藏：16533字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……