板块与区域发展研究模式

由于城市的发展是向外扩展,最富裕的家庭迁到了市区边缘的最新住宅中,原来的住房有收入较低的家庭居住。依次类推,市中心最旧的住房由最贫困的家庭居住。最后,直到市中心的旧房被拆除,成为中央商业区的组成部分。另外,由于市中心的地租较高,人均居住面积小,政府会帮助收入较低的住户迁出,最后形成范围比较大的中心商业区。

岭南（大学）学院 经济管理系 房地产经营管理专业

九七级中山大学

由于城市的发展是向外扩展,最富裕的家庭迁到了市区边缘的最新住宅中,原来的住房有收入较低的家庭居住。依次类推,市中心最旧的住房由最贫困的家庭居住。最后,直到市中心的旧房被拆除,成为中央商业区的组成部分。另外,由于市中心的地租较高,人均居住面积小,政府会帮助收入较低的住户迁出,最后形成范围比较大的中心商业区。

现阶段广州大型住宅小区投资地块发展潜力研究分析

小组成员： 陈永 李志东 黄智

陈慧雅 樊肖瑜 朱嘉红

郑瑞锦

首先我们必须根据城市结构理论来认识一下广州的城市结构：

一、城市结构理论

（一）同心圆理论；

１、中央商业区、商店、服务业、金融业、占地面积不大的工厂，地租较高。 ２、转移区：公用服务业、批发为主。

３、低收入住宅区：轻工业和住宅 特点：地租低，拥有大量工人，交通条件好。 ４、中等收入住宅区：白领阶层聚集的地区，相对的商业也比较发达。

５、高收入住宅区：市郊，主要是独立的住宅，居民以车代步，工作单位往往在中央商业区或转移区，故又称为通勤住宅区。

（二）辐射或轴向发展理论：

１、一条河流可以将同心圆变成

２、公路和铁道的建设使同心圆区的形状像海星一样，主要的运输路线像其触手。

因交通使在一些方向上单位货运的运费要比别

的方向低，因为旅程是从时间上来讲，同心圆市根

据到市中心的距离来定，而轴向结构是按时间、可

达性而定。

（三）扇型理论：

１、它允许更不规则的模式的发展。

事实上，扇型区可以用聚集经济的因素来解释：望付出较高的租金而与有类似收入、活在一起。

由于城市的发展是向外扩展,最富裕的家庭迁到了市区边缘的最新住宅中,原来的住房有收入较低的家庭居住。依次类推,市中心最旧的住房由最贫困的家庭居住。最后,直到市中心的旧房被拆除,成为中央商业区的组成部分。另外,由于市中心的地租较高,人均居住面积小,政府会帮助收入较低的住户迁出,最后形成范围比较大的中心商业区。

（四）摩擦成本假说：

该理论的一个命题是：在任何城市区内。竞争使该区整个总地块租金和运输成本达到最小的土地利用模式。 忽略了不同“岁入”。

（五）多核心理论：

C.D.Hawis ，E.L.Ullmm认为城市的同心圆模式应不止一个圆心，而存在一系列的核心（具有不同功能的核心，不同文化氛围的核心）。

二、住宅区位的过滤理论：

由于城市的发展是向外扩展，最富裕的家庭迁到了市区边缘的最新住宅中，原来的住房有收入较低的家庭居住。依次类推，市中心最旧的住房由最贫困的家庭居住。最后，直到市中心的旧房被拆除，成为中央商业区的组成部分。另外，由于市中心的地租较高，人均居住面积小，政府会帮助收入较低的住户迁出，最后形成范围比较大的中心商业区。

三、对这些理论的应用解释

１、由于我国是社会主义国家，我国的城市并没有像西方国家那样按完全经济规律发展。然而，由于我国采取了的市场经济运行已二十年，即使有政府宏观规划失误因素，但仍然在总体上受到经济发展的制约。即城市在发展趋向上接近西方城市结构理论。如，广州郊区针对白领开发的楼盘，曾以老城区“破、旧、吵、脏、乱、差”为宣传背景，提出“城里人住到乡下去”的口号。

２、我国改革开放二十年来，人们收入差距在扩大，贫富悬殊加大，虽然还没有形成具有一定规模的各个收入层次，但有收入分层现象，如：比较明显的高收入群体和一般的白领阶层。从人以群分的角度，房地产开发商产生了对生活方式进行挖掘细分的开发思路，有起初针对暴发户开发的顺德碧桂园，针对富豪开发的白云堡豪苑、二沙岛别墅区、南海的穆天子山庄，由针对白领一大批郊区住宅（广州碧桂圆、丽江花园等）。所以我们需要应用城市结构理论来认识各个区域所适合的开发方式。

四、对城市结构理论应用在广州城市结构中的修正

１、由于上述理论没有把江、河、山的天然隔断考虑在内，而广州有白云山又有珠江，因此了解广州的城市结构必须考虑白云山北面被隔断，海珠区、芳村区、以及即将划入广州的番禺北部被珠江所隔开。对于珠江隔断，可以通过建桥来解决，但现在过桥要交过桥费，因而过桥费成为一个替代隔断，影响着广州的南部开发。现在广州正在讨论过桥费采用年卡制度，如果这一制度能得到实现，将会进一步影响广州的房地产的开发格局。

２、区以环境赢得业主的青睐，但由于山、水的特殊地理环境影响，在城市地 …… 此处隐藏：7434字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……