板块与区域发展研究模式

发布时间：2024-11-21

由于城市的发展是向外扩展,最富裕的家庭迁到了市区边缘的最新住宅中,原来的住房有收入较低的家庭居住。依次类推,市中心最旧的住房由最贫困的家庭居住。最后,直到市中心的旧房被拆除,成为中央商业区的组成部分。另外,由于市中心的地租较高,人均居住面积小,政府会帮助收入较低的住户迁出,最后形成范围比较大的中心商业区。

岭南（大学）学院经济管理系房地产经营管理专业

九七级中山大学

现阶段广州大型住宅小区投资地块发展潜力研究分析

小组成员：陈永李志东黄智

陈慧雅樊肖瑜朱嘉红

郑瑞锦

首先我们必须根据城市结构理论来认识一下广州的城市结构：

一、城市结构理论

（一）同心圆理论；

１、中央商业区、商店、服务业、金融业、占地面积不大的工厂，地租较高。２、转移区：公用服务业、批发为主。

３、低收入住宅区：轻工业和住宅特点：地租低，拥有大量工人，交通条件好。４、中等收入住宅区：白领阶层聚集的地区，相对的商业也比较发达。

５、高收入住宅区：市郊，主要是独立的住宅，居民以车代步，工作单位往往在中央商业区或转移区，故又称为通勤住宅区。

（二）辐射或轴向发展理论：

１、一条河流可以将同心圆变成

２、公路和铁道的建设使同心圆区的形状像海星一样，主要的运输路线像其触手。

因交通使在一些方向上单位货运的运费要比别

的方向低，因为旅程是从时间上来讲，同心圆市根

据到市中心的距离来定，而轴向结构是按时间、可

达性而定。

（三）扇型理论：

１、它允许更不规则的模式的发展。

事实上，扇型区可以用聚集经济的因素来解释：望付出较高的租金而与有类似收入、活在一起。

（四）摩擦成本假说：

该理论的一个命题是：在任何城市区内。竞争使该区整个总地块租金和运输成本达到最小的土地利用模式。忽略了不同“岁入”。

（五）多核心理论：

C.D.Hawis ，E.L.Ullmm认为城市的同心圆模式应不止一个圆心，而存在一系列的核心（具有不同功能的核心，不同文化氛围的核心）。

二、住宅区位的过滤理论：

由于城市的发展是向外扩展，最富裕的家庭迁到了市区边缘的最新住宅中，原来的住房有收入较低的家庭居住。依次类推，市中心最旧的住房由最贫困的家庭居住。最后，直到市中心的旧房被拆除，成为中央商业区的组成部分。另外，由于市中心的地租较高，人均居住面积小，政府会帮助收入较低的住户迁出，最后形成范围比较大的中心商业区。

三、对这些理论的应用解释

１、由于我国是社会主义国家，我国的城市并没有像西方国家那样按完全经济规律发展。然而，由于我国采取了的市场经济运行已二十年，即使有政府宏观规划失误因素，但仍然在总体上受到经济发展的制约。即城市在发展趋向上接近西方城市结构理论。如，广州郊区针对白领开发的楼盘，曾以老城区“破、旧、吵、脏、乱、差”为宣传背景，提出“城里人住到乡下去”的口号。

２、我国改革开放二十年来，人们收入差距在扩大，贫富悬殊加大，虽然还没有形成具有一定规模的各个收入层次，但有收入分层现象，如：比较明显的高收入群体和一般的白领阶层。从人以群分的角度，房地产开发商产生了对生活方式进行挖掘细分的开发思路，有起初针对暴发户开发的顺德碧桂园，针对富豪开发的白云堡豪苑、二沙岛别墅区、南海的穆天子山庄，由针对白领一大批郊区住宅（广州碧桂圆、丽江花园等）。所以我们需要应用城市结构理论来认识各个区域所适合的开发方式。

四、对城市结构理论应用在广州城市结构中的修正

１、由于上述理论没有把江、河、山的天然隔断考虑在内，而广州有白云山又有珠江，因此了解广州的城市结构必须考虑白云山北面被隔断，海珠区、芳村区、以及即将划入广州的番禺北部被珠江所隔开。对于珠江隔断，可以通过建桥来解决，但现在过桥要交过桥费，因而过桥费成为一个替代隔断，影响着广州的南部开发。现在广州正在讨论过桥费采用年卡制度，如果这一制度能得到实现，将会进一步影响广州的房地产的开发格局。

２、区以环境赢得业主的青睐，但由于山、水的特殊地理环境影响，在城市地理中心也有高收入住宅区，如二沙岛，而白云山脚出现白云堡豪苑高收入住宅区。

３、中国人地理位置观念和区域文化因素对城市结构的影响也需考虑在内。例如：“宁要河北一张床，不要河南一间房”，荔湾区人留念西关的情结,芳村在广州人心目中的荒凉形象仍难抹去等都可以说明这一影响。

４、中国城市是近二十年才发展起来的，市区的许多住宅都已陈旧，应该翻新。而由于原来道路规划的眼光放的不远，使得老城区道路不断翻新，同时地铁的新建，都引起大批老城区的住宅拆迁。另外，老城区工厂的拆迁也提供了大量的大面积的土地。住宅的翻新、道路地铁的新建和工厂的拆迁，产生大量新的住宅，而这部分新的住宅吸引了部分的高收入者。这也是为什么广州老城区有些住宅特别昂贵的原因之一，如地处闹市价格特别高的锦城花园。

五、广州城市结构分析图如下页：

注：1、2、3、4、5所表意思与同心圆理论相同，发展大型住宅小区，土地潜力最可挖的是4、5两部分；3为老城区，因交通拆迁或工厂拆除能获得一些面积比较大的土地

六、分析：

从我们画出的广州城市结构图中，我们可以看出：

１、高收入居住区域亟待形成

对高收入阶层，他们的住宅区在广州是以线和点出现的。线是以市内的一线江景、山景为主；点则是出现在较远的地方，如：顺德碧桂园、南海穆天子山庄、花都的芙蓉花园、番禺的洛溪地区的一批与中低层住宅混杂的别墅小区等。由此看出高收入小区比较稀落。对于现阶段，有些发展商已发现了广州别墅处于稀缺状态。近两年接连推出了大批别墅，如洛溪新城原来是针对白领，后来调整小区规划，推出了海棠居别墅，而近期推出的华南碧桂园亦以别墅为主打市场。

从图中，我们可以看出，中等收入住宅区正在扩大，这种扩大趋势说明中等收入的人数正在扩大。在这个知识经济时代，定然有一大批人会从白领成长为高收入阶层，他们对高收入的住宅区的需求量必然加大。另外，由中国传统的家庭观念决定高收入家庭对大面积住宅需求量大，因此能提供大面积住宅的郊区高收入居住区需求量在不断加大，并且需要一个区域给以支撑。

２、海珠区白领市场大有潜力

对于中等收入者，大部分集中在新兴的住宅区：天河。受珠江隔断影响而发展受限制的海珠区，现在大部分为工厂和低收入住宅区，但随着内环路打破南北格局，使南北交通顺畅，同时随着过桥费问题的解决，海珠区在未来将会成为一个新的中等收入居住集中地。

况且，海珠区还有大片工厂拆迁地和农地，其大量土地储备为其未来发展奠定了基础，所以海珠区白领市场大有潜力。

3、传统商业区与现代商业区周围的住宅开发形式不同

属于现代商业区的天河体育中心周围开发的是以中等收入为主的住宅小区、公寓，其中一部分主要为在写字楼工作的白领服务；而属于传统商业北京路、上下九周围的住宅服务对象主要是老城区人和为传统商业工作的一大批人。因而不同的消费者将导致不同的开发形式。

4、对于大型住宅小区地块发展潜力寻找，只能把眼光放在“4（中等收入）”、“5（高收入）”两个方面。从4、5的密度分布来看，广州东面、南面的发展潜力最大。

5、还可以根据结构图进一步分析，由于时间关系，这里就暂时提供一个思路。

其次结合广州具体情况，按房地产价格、市场占有率、市场增长率对广州的地块进行分类：

一、具体分类如下：

二、对分类的详细解析

A+

1) 二沙岛：无敌江景，绿化好，公交车辆少，污染少，安静。多为低密度的别墅、低层住

宅。星海音乐厅、广东美术馆、二沙体育训练基地等文娱体育设施一应俱全，是广州市豪宅中的豪宅。

2) 广州大桥南一线江景：交通方便、在江边风景秀丽、以高层为主、楼宇外观设计新颖、

外墙铺金贴银，尽领二千年豪宅风骚。

3) 珠江新城江边（南国花园，新大厦）：南面向江，珠江新城完善的规划

4) 白云山（白云堡豪苑）：广州北肺，环境幽静，空气清新。

注：A+ 有独一无二的地理环境（傍山依水），价格最高（一万元以上），土地已无深挖潜力，但房地产有升值潜力。

A-

1) 东风东路（东风广场锦城花园）：东山区少有精品楼盘，毗邻地铁一号线杨箕站，贯通

全市，往来方便快捷。东山区是党政军重地，消费能力强。

2) 珠江新城不靠江的区域：虽然有供大于求的局面，但随着中国入世后，跨国公司设厂，

进驻，写字楼的空置率将会下降，会带动住宅价格上涨。

3) 天河北路：广州的新城市中心，临近天河火车东站、天河体育中心、天河北科贸园、天

河城广场，购物、娱乐设施齐全，但高档住宅市场已经基本饱和。

4) 北京路、惠福东路：繁华地段，临近北京路步行街，这里是广州市市政建设最完善的区

域，区内绿化覆盖率达28%，附近有越秀区最好的小学：东风西路小学、朝天路小学，还有广州市第二中学，广州市最大的医院广州市第一人民医院。

5) 环市东路、解放北路：旺中带静，既可享受市区生活便利，又可与越秀山为邻。

注：A-类市场占有份额较大价格八千元以上，无大面积土地出售，生活便利。

1) 越秀区的海珠北路、海珠南路、光塔路、六榕路：旧城区，生活、文教、医疗卫生设施

齐备，此区不少楼房建于广州解放前后，有待迁重建的地块，升值潜力无限；只是繁琐的拆迁赔偿问题及旧楼居民回迁会令利润下滑，使发展商望而却步。

2) 越秀区的上下九路、龙津路、多宝路一带：广州习俗和传统保持得最多的区域，许多在

荔湾居住多年的人，都很留恋西关。荔湾由于人口密度大，居住环境狭窄，通风采光恶劣。随着经济条件的改善，人们对住房的要求提高。地铁一号线的开通及此地浓厚的商业气氛，为此地房地产保值提供保证。

3) 东山区五羊新城江边到东山湖公园一带：地理位置优越，在珠江边，又可观赏东山湖湖

景、临近省委、地位显赫。

4) 花园酒店、世贸中心、淘金路一带：广州的高消费区、购物娱乐方便，且临近麓湖公园，

可远眺白云山秀色。

注：B区域市场占有份额最大，价格较高（6～9千元之间），分布在东山区、越秀区、荔湾区三个老城区。这三个老城区人口占全市人口的26%，其土地面积仅占全市面积的0.5% 。

C+

1) 海珠区江南大道：此区具备新区的发展潜质和老区的成熟配套，人口集中，是海珠区

中心商圈，海珠购物中心、南丰商场、好又多百货等分布其中。有保值及升值潜力。

2) 天河区中山大道、黄埔大道、五山路、大观路、东圃镇：临近天河区政府、新九运会

赛场。当年，为六运而兴建的天河体育中心，使天河由一片农田变为今天商厦林立的旺地。因此，九运赛场一带被大为看好，有望成为广州楼市的明日之星。

3) 荔湾区南岸路、中山八路一带：虽然处于广州最西边，但胜在有江景及荔湾湖公园景

色。由于是西面临江，升值潜力却不是很大。

注：C+市场占有份额较少,价格中等(六千元以下),主要是开发已有一段时间的区域。

C-

1) 海珠区：工厂搬迁空出的一大片地方：广州市重型机械厂、南洲路广州农药厂、东晓路

硫酸厂、新港西路广州机床厂等。大型的旧厂区为大规模开发提供了条件，只有大规模开发，才有完善的小区配套，才能吸引买家，因此，此地升值潜力大。

2) 白云山机场路一带：由于机场搬迁，市政府对机场路一带重新规划，在机场旁建九运会

会场之一的广州体育馆及九运会选手村。在白云山西侧，机场路东侧的广从公路一带建一个绿化休闲带，其中包括一个面积约60公顷的森林型生态公园。目前，此地楼价处于中低水平，日后，极有升值机会。

3) 番禺主要是洛溪及南浦岛：总体大气环境比广州好，洛溪大桥、华南快速干线、番禺

大桥使番禺到广州的交通更为方便。由于此处地价较低，又有无敌江景，不少大型发展商在此兴建大型别墅、小高层住宅小区。虽然路程较远，但胜在有小区巴士穿梭接送，舒适又便捷。且一直有传闻说番禺将划入广州市区，但无论如何，优质的生活环境及完善的小区服务将成为此区升值的资本。

4) 南海主要是黄歧：房地产市场火暴程度仅次于番禺，小区环境与番禺相仿，多以中高

层为主，但由于黄歧到市中心天河的距离较番禺到天河远，升值潜力一般。

5) 芳村区：地理位置偏僻，但由于地铁拆迁的原因，大部分旧城区居民举家搬迁到芳村区

及市政府机关安居工程定点在芳村坑口地铁站附近增加了芳村的人气。却由于基础生活设施欠缺，学校、医院也不多，而且芳村在广州市民心目中荒凉的形象仍难抹去，所以升值潜力有限。

6) 黄埔区：位置偏僻，有一个国际化的港口黄埔港及广州开发区，原居民不多。可以把开

发目标客户定位为在开发区内工作的白领、BOSS及外籍人士的酒店式管理公寓或中档住宅。随着城市向东发展及地铁四号线的规划建设，会把黄埔区与市中心距离在时间上拉近，因而有一定升值潜力。

注：C-类地块市场占有份额较小，价格偏低（四千元左右），具有一定的升值潜力

市场占有额最小，价格最低，有大面积的土地，有待增长。

城乡结合部包括荔湾区西槎路、西湾路，海珠区的江燕路，白云区部分等。其中白云区的城乡结合部，由于缺乏管理，使这一地区又脏又乱又差，住在那里有不安全的感觉，而且交通不便，各种配套设施不齐全，楼盘素质低，升值潜力微，正等待未来开发。

下面对广州未开发的集中地块进行发展预测

芳村（SWOT分析）

优势：1、交通方便，有地铁经过。

2、地块价格便宜。

劣势：1、形象不好。在广州人的心目中，芳村等于荒村。

2、城市规划凌乱。

3、人口稀少（总人口三十万，常驻人口十七万），消费力低，好企业不多。机会：芳村区政府将会着力加强市政建设，美化芳村形象。

（将会在芳村沿江一带建设占地十六平方公里的商信小区，并打算兴建芳村花

卉汇展中心）

威胁：两大汽车客运站在芳村的正式运作，将会使芳村的居住环境进一步恶化。总体潜力预测：一个地区的城市形象的改变不是一、二年的事，芳村区政府虽然加大对芳村

的整治力度，但要彻底改变芳村的城市形象，还得要有资金的支持和时间的

准备。所以我们相信在未来二年内，芳村的楼市状况将会仍然低迷，整个区

的热点还是会集中在地铁旁边与沿江一带。

海珠区东南部

优势：1、绿化面积大，有广州“南肺”之称。

2、开发容易。

劣势：1、交通不便。

2、区域配套不齐。

3、地理位置不优越，远离市中心。

机会：1、市政府将会把“交易会”迁至琶洲，并希望在附近兴建相应的配套设施。

2、琶洲东面赤岗塔周围是新领事馆地区，北面是珠江新城，区域环境非常优越

3、当地农民希望将土地卖出，以赚取价值不菲的土地出让金。

威胁：海珠区东部是广州的“南肺”的所在地，市政府希望可以保持该土地的（绿化

面积）。这就增加了该地段房地产开发的难度。

总体潜力预测：交易会的兴建将为该地段带来良好的房地产开发机会，优越的环境优势更是

吸引商家的热门卖点。在未来的六年内广州市政府将会不断加大对该地区的开

发力度，相信这一地段将会在未来四年内成为市中房地产投资热点。

天河区东北部村落地带

优势：空气清新，污染小。

劣势：该地块还处于农村状态，要成功过渡到城市则须要很长的一段时间。

机会：天河区建设成熟后，向北辐射，会一定程度上带旺该地区的房地产。

威胁：农村人口众多，人口迁移、房屋拆迁难度大。

总体潜力预测：没有很大的房地产开发价值，在未来十年都不会有很大改观。只有指望天河

区的发展来带旺该地区的开发前景。

郊区卫星城分析

１、番禺

番禺在广东省南部、珠江三角洲腹地，位于穗港澳“小三角”的中心。东临狮子洋与东莞市隔江相望，西与南海市、顺德市、中山市相邻，北与广州市区相接，南濒珠江出海口。有华南新干线、洛溪大桥、丽江花园大桥等直接与广州市区连通，已建成240多座大小桥梁和连接广州、深圳、珠海等城市的高标准公路网络，成为沟通珠三角、连接穗港澳的主要交通枢纽。

现有洛溪新城、广州奥林匹克花园、丽江花园、广州碧桂圆、富丽家园、广地花园、丽江花园等别墅，多层住宅楼盘，加上以前开发的祁福新村，形成大型楼盘的集中地，环境优美，交通方便，深受广大消费者喜爱。

鉴于现在大型楼盘的出现，加之番禺拥有宝墨园，香江野生动物园、飞图梦幻城、莲花山旅游区等众多景点几莲花山和南沙高尔夫球场的旅游消遣场所，适宜中、小型楼盘发展，加之番禺北部将划入广州市区，更加吸引消费群，同时空置地块尚多，可发展大型楼盘，形成成片开发。但由于大型楼盘的集中，再发展大型楼盘会形成过多楼盘集中，不利于楼盘销售，故发展潜力有限。

现有关部门透露，广州地铁三号线北起天河客运站，南到番禺市桥，更加改善了番禺的交通状况，使交通更加方便，从而增加消费群的购买力。

在发展大型楼盘的同时可以开发白领市场，建设高档住宅区在广州市的南面，也可在番禺以南地区建设度假圣地，利用已有的旅游环境设施，完善住宅环境。

２、南海

南海市位于广东省中部，珠江三角洲腹地，靠近港澳，邻接广州、佛山。黄岐镇与广州市荔湾、芳村、白云三区接壤，是广州通往西南方向的门户。盐步镇位于南海市东南部，东临广州，西距佛山六公里，南依花地水道。北靠广佛高速公路。

南海市房地产场市场主要集中在黄岐、盐步两镇，其中黄岐开发较早。早期南海房地产发展不错，但后期由于发展商大量涌进，开发楼盘面积较大，且没有特色；面对激烈的竞争只能采取价格战。楼盘质量下降，买家不敢贸然前往。近年楼市淡静，为激活楼市，以黄岐市石门中学、盐步的东方数码城作为概念大举宣传。现有白天鹅花园、名雅花园、穆天子山庄、沙面新城、岐江广场等别墅、高层及多层住宅楼盘。

除穆天子山庄外，黄岐楼盘吸引广州客户之处在于价格低，环境好。

以黄岐、盐步为主的楼盘开发地段，楼盘已经比较多，有许多空置楼盘，因此适宜中小型楼盘开发。或向南开发，中南部地块空置多，可发展大型楼盘。

３、花都

花都位于广东省中南部，珠江三角洲北端，距广州2公里。地处较偏僻，来往交通不便，现有芙蓉花园别墅，多层住宅大型楼盘，因地理位置不好，楼盘开发的潜力降低，加之广州北部开发缓慢，影响开发商投资兴建大型楼盘。

现在花都正在建广州新国际机场，新机场设计年客运量8500万人次，将使花都成为中国最大的国际航空港，加之京广铁路南北贯通使花都发展大大加快，由于空置地多，利于投资兴建大型楼盘，同时公路、铁路的网络形成，更好的交通使花都一夜间成为宝地。花都地价偏低，利于开发。

同时花都自然环境优越，北回归线从境内通过，气候温和，年平均气温21.7摄氏度，阳光雨水充沛，四季常青，繁花似锦。更加吸引广州客户的到来，更有洪秀全故居、纪念馆、芙蓉度假村、高百丈、盘古圣庙、九龙潭等旅游景点，可开发成为度假的旅游住宅区。增设宾馆及娱乐设施等配套设施，会更好的利于楼盘的开发。

４、增城

增城地处珠江三角洲东北部，西距广州60公里，东距惠州90公里，南距深圳120公里，但来往广州交通不方便，路途中的山坡倾斜度大，行车不安全。

现有澳洲山庄，白花山庄等大型多栋住宅楼盘，但因治安问题多，投资商的敏感使开发阻滞不前。增城市属南亚热带季风气候，四季常青，雨水充足。适宜发展度假小区，又有小楼仙源为主的增城新八景、百花山庄度假区，高滩温泉，大型高尔夫球场等旅游景点，应在旅游景点旁增设度假山庄小区开发及其他配套设施的开发。

最后，对大型住宅小区的居住成本与收益进行分析

在大型住宅小区建设中，的确要综合考虑很多因素，这里抽出面对消费者的几条重要的因素。

居住成本有：① 房地产价格