今年新政所带来的风险对于企业的筛选更像是大浪淘沙,存活下来的企业还将变得更强。可以预见到行业的未来将被这些更加强大的操作者所掌控,不论是大型企业还是中小企业未来的发展方向都将是一样的——使企业更加专业化。

大浪淘沙 适者生存—地产业面临全面洗牌

时间：2010年10月26日

13:03

今年上半年对于整个房地产业内来说是喜忧参半的，各地的房价虽然没有了前两年的大幅涨势，但是许多大型房地产企业的势力却仍在悄然扩张，而对于大多数中小企业来说，一轮一轮出台的新政更像是一轮一轮汹涌而来的巨浪，没有几家企业能抵挡这股强大的冲击力而不被其影响甚至摧毁。

与现在的房地产开发行业的行情不同，前两年房价飞涨的时候大多数房地产开发企业都赚得盆满钵满。许多中小开发企业也纷纷出现在市场中，利用并不是很宽裕的资金及贷款购买土地并进行进一步开发。同时，他们在开发过程中就对房屋进行销售，而销售款则用以补充工程建设款及偿还贷款等。最终等到支付完所有成本并清偿完贷款后，剩余的利润就将全部由开发商赚取。

这样的操作模式看起来非常具有吸引力，因为这些中小开发企业利用少量的资金最终赚取了大量的利润。但是，这样的操作手法是具有相当大的风险的，一旦期房销售不出去或者无法达到预期的销售量，房屋建设的工程款就难以按时到位，工程就可能拖延甚至无法继续，而银行的贷款更是无法偿还，一些中小开发商就可能面临破产的危机。而产生这些危机的源头即是大部分中小开发企业的资金往往不够充裕。

除此之外，许多中小开发商对于房地产开发的经验有限，对于很多关键环节难以从专业的角度出发进行把控，所以也容易产生一些纰漏，在工程建设中就可能出现许多问题与纠纷。而这些问题与纠纷也会分散开发商的一部分资金与精力，使得整个工程的开发更加艰难。

同开发商一样，代理行在前两年的旺市中也大多生意兴隆。一些房产经纪人也趁势创业开起了中小型代理行，在市场行情良好的时候，这些中小代理行的经营状况也普遍不错，于是更多的中小代理行也都纷纷加入到市场中想分一杯羹。然而，随着新政的出台代理行的生意日渐冷清，许多中小代理行在这一场“寒冬”中更是难以自保纷纷关门或者转让。而造成这样的结果，究其原因除了由于新政对于市场总体的打压外，同时也与中小代理行自身的特点密切相关。

中小代理行在类似这样的危机中普遍面临着一些问题。首先就是资金链的问题。代理行业相比之下入行门槛较低，开业所需资金也并不是很多，所以在市场行情不景气的时期，由于业务量的下降一些资金并不充裕的代理行很快就会发生资金周转不良、难以维持经营的状况。虽然入行时所需资金并不是很多，但是在类似今年这样的行业“寒冬”里，如果没有充裕的资金储备，中小代理行将很难过冬。

代理行的盈利来源主要有两个方面，一是介绍并促成了一笔二手房转让的交易后获得的提成，这种提成是按一定的比例从房屋销售的全款中支付的。另一种则是介绍并促成了一笔房屋租赁交易后获得的提成，这种提成的量则是同房租出一至两个月的租金相等的。新政出台后对于房地产市场的影响主要是房屋销售方面的量价齐跌，这直接导致到了房屋代理机构的业务成交量及最终佣金量的大幅下降。而现在越来越多的人在对买房持观望态度的同

今年新政所带来的风险对于企业的筛选更像是大浪淘沙,存活下来的企业还将变得更强。可以预见到行业的未来将被这些更加强大的操作者所掌控,不论是大型企业还是中小企业未来的发展方向都将是一样的——使企业更加专业化。

时，开始选择租房住，代理行虽然可以从这些租赁业务中获利，但其可以收取的中介费用较二手房销售所获得的利益相去甚远。代理行所获得的收益难以支持其生存也就可想而知了。

其次，大部分中小代理行由于资金少、规模小，对于其业务人员的素质要求也普遍不高，而专业的、系统的培训更是很少。在楼市低迷时期，大型代理行对于人员的删减也是难以避免的，但是在业务量较少的时候，大代理行可以利用这一时段对员工进行各项培训，使员工的总体素质得到更好的提升。而一般的中小代理行业务量一旦减少到一定程度，就将面临“揭不开锅”的局面，对员工进行培训几乎是不可能的。这些都将会导致大型代理行员工的总体素质较中小代理行的普遍要高一些。近一两个月来，发生在北京的数次中介暴力抢夺客户的事件也充分说明了现在的房产中介从业人员的素质参差不起。而在业务量总体减少的时期，从客户的角度考虑，他们也会更加倾向于将自己的房源托付给更加可靠、更加专业的大型连锁代理行的业务人员。

再次，许多中小代理行在管理上也往往不如大型代理行专业。中介暴力事件同样也体现出了部分中小代理行在管理上的一些弊病与漏洞。一些中小代理行的业务人员在市场行情不景气的时候，甚至可能携带客户资源转而投向大代理行门下，这更导致了中小代理行业务量的流失，同时大代理行的客户资源却在逐渐扩充着，最终将导致强者更强、弱者更弱的局面。

总体来讲，大部分中小代理行在此番危机中所表现出来的普遍问题就是抗风险能力的不足。由于没有长时间在资金、客户、管理与经验上的积累，在风险来临时中小代理行最易遭到淘汰。而许多中小开发商也主要是存在类似的问题。

现在，正是这样的中小代理机构及开发企业被行业巨头吞并的时刻。由于难以抵抗风险，中小企业纷纷交出了手中的蛋糕，而行业巨头拥有的蛋糕则将变得越来越大。除了市场份额，中小企业向巨头们贡献出的还有各种资源，这使得巨头的实力变得更强更加难以抵挡。

当然，中小代理行或中小开发商中也不乏由十分专业的经营管理者带领的团队。这部分企业在这轮危机中或能通过其专业的操作而规避一定分风险，保存住自己的实力。等到风暴过后，这些能够幸存下来的中小企业将会变得更加专业，实力更加强大。在这种风险的磨砺中成长起来的中小企业也将逐步向着大型企业的方向发展下去。

今年新政所带来的风险对于企业的筛选更像是大浪淘沙，存活下来的企业还将变得更强。可以预见到行业的未来将被这些更加强大的操作者所掌控，不论是大型企业还是中小企业未来的发展方向都将是一样的——使企业更加专业化。