世联地产谨呈： 集团

红树东郡本报告是严格保密的。

——营销策略总纲

发展商目标

我们对目标的理解 经过沟通发展商目标：实现快速销售，开盘三月内销售 200套

世联的理解：销售: 走速为上

形象：巩固 品牌，建立本地影响力

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本次报告需要解决的问题

1、本项目的市场形象是什么 2、2012年项目以什么样的策略去面临竞争

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本体。

01本报告是严格保密的。

本体 分析

大区位、大交通

本体

周边四至现状

园林、配套、产品

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大区位：大亚湾区属于国家级经济开发区，目前处于快速的城市化进程中

深惠一体化城市发展下，深圳向 东发展，本项目处于深圳向东发展 轴线 惠州由沿江城市向沿海城市发展 的战略，本项目处于惠州向沿海方 向发展的城市发展轴线

惠阳淡水 惠州向沿 海发展

深圳龙岗大亚湾五区一岸线规划 东区：主要发展石油化学产业。 规划建设为世界级石化工业基地。 西区： 主要发展电子、汽车零部 件产业， 港区： 以惠州港为基础，重点发 展港口、物流业 中心区： 以行政、金融、商务、居 住为发展方向，突出滨海特色的核心 区域，完善城市功能的重点地区。 黄金海岸旅游区： 主要包括霞涌、辣甲岛、三门岛、 五洲岛和笔架山五大景区，目标是把 大亚湾区建设成区域性旅游胜地。 沿海岸线： 共同打造出充分体现惠州沿海城 市特色的滨海景观带。

深圳向东发展

大亚湾旅游区：黄金海 岸旅游区

西区：综合 产业区

行政、金融 中心区：行政金 融商务居住区 商务区带东区：石油化 学产业区

石化大道 淡 CBD 澳 河

大亚湾大道

池塘水景资源 山体景观港区港口物流区

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大区位：项目位于大亚湾中心区， 享受便捷的市政,商业和生活配套4个公园中央公园，红树林 公园，滨海公园， 虎头山公园

总部基地 中大惠亚医院

1条绿道 1所医院中山大学附属医院

商业中心

行政中心

项 目

3所学校黄鱼涌小学，澳头 高中部，西区一中

商业中心

中央公园 总部基地

行政中心

2个产业园科技创新产业园，精 细化工区

体育馆 红树林公园

6条道路中兴中路北段，龙海 二路(深圳对接)等

中央公园

体 育 馆

中 山 三 院

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大交通：项目连接三条高速，一条高铁，交通便利，属深圳一小时生活圈 项目距离沿海高速入口约2 分钟，厦深高铁口约5分钟， 深汕高速入口约15分钟，到达 深圳中心区的时间为4560min,已纳入大深圳1小时生 活圈，厦深高铁开通后，项目 到达深圳中心区的

时间将进一 步缩减为30min; 项目距离惠阳的淡水老城区 中心车程20分钟，距离大亚湾 中心区车程8分钟；距离澳头 镇中心区车程4分钟 在地理位臵上处于大亚湾中 心地带，具有辐射各片区的潜 质惠阳中心区

惠州南站 深汕高速

厦深高铁南坪快速

惠澳大道

澳头出口 深汕高速石化大道

大亚湾中心区 8分钟 大亚湾西部工业区

澳头镇片区

沿 海 高 速本报告是严格保密的。

本体交通：

项目处于干道腹地通达性较差

本项目

项目位于两条主干道中兴中路与中兴 五路中间，属于交通腹地，项目北面 规划为华中路，预计项目销售期内不 会开工建设，项目通达性较差。 大亚湾中心区车流量集中在石化大道， 距离项目约1KM,项目昭示性不强。

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项目现在周边环境： 项目四至 东面：农民房

项目四至发展尚不成熟

外立面为裸砖，外观形象较差， 短期内不会拆除； 南面：荒地及池塘 荒地为其他项目用地，项目销 售期内部会启动，将维持现状；

西面：排洪渠水质污浊，后期将会填埋，但 销售期间预计将保持现状； 北面：水塘 目前正在填埋，但是进程缓慢， 预计销售期间维持小规模填满 状态；

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景观资源：

周边有一定的景观资源，但可视性较差。

风田水库，是惠阳大亚 湾的主要水源地之一，旅 游开发程度不成熟；距离 项目约2Km,项目约10层 以上能观赏到水库全景；风田水库水景 铁炉嶂山景

铁炉嶂公园，是大亚湾 片区规划的市政公园之一， 目前处于启动期，有待进 一步开发；距离项目约 3Km,项目4层起，能观 赏到公园景色；

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本项目属于小规模、高容积率高层住宅

建筑分类 占地面积 总建筑面积 容积率 住宅建筑面 积 商业 住宅户数

建面 0.8万㎡ 4.7079万㎡ 5.88

4.4290万㎡1259㎡ 577

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简欧外立面尊贵大方，高品质感的外立面

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本项目园林从细节出发，打造一个精致，浪漫的东南亚水景社区

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项目具有高品质感的社区配套规划，会所，泳池，商业街等

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