资产评估案例分析(一)

《资产评估》案例分析(一)1、被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据了解，该机器设备现尚无换代产品，该设备账面原值 10.2万元，经检验资料，该设备当时购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间 接成本0.2万元。据对同类型机器设备的调查，现在购买价比2年前上涨了20%,运杂费上涨80%,安 装费中直接成本上涨40%;购建成本中间接成本占直接成本的百分率不变。根据以上资料，估算该设 备的重置成本。 解： 购买价=8 (1+20%)=9.6(万元) 运杂费=1.6 (1+80%)=2.88(万元) 安装费中的直接成本=0.4 1+40%) =0.56(万元) 直接成本=9.6+2.88+0.56 =13.04(万元) 间接成本占直接成本的百分率 =0.2/(8+1.6+0.4) 100% =2% 间接成本=13.04 2%=0.26(万元) 重置成本=13.04+0.26=13.30(万元) 2、某企业尚能继续经营3年，营业终止后资产全部用于抵充负债，经预测得出3年内各年的预期收益分 别为600万元，800万元，400万元，适用的折现率为6%,试确定该企业3年内的收益现值总额。1

3、解：

收益现值总额=600. 1 6% +800. 1 6% 2 =566.04+712+335.84 =1613.88(万元)

1

+400. 1 6% 3

1

3、对某企业进行预测，得知未来前5年收益分别为60万元、50万元、40万元、50万元、201

万元，以第五年的收益额作为第六年以后的永续年金收益，折现率和本金化率选用１０％，按分段法计算其收益现值。

解：第一段收益现值＝６０ ０.９０９１+５０ ０.８２６５+４０ ０.７５１３+５０ ０.６８８０+２０ ０.６２０９＝１７２.７４１（万元）

第二段在第六年初的本金化值=20/0.1=200（万元）

第二段本金现值=200 0.6209=124.18（万元）

预期收益现值总额=172.741+124.18=296.921（万元）

4、被评估设备购建于1985年，原始价值20000元，1990年和1993年进行两次更新改造，主要

是添置一些自动化控制装置，当年投资分别为3000元和2000元，1995年对该资产进行评估，假设从1985年至1995年每年的价值上升率为12%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为6年，求取该设备的更新成本、加权更新成本、加权投资年限及成新率。

解：

解：

（1）调整计算现行成本（即更新成本）

投资日期 原始投资额 价值变动系数 现行成本

1985年 20000 3.11 62200元

1990年 3000 1.76 5280元

1993年 2000 1.25 2500元

合计 25000 __ 69980元

（2）计算加权更新成本

投资日期 现行成本 投资年限 加权更新成本

1985年 62200元 10 622000元

1990年 5280元 5 26400元

1993年 2500元 2 5000元

合计 69980元 — 653400元

（3）计算加权投资年限

加权投资年限=653400/69980=9.3（年）

（4）计算成新率

成新率=6/（9.3+6）×100%=39.2%

5、被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市

场不景气，（1）如不降价销售产品，企业必须减产至年产7000吨；或（2）每吨降价100元以保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整期预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%，

生产线的规模指数为 0.6,根据所给条件估测可能出现的经济性贬值额及经济性贬值率。解： 经济性贬值额=(100×10000)×(1-25%)× =750000×2.4869 =1,865,175(元)7000 10000 0.6 ] × 100%

(P/A,10%,3)

经济性贬值率=[1-

=[1-0.81] ×100% =19%

1、(1)估价对象概况：该房地产为一幢被租用的二层楼房；土地总面积为360平方米；建筑物总面积 为340平方米；建筑物结构为钢筋混凝土结构；土地使用年限为80年，从1980年5月起计。 (2)收集的资料：月租金收入45000元，订约日期为1980年5月；附近类似房地产于1995年3月出租， 月租金65000元；建筑物的重置成本4420000元，原值为3000000元；管理费以年租金的3%计；房产税按 建筑物原值减扣30%后的余值的1.2%交纳；其他税费约为年租金的14.5%;建筑物的还原利率为7%,土地 的还原利率为6%,房地产的综合还原利率为10%。 (3)评估要求：评估出该宗房地产在1995年5月的价格以及该宗土地在1995年5月的单价。 评估过程： (1)计算总收入 总收入=65000×12=780000(元) (2)计算总费用 ①房产税：3000000×(1-30%)×1.2%=25200(元) ②折旧费：年折旧费=4420000÷80=55250(元) ③管理费:780000×3%=23400(元) ④其他税费:780000×14.5%=113100(元) 总费用=(1)+(2)+(3)+(4)=216950(元) (3)计算总收益： 总收益=780000-216950=563050(元) (4)计算房地产价格：因80年较长，故用永续年金法。3

房地产价格=563050/10%=5630500（元）

（5）计算建筑物纯收益：

15年的折旧额=4420000÷80×15=828750（元）

现值=4420000-828750=3591250（元）

纯收益=3591250×7%=251387.5（元）

（6）计算土地纯收益：

土地纯收益=房地产纯收益-建筑物纯收益

=563050-251387.5

=311662.5（元）

（7）计算土地单价：

土地总价=311662.5÷6%=5194375（元）

土地单价=5194375÷ …… 此处隐藏：4918字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……