联众项目方案比较分析

湖南娄底联众 项目可行性研究报告

凌峻（中国）房地产策划推广机构

2004年9月

联众项目方案比较分析

前言

本报告作为项目的投资分析报告，是项目前期策划的重要组成部分，是对项目的开发成本和经营利润进行分析和评估。关于本财务分析报告，有以下几点说明：

1、本分析报告所研究的对象是拟建于湖南娄底市娄星区、西起娄星路、南临湘阳西街、东至氐星路、北接娄底火车站的娄底联众项目。

2、本分析报告在分析项目两种运作模式的基础上，通过对项目的各种财务评价指标进行分析，并对项目的开发成本和经营利润进行综合评估。

3、本项目的有关成本核算是针对娄底市当地的实际情况而言，其明细核算科目基本参照和沿用贵公司提供的有关的数据。

4、本项目总占地95520平方米，约143.28亩。分为A、B、C、D四个区域，其中：A、C、D地块占地79084平方米，B地块占地12936平方米，B－D地块占地3500平方米。

5、本报告分为两个部分，第一部分按部分做商业，部分做住宅来考量；第二部分按全部做商业来考量。

6、由于本项目的规划方案尚未最后确定，根据目前有关资料分别针对两种方案对经济指标作不同的模拟。

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方案一：商业、住宅

一、产品组合

本项目总占地95520平方米，约143.28亩，但实际可用于开发的面积约为70000平方米（105亩），其中：

1、B区

B区的5000平方米可用来建四层购物广场、十六层酒店、二层大型停车场；

2、A区、C区、B－D区的临街地段

A区临湘阳街、C区、B－D区的临街地段可建成商住楼：两层底商，四层住宅；

3、娄星路与湘阳街的转角处

A区娄星路与湘阳街的转角处建四层购物中心、十六层公寓；

4、A区

A区及部分C区可用来建成商业步行街：两层底商，四层住宅；

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5、C区、D区

C区、D区的纵深地段可建成纯住宅高档社区：除小区入口处设置少量商业面积外，区内不设任何商业门店，开创娄底住宅项目的先河，引领娄底人居进程。

二、主要技术指标模拟

表1 主要技术指标

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由于项目的诸多数据未最终确定，只能靠贵司提供的并不完善的资料进行粗略的测算工作，难免有许多欠妥之处。多数具体工作均有待与贵公司进一步协商，以谋求共识，为实现项目的最终成功共同努力。

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三、开发进度和项目计算期

本项目整个建设工期为3年零3个月，计39个月。

表2 项目建设进度计划表

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四、各区域投资收益分析 ㈠、B区

1、总投资估算 ⑴、投资成本估算

表3 投资成本估算表

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⑵、销售费用估算

表4 销售费用估算表

⑶、酒店经营费用估算

表16 酒店经营费用估算表

⑷、地下面积经营费用估算

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⑸、成本总和：

⑴＋⑵＋⑶＋⑷＝6122.42＋240＋8646.75＋794.34 ＝15803.51万元

2、总收入估算

⑴、购物广场销售收入估算

按照目前市场行情，四层购物广场的销售均价为5000元∕M2（第一层售价10000元∕M2，第二层售价5000元∕M2，第三层售价3000元∕M2，第四层售价2000元∕M2），则销售收入为：

5000元∕M2×16000 M2＝8000万元

⑵、酒店经营收入估算

①酒店会设置220个房间左右，加上其它经营面积，按250个房间来进行计算；

②由于酒店属于经营性质，按照经营期为30年进行计算； ③住宿费按每房每天平均150元来进行计算； ④入住率按70%来进行考量。 ⑤30年的营业收入为：

150×250×30.5×12×30×70%＝28822.5万元

⑶、地下面积出租收入估算

①预留4000平方米作经营面积，按每平方米月租金30元计； ②其余5000平方米用作停车场地，共有220个停车位，按每位每小时3元计，出租率按50%考虑；

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③经营期按30年考虑，营业收入为：

4000×30×12×30＋220×3×10×30.5×12×30×50% ＝7943.4万元 ⑷、收入总计

⑴＋⑵＋⑶＝8000＋28822.5＋7943.4

＝44765.9万元

3、税金估算

⑴、购物广场的销售税金及附加： 8000×6%＝480万元

⑵、酒店经营的营业税及房产税： 28822.5×（5%＋12%）＝4899.83万元

⑶、地下面积经营的营业税及房产税：

7943.4×（5%＋12%）＝1350.38万元

⑷、税金总和为：

⑴＋⑵＋⑶＝480＋4899.83＋1350.38 ＝6730.21万元

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4、经营利润估算

2、－（1、＋3、）＝44765.9－（15803.51＋6730.21） ＝44765.9－22533.72 ＝22232.18万元

5、所得税估算

4、×33%＝22232.18×33% ＝7336.62万元

6、经营净利润估算

4、－5、＝22232.18－7336.62 ＝14895.56万元

7、静态盈利分析

⑴、投资利润率=利润总额／总投资额×100% ＝22232.18／15803.51×100% ＝140.68%

⑵、投资净利润率=税后利润／总投资额×100% ＝14895.56／15803.51×100% ＝94.25%

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㈡、沿湘阳街区

1、总投资估算

⑴、投资成本估算

表3 投资成本估算表

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⑵、销售费用估算

表4 销售费用估算表

⑶、地下停车场经营费用估算

表16 停车场经营费用估算表

⑷、成本总和：

⑴＋⑵＋⑶＝3593.63＋235.2＋115.29 ＝3944.12万元

2、总收入估算

⑴、临街两层门面销售收入

以均价5000元∕M2（底层售价7000元∕M2，第二层售价3000元∕M2）进行销售，销售收入为：

5000元∕M2×8000 M2＝4000万元

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⑵、购物中心销售收入估算

2

按照目前市场行情，四层购物中心的销售均价为4000元∕M（第

一层售价8500元∕M2，第二层售价4000元∕M2，第三层售价2000元∕M2，第四层售价1500元∕M2），则销售收入为：

4000元∕M2×6000 M2＝2400万元

⑶、多层住宅销售收入

依据目前市场行情，由于这些多层住宅临街，噪音较大，因此价格较低，四层住宅的销售均价为800元∕M2，则销售收入为：

800元∕M2×6000 M2＝480万元

⑷、公寓销售收入

由于娄底市场上还没有高层公寓，产品非常新颖，既可以用来做住宅，也可用来做办公室。公寓的销售均价暂定为1200元∕M2，肯定

有较大的升值空间，销售收入为：

1200元∕M2×8000 M2＝960万元

⑸、地下停车场的收入估算

①共有100个停车位，按每位每小时3元计，出租率按50%考虑； ②经营期按30年考虑，营业收入为： 100×3×10×30.5×12×30×50% ＝1647万元 ⑹、收入总计

⑴＋⑵＋⑶＋⑷＋⑸＝4000＋2400＋480＋960＋1647

＝7327万元

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3、税金估算

⑴、销售税金及附加：

（4000＋2400＋480＋960）×6%

＝470.4万元

⑵地下面积经营的营业税及房产税：

1647×（5%＋12%）＝279.99万元

⑶、税金总和为：

⑴＋⑵＝470.4＋279.99 ＝750.39万元

4、经营利润估算

2、－（1、＋3、）＝7327－（3944.12＋750.39） ＝7327－4694.51 ＝2632.49万元

5、所得税估算

4、×33%＝2632.49×33% ＝868.72万元

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6、经营净利润估算

4、－5、＝2632.49－868.72 ＝1763.77万元

7、静态盈利分析

⑴、投资利润率=利润总额／总投资额×100% ＝2632.49／3944.12×100% ＝66.74%

⑵、投资净利润率=税后利润／总投资额×100% ＝1763.77／3944.12×100% ＝44.72%

㈢、商业街区

1、总投资估算

⑴、投资成本估算

表3 投资成本估算表